2月统计局房地产数据追踪：房地产行业：新房销售延续下行，开发投资仍在探底

证券研究报告/行业研究/行业深度 强于大市（维持) 房地产行业：新房销售延续下行，开发投资仍在探底 ——2月统计局房地产数据追踪 研报摘要 新房：1-2月传统销售淡季，销售延续下行。1-2月作为传统销售淡季，加上春节假期扰动，推盘减少，市场成交进一步下滑。2026年1-2月，中国商品房销售额0.82万亿，累计同比-20.2%，单月同比-20.21%；销售面积0.93亿平方米，累计同比-13.5%，单月同比-13.52%。2月上海进一步优化房地产购房政策，叠加传统销售旺季，3月市场成交环比有望改善。 证券分析师 二手房：以价换量延续，房价止跌仍有压力。2月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄，但同比降幅进一步扩大，其中，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别同比下降6.2%、6.3%。二手房价延续调整，通过价格锚定和需求分流直接冲击新房销售，二手房以更大的议价空间和已实现的交付，分流刚需和部分刚改需求。 蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@jrjzq.com.cn 联系人 开发投资：持续下行，新开工、竣工仍不乐观。1-2月房地产开发投资完成额累计同比-11.1%，降幅较前月有所收窄。高库存累积控增量，销售延续下行，价格尚未出现明显复苏，开发商投资动力不足。 投资建议：二手房市场以价换量仍在持续，随着“沪七条”等政策利好持续释放，释放部分购房需求，叠加传统销售旺季到来，二手房成交有望进一步改善。从地产股的角度来看，核心区域货值充足，前期历史包袱较轻的房企仍值得关注。（1）关注核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等；（2）恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显；（3）二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险 目录 一、商品房销售延续下行，止跌回稳仍有压力..............................................4（一）新房：1-2月传统销售淡季，市场成交延续下滑...........................................4（二）二手房：以价换量延续，价格承压或分流新房销售.....................................6二、土地：缩量延续，结构分化......................................................................9三、投资：下行延续，未见拐点....................................................................11四、投资建议....................................................................................................12五、风险提示....................................................................................................13 图表目录 图1：1-2月中国商品房销售额0.82万亿，累计同比-20.2%，单月同比-20.21%，环比-7.05%.................................................................................................................................................4图2：1-2月中国商品房销售面积0.93亿平方米，累计同比-13.5%，单月同比-13.52%，环比-1.13%.................................................................................................................................4图3：2月，重点35城商品住宅批准上市3.02万套，同比-1.91%.......................................4图4：截至2026年2月，中国商品房待售面积8亿平方米，累计同比+0.1%....................5图5：截至2026年2月，不同城市间去化周期分化明显.......................................................5图6：2月70个大中城市新房销售价格指数同比降幅进一步扩大........................................6图7：2月一线城市新房销售价格指数环比持平......................................................................6图8：1-2月，多个城市二手房销售同比仍下行.......................................................................6图9：2月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄，同比降幅扩大....................................7图10：2月一线城市二手住宅销售价格指数环比降幅明显收窄............................................7图11：2026年2月，北京、上海等重点城市二手房成交议价空间有所收窄......................7图12：成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州.......................................8图13：六大重点城市二手住宅成交尚未出现明显的拐点.......................................................8图14：六大重点城市住宅租金延续下滑态势...........................................................................9图15：2025年1-2月，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-34.1%............9图16：1-2月中国住宅土地成交总价累计同比-45.01%.........................................................10图17：1-2月一线城市住宅土地成交价值约占25.29%.........................................................10图18：1-2月央国企支撑土地市场成交...................................................................................10图19：1-2月房地产开发投资完成额累计同比降幅收窄.......................................................11图20：房地产开发投资持续拖累固定资产投资增长.............................................................11图21：商品房销售面积累计同比和新开工面积累计同比降幅均扩大.................................12图22：1-2月房地产新开工面积、竣工面积累计同比降幅均扩大......................................12图23：重点房地产ETF行情变动............................................................................................12 一、商品房销售延续下行，止跌回稳仍有压力 （一）新房：1-2月传统销售淡季，市场成交延续下滑 1-2月传统销售淡季，销售规模延续下行。1-2月受春节假期等因素影响，扰动正常楼市成交节奏，销售面积和销售额均有一定程度下降。1-2月，中国商品房销售额0.82万亿，累计同比-20.2%，单月同比-20.21%；销售面积0.93亿平方米，累计同比-13.5%，单月同比-13.52%。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 淡季推盘量少，供给收缩影响成交。根据中指院数据，2月重点35城市商品住宅批准上市3.02万套，同比-1.91%，环比1月进一步减少。由于2月份春节打破正常带看、网签节奏，开发商推盘积极性整体不高。 资料来源：中指院，金融街证券研究所 去库存稳步推进，城市间分化明显。截至2月，商品房待售面积8亿平方米，累计同比增长0.1%。2025年12月中央经济工作会议进一步提出，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障房等。未来多元化手段去库存仍将持续，但不同城市之间库存去化周期分化明显，截至2026年2月，北京、上海、深圳、广州、杭州商品住宅（不含保障房）去化周期分别为28.06个月、18.05个月、21.15个月、26.87个月、10.51个月，而南京、无锡、沈阳、青岛等城市去化周期均超过30个月。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：中指院，金融街证券研究所 价格同比延续调整，房价企稳仍面临压力。2月，70个大中城市新房销售价格指数同比下降3.5%，降幅较前月（-3.3%）进一步扩大，其中一二三线城市新房销售价格指数分别同比下降2.2%、3.1%、4%，降幅均较前月扩大。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 （二）二手房：以价换量延续，价格承压或分流新房销售 1-2月多个重点城市二手房成交套数同比仍下行。1-2月，多个重点城市二手房成交套数同比仍下行，其中，北京、上海、深圳、杭州二手房成交套数累计同比分别下降4.16%、2.8%、0.47%和20.72%。2月单月受春节假期扰动，多个城市单月二手房成交同比大幅下滑。 二手房价止跌仍有压力，或将影响新房销售。2月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄，但同比降幅进一步扩大，其中，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，样本二 线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别同比下降6.2%、6.3%。二手房价延续调整，通过价格锚定和需求分流直接冲击新房销售，二手房以更大的议价空间和已实现的交付，分流刚需和部分刚改需求。另外，部分改善型买家需要先卖二手房再买入新房，若二手房价格延续下跌，容易出现“卖旧难，卖价低”的情况，从而拉长置换周期，影响新房去化。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 传统销售旺季叠加政策放松，二手房议价空间加大。我们采用二手房成交均价与二手房挂牌均价比值来大致刻画该城市二手房成交的议价空间，该比值越低，说明二手房成交过程中，二手房房东让利空间更大。整体来看，2026年3月小阳春即将到来，上海“沪七条”放松限购政策，释放利好，改善市场预期，二手房成交议价空间有所收窄。 资料来源：中指院，金融街证券研究所 资料来源：中指院，金融街证券研究所 租金市场尚未出现明显的价格拐点，房价止跌回稳仍有压力。2月，北京、上海、深圳二手住宅成交价格指数较1月份有所改善，但整体来看，二手住宅成交尚未