4 月统计局房地产数据追踪：房地产行业：销售边际改善，投资端仍有压力

证券研究报告/行业研究/行业深度 强于大市（维持) 房地产行业：销售边际改善，投资端仍有压力 ——4月统计局房地产数据追踪 研报摘要 新房：季节性因素影响4月销售环比下降，一线城市房价环比正增长。3月作为传统销售旺季，开发商推盘积极，受季节性因素影响，4月单月销售面积和销售金额环比下降。4月，中国商品房销售额0.57万亿，累计同比-14.6%，单月同比-7.99%，环比-36.78%；商品房销售面积0.57亿平方米，累计同比-10.2%，单月同比-10.31%，环比-43.97%。供给端推盘环比3月有所减少，4月重点35城市商品住宅批准上市8.22万套，累计同比-24.47%，单月同比-23.6%。 证券分析师 二手房：一线城市二手房价环比延续正增长。4月二手房市场延续3月热度，尤其是北上深等重点城市，其中，上海二手房4月单月成交套数同比增长22.75%，北京同比增长12.69%。价格方面，4月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄，其中，一线城市二手住宅销售价格环比持续保持正增长，环比增长0.4%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别环比下降0.2%、0.3%。另外，从租金的角度来看，4月北上深二手租金指数或稳定上涨或同前月持平，为未来二手房价企稳提供了积极信号。 蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@jrjzq.com.cn 联系人 开发投资：1-4月新开工面积累计同比降幅扩大。4月房地产开发投资完成额累计同比-13.7%，降幅较前月进一步扩大。销售延续下行，价格尚未出现明显复苏，开发商投资动力不足，4月房地产新开工面积累计同比降幅扩大。 投资建议：1-4月商品房销售面积和销售金额累计同比降幅收窄，销售端边际改善，市场呈现一定的修复迹象。二手房方面，一线城市整体二手房价格环比保持正增长，上海二手房成交热度延续，带动成交议价空间收窄。核心城市租金市场出现一定修复，北京、深圳住宅租金指数持续正增长，上海较上月持平，为后续房价企稳提供积极信号。核心区域货值充足，前期历史包袱较轻的房企仍值得关注。（1）关注核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等；（2）恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显；（3）二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险 目录 一、一线城市新房价格保持正增长.................................................................4（一）新房：季节性因素影响4月销售环比下降，一线城市房价环比正增长.....4（二）二手房：一线城市二手房价环比延续正增长................................................6二、土地：缩量延续，结构分化.....................................................................9三、投资：下行延续，未见拐点...................................................................11四、投资建议...................................................................................................12五、风险提示...................................................................................................13 图表目录 图1：4月中国商品房销售额0.57万亿，累计同比-14.6%，单月同比-7.99%，环比-36.78%..............................................................................................................................................4图2：4月中国商品房销售面积0.57亿平方米，累计同比-10.2%，单月同比-10.31%，环比-43.97%.................................................................................................................................4图3：4月，重点35城商品住宅批准上市8.22万套，累计同比-24.41%，单月同比-23.6%..............................................................................................................................................4图4：4月新增居民中长期贷款-3408亿元..............................................................................5图5：4月5年期LPR保持不变...............................................................................................5图6：截至2026年4月，中国商品房待售面积7.78亿平方米，累计同比-0.5%................5图7：截至2026年4月，不同城市间去化周期分化明显......................................................6图8：4月70个大中城市新房销售价格指数同比降幅进一步扩大.......................................6图9：4月一线城市新房销售价格指数环比保持正增长.........................................................6图10：1-4月，北上深二手房销售同比均实现正增长............................................................7图11：4月70个大中城市二手房价格环比降幅持续收窄.....................................................7图12：4月一线城市二手住宅销售价格指数环比持续正增长...............................................7图13：2026年4月，上海二手房成交议价空间较3月收窄.................................................8图14：成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州......................................8图15：北京、上海中原领先指数持续正增长，广州深圳则由增转降..................................9图16：北京、深圳住宅租金指数持续正增长，上海较上月持平，广州环比上月下降......9图17：2025年1-4月，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-32.6%.........10图18：2026年1-4月中国住宅土地成交总价累计同比-38.97%..........................................10图19：1-4月一线城市住宅土地成交价值约占25.68%........................................................10图20：1-4月央国企支撑土地市场成交.................................................................................11图21：3月房地产开发投资完成额累计同比-11.2%.............................................................11图22：商品房销售面积累计同比降幅收窄，但新开工面积累计同比降幅进一步扩大....12图23：4月房地产新开工面积累计同比降幅扩大，竣工面积累计同比降幅收窄.............12图24：重点房地产ETF行情变动..........................................................................................13 一、一线城市新房价格保持正增长 （一）新房：季节性因素影响4月销售环比下降，一线城市房价环比正增长 4月单月销售环比下行，但销售面积和销售金额累计同比降幅均收窄。3月作为传统销售旺季，开发商推盘积极，受季节性因素影响，4月单月销售面积和销售金额环比下降。4月，中国商品房销售额0.57万亿，累计同比-14.6%，单月同比-7.99%，环比-36.78%；商品房销售面积0.57亿平方米，累计同比-10.2%，单月同比-10.31%，环比-43.97%。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 4月推盘量环比下降，但累计同比降幅收窄。根据中指院数据，4月重点35城市商品住宅批准上市8.22万套，累计同比-24.47%，单月同比-23.6%。需求端，居民加杠杆动力不足，新增居民中长期贷款-3408亿元，居民端对房价下跌的担忧仍在，市场仍处于筑底阶段。 资料来源：中指院，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 去库存稳步推进，狭义库存持续减少。截至4月，商品房待售面积7.78亿平方米，较3月有所下降，累计同比下降0.5%。2025年12月中央经济工作会议进一步提出，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障房等。未来多元化手段去库存仍将持续，但不同城市之间库存去化周期分化明显，截至2026年4月，北京、上海、深圳、广州、杭州商品住宅（不含保障房）去化周期分别为28.37个月、19.77个月、23.04个月、25.98个月、11.06个月，而南京、无锡、沈阳、青岛等城市去化周期均超过30个月。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：中指院，金融街证券研究所 70大中城市新房价格分化明显，一线城市新房价格环比保持正增长。4月，70个大中城市新房销售价格指数环比下降0.2%，降幅较前月（-0.2%）持平，其中一线城市新房价格指数继续保持正增长，环比上涨0.1%，二三线城市新房销售价格指数分别环比下降0.1%、0.3%。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，金融街证券研究所 （二）二手房：一线城市二手房价环比延续正增长 北上深1-4月二手房成交套数同比正增长。4月二手房市场延续3月热度，尤其是北上深等重点城市，其中，上海二手房4月单月成交套数同比增长22.75%，北京同比增长12.69%。 一线城市二手房价环比持续保持正增长。4月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄，其中，一线城市二手住宅销售价格环比持续保持正增长，环比增长0.4%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别环比下降0.2%、0.3%。 资料来源：Wind，金融街证券研究所 资料来源：Wind，