长江地产周期逸言第8期 二手房带看成交分歧的原因与展望

一、核心要点 1. 本次为长江证券研究所周期逸言第8期电话会议，聚焦2026年上半年二手房带看与成交的分歧现象，服务白名单投资者，内容未经许可不得对外传播 2. 历史数据显示，二手房带看与成交相关性极高，为同步或略领先的指标；2025年下半年该关系镜像表现，带看不弱但成交下行，2026年上半年相反，带看同比下降但成交在去年高基数下仍增长3. 2025年下半年至2026年上半年，二手房带看成交转化率呈现异常特征：2026年上半年全样本及一线、二线城市转化率均异常偏高，2025年下半年处于历史低位4. 2023年小阳春、2024年四季度924政策后均出现过转化率异常提升，前者源于疫情后积压需求释放，后者源于政策刺激；2026年上半年转化率提升是第三次，核心源于2025年下半年积压带看的陆续转化 二、关键原因分析 1. 2025年下半年房价下跌过快，导致购房者延迟购房决策，形成大量积压带看；同时，房价加速下跌引发二手房挂牌量下降，经分析并非成交量消化库存，而是房东主动撤牌，进一步累积了潜在需求2. 2026年上半年虽有公积金政策优化等少量政策，但力度有限，并非核心驱动，核心是2025年下半年积压带看转化为实际需求，带动成交改善 三、2026年下半年展望 1. 成交量：7月份重点20城二手房成交仍有个位数同比增长，但带看同比下降7.2%，一线城市带看同比降22.9%，预计后续成交将向带看表现回归，压力逐步凸显，结构性压力更大；合肥、武汉、苏州、宁波等产业支撑强的城市，带看与成交表现匹配，成交量持续性更好2. 价格：2026年上半年价格修复源于供给收缩（房东撤牌）+需求释放，7-8月供需边际转弱，挂牌量环比回升，预计后续价格有压力，但好于2025年下半年急跌，整体较平稳四、风险与关注 1. 后续带看持续低迷可能进一步压制二手房成交，一线城市成交量下滑压力需持续跟踪2. 部分城市供需关系边际恶化，若需求持续萎缩，可能影响价格稳定3. 需关注2025年下半年积压带看释放殆尽后，二手房市场是否会重回下行趋势