6 月统计局房地产数据追踪：房地产行业：新房销售延续调整，开发投资低位运行

证券研究报告/行业研究/行业深度 强于大市（维持) 房地产行业：新房销售延续调整，开发投资低位运行 ——6月统计局房地产数据追踪 研报摘要 新房：1-6月新房销售市场仍然延续筑底调整态势，去库存稳步推进。6月，中国商品房销售额0.86万亿，累计同比-13.6%，单月同比-15.48%，环比+34.77%；商品房销售面积0.88亿平方米，累计同比-11.6%，单月同比-16.28%，环比+45.49%。库存方面，截至6月，商品房待售面积7.63亿平方米，较4月有所下降，累计同比下降0.9%。 二手房：淡季二手房成交量仍有一定韧性，一线城市二手房价环比延续正增长。6月二手房市场热度延续，尤其是北上深等重点城市，其中，上海二手房6月单月成交套数同比增长21.1%，北京同比增长11.4%。价格方面，6月70个大中城市二手房价格环比降幅较上月持平，其中，一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月保持正增长，6月环比增长0.3%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别环比下降0.3%、0.4%。 证券分析师 蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@jrjzq.com.cn 联系人 开发投资：低位运行，仍有压力。6月房地产开发投资完成额累计同比-18%，降幅较前月进一步扩大；6月新开工面积累计同比下降23.4%，施工面积累计同比下滑12.5%，竣工面积累计同比下滑23.7%。 投资建议：1-6月新房销售市场仍然延续筑底调整态势，销售面积和销售金额累计同比降幅均较前月有所扩大，地产销售总量复苏仍需一定时间，但核心城市积极信号持续显现。具体来看，房地产开发投资降幅持续扩大，拖累固定资产投资，土拍市场供给缩量，核心城市+央国企支撑成交，开发投资延续低位运行。但核心城市二手房和租金市场释放出积极信号，尤其是淡季之下重点城市二手房成交量仍有一定韧性，一线城市二手房销售价格连续4个月上涨。北京、天津住宅租金指数持续增长，上海、成都租金较上月持平，重点城市住宅租金或增长或平稳，有望带动重点市场二手房租金收益率提升，从而带动房价企稳。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险 目录 一、一线城市新房价格延续正增长..................................................................4（一）新房：6月销售环比改善，上半年收官销售额累计同比-13.6%...................4（二）二手房：一线城市二手房价环比延续正增长.................................................6二、土地：缩量延续，结构分化......................................................................9三、投资：低位运行，仍有压力....................................................................11四、投资建议....................................................................................................12五、风险提示....................................................................................................13 图表目录 图1：6月中国商品房销售额0.86万亿，累计同比-13.6%，单月同比-15.48%，环比+34.77%.................................................................................................................................................4图2：6月中国商品房销售面积0.88亿平方米，累计同比-11.6%，单月同比-16.28%，环比+45.49%..................................................................................................................................4图3：6月，重点35城商品房批准上市15.69万套，累计同比-26.38%，单月同比-26.93%.................................................................................................................................................4图4：6月新增居民中长期贷款1584亿元................................................................................5图5：6月5年期LPR保持不变.................................................................................................5图6：截至2026年6月，中国商品房待售面积7.63亿平方米，累计同比-0.9%................5图7：截至2026年6月，不同城市间去化周期分化明显.......................................................6图8：6月70个大中城市新房销售价格指数同比降幅收窄....................................................6图9：6月二线城市新房销售价格指数环比同上月持平..........................................................6图10：6月，多个重点城市二手房成交套数同比正增长........................................................7图11：6月70个大中城市二手房价格环比降幅较上月持平..................................................7图12：6月一线城市二手住宅销售价格指数环比连续4个月正增长....................................7图13：2026年6月，北京、上海、重庆二手房成交议价空间较5月收窄..........................8图14：成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州.......................................8图15：六大重点城市中原领先指数走势...................................................................................9图16：北京、天津住宅租金指数持续正增长，上海、成都较上月持平，广州环比上月下降.............................................................................................................................................9图17：2026年1-6月，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-29.6%.........10图18：2026年1-6月中国住宅土地成交总价累计同比-33.44%...........................................10图19：1-6月一线城市住宅土地成交价值约占25.77%.........................................................10图20：1-6月央国企支撑土地市场成交...................................................................................11图21：6月房地产开发投资完成额累计同比-18%.................................................................11图22：6月商品房销售面积、新开工面积累计同比降幅均扩大..........................................12图23：6月房地产新开工面积、竣工面积累计同比降幅均扩大..........................................12图24：重点房地产ETF行情变动............................................................................................13 一、一线城市新房价格延续正增长 （一）新房：6月销售环比改善，上半年收官销售额累计同比-13.6% 6月单月销售环比改善，销售金额累计同比降幅扩大。6月，中国商品房销售额0.86万亿，累计同比-13.6%，单月同比-15.48%，环比+34.77%；商品房销售面积0.88亿平方米，累计同比-11.6%，单月同比-16.28%，环比+45.49%。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 6月推盘量环比提升，累计同比降幅持续收窄。根据中指院数据，6月重点35城市商品房批准上市15.69万套，累计同比-26.38%，单月同比-26.93%。需求端，居民加杠杆动力不足，新增居民中长期贷款1584亿元，居民端对房价下跌的担忧仍在，市场仍处于筑底阶段。 资料来源：中指院，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 去库存稳步推进，狭义库存持续减少。截至6月，商品房待售面积7.63亿平方米，较4月有所下降，累计同比下降0.9%。房地产去库存进展仍按照“控增量、去库存、优供给”的思路进行，土拍方面对于库存压力大、去化周期超长（超过36个月）的城市，要暂停新增商品住宅用地出让，开发商新开工对待新开工相对审慎，2026H1中国商品房新开工面积累计同比-23.4%，累计同比降幅持续扩大。未来多元化手段去库存仍将持续，但不同城市之间库存去化周期分化明显，核心城市凭借稀缺的资源禀赋、优质的产业基础，商品房去化周期相对较低，去化速度相对较快。截至2026年6月，北京、上海、深圳、广州、杭州商品住宅（不含保障房）去化周期分别为26.63个月、19.71个月、20.84个月、24.52个月、10.79个月，而南京、无锡、沈阳、青岛等城市去化周期均超过30个月。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：中指院，金融街证券研究所 70大中城市新房价格延续分化，一线城市新房价格指数连续5个月上涨。6月，70个大中城市新房销售价格指数环比下降0.2%，降幅较前月（-0.2%）持平，其中一线城市新房价格指数环比连续5个月上涨，6月环比上涨0.1%，二线城市新房销售价格指数环比同上月持平，三线城市新房销售价格指数环比下降0.3%，降幅将上月（-0.4%）收窄。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 （二）二手房：一线城市二手房价环比延续正增长 北