广州写字楼市场报告 2026年 Q2

概览和展望 受抑需求陆续落地，租金仍然承压 展 望 第 三 季 度，前 期 受 抑 需 求 释 放 对市场去化的带动作用预计减弱，企业扩张意愿仍然有限，新增需求将继续以搬迁升级、租约调整及新设主体为主。随着后续供应陆续入市，需求难以同步扩大，全市空置率预计重新上升。全市平均租金仍将下行，但由于部分项目前期已进行多轮报价调整，后续降幅预计相对收窄，业主竞争将更多依赖免租期、交付标准及付款安排等商务条件。 2026年第二季度，广州甲级写字楼市场继一季度后再度录得改善。全市平均租金环比下降1.6%至每月每平方米人民币1 14.1元，空置率环比下降1.0个百分点至1 7.5 %。租金持续下调后，部分前期观望的搬迁、升级及租约调整需求陆续落地，市场由上一季度的负吸纳转为正吸纳。 专业服务亦录得较多成交；交易性质仍以搬迁为主，企业扩租带来的新增面积需求有限。本季度需求改善更多来自前期受抑需求的集中释放，市场活跃度较一季度有所提升。 大 宗 交 易 方 面，越 秀 地 产 向 母 公 司 附属公司出售南沙国际金融中心等资产及业务，其中南沙国际金融中心作价约人民币19.3亿元；此次交易属于集团内部资产重组，市场化第三方办公投资成交仍处低位。 供需方面，本季度未录得新增供应，净吸纳量约10.8万平方米，空置率回落主要来自前期受抑需求的集中释放。TMT仍为主要成交来源，金融、文化创意及娱乐和 租金走势 存量项目继续调价，成熟商务区降幅较为明显 第 二 季 度，广 州 甲 级 写 字 楼 平 均 租 金环 比 下 降1 .6 %至 每 月 每 平 方 米 人 民 币1 1 4.1元 。租 金 回 落 主 要 由 存 量 项 目 主 动调 价 推 动，部 分 业 主 通 过 缩 小 与 同 片 区优 质 楼 宇 及 新 兴 板 块 项 目 之 间 的 价 差，以推动成交。其中，天河北及越秀分别环比 下 降3.3 %和2 . 2 %，成 为 本 季 度 全 市租金下行的主要来源。 从子市场看，天河北的降幅最为明显，说明成熟商务区的区位优势已不足以完全抵消楼宇老化及跨片区价差带来的影响 。租 户 在 控 制 预 算 的 同 时 仍 希 望 改 善办 公 品 质，部 分 存 量 项 目 需 通 过 下 调 报价来扩大与珠江新城优质楼宇及琶洲次新 项 目 之 间 的 租 金 差 距 。越 秀 面 临 的 情况相近，但区内租户结构相对稳定，调整主 要 集 中 在 楼 龄 较 长 、硬 件 条 件 相 对 欠佳的项目。 相 比 之 下，金 融 城 平 均 租 金 维 持 在 每月 每 平 方 米 人 民 币9 2 .3元，业 主 继 续 以较低的租金水平吸引跨片区搬迁及升级需 求，本 季 度 主 流 项 目 报 价 整 体 变 动 有限 。珠 江 新 城 及 琶 洲 租 金 分 别 环 比 下 降1.1%和1.5%，降幅相对温和；前者仍有优 现 有 报 价 不 匹 配 的 存 量 项 目 。优 质 楼 宇与普通存量项目之间的成交租金差距可能 进 一 步 扩 大，区 域 平 均 租 金 预 计 维 持温和下行走势。 质楼宇及金融、专业服务需求支撑，后者部 分 项 目 在 上 季 度 调 价 后，本 季 度 进 一步调整的幅度有所收窄。 展 望 第 三 季 度，全 市 租 金 仍 有 下 行 压力，调 整 预 计 继 续 集 中 于 产 品 竞 争 力 与 供应和需求 受抑需求集中释放，空置率短期回落 第 二 季 度，广 州 甲 级 写 字 楼 市 场 未 录得新增供应，净吸纳量约10.8万平方米，推动全市空置率环比下降1.0个百分点至17.5%。本季度去化改善主要来自租金持续调整后，部分前期观望的搬迁、升级及租 约 调 整 需 求 集 中 落 地 。由 于 企 业 扩 张意 愿 仍 然 有 限，本 季 度 正 吸 纳 更 接 近 一批 前 期 需 求 的 集 中 落 地，而 非 市 场 需 求整体回暖。 从 需 求 结 构 看，T M T成 交 面 积 占 比 约2 5.8 %，仍 为 主 要 需 求 来 源，其 中 软 件、数 字 服 务 、通 信 及 电 商 运 营 类 企 业 表 现相 对 活 跃 。金 融 业 占 比 约1 7. 5 %，保 险 、证 券 、投 资 及 银 行 相 关 需 求 继 续 支 撑 核心 商 务 区 成 交 ；文 化 创 意 及 娱 乐 占 比 约14.7%，主要来自游戏、内容制作及广告传 媒 企 业 ；专 业 服 务 占 比 约1 2 . 6 %，律所、咨询及企业服务类需求保持活跃。上述 四 类 行 业 合 计 贡 献 约 七 成 成 交，其 余需求分布于贸易、物流运输、制造业及生命科学等行业。 从交易性质看，成交仍以搬迁为主，占比约70.8%；续租、新租及扩租占比分别约14.5%、1 1.6%和3.1%。搬迁占比维持高 位，反 映 企 业 主 要 通 过 更 换 办 公 区 位及 楼 宇 来 平 衡 成 本 与 品 质 。区 域 流 动 方面，金 融 城 、琶 洲 继 续 承 接 跨 区 域 迁 入，珠江新城保持小幅净流入；天河北、越秀录 得 净 流 出，反 映 租 户 在 成 熟 商 务 区 与新兴板块之间的选址比较仍在推进。 展 望 第 三 季 度，前 期 受 抑 需 求 集 中 释放 对 市 场 去 化 的 带 动 作 用 预 计 减 弱，企业 扩 张 意 愿 仍 然 有 限，新 增 需 求 将 继 续以搬迁升级、租约调整及新设主体为主。随 着 后 续 供 应 陆 续 入 市，需 求 增 长 难 以同步扩大，全市空置率预计将重新回升。 投资市场 关联方资产重组录得大额交易，第三方投资需求仍趋谨慎 第 二 季 度，广 州 写 字 楼 大 宗 交 易 市 场录 得 一 宗 大 额 关 联 方 资 产 处 置 交 易 。5月1日，越秀地产（00123.HK）与母公司越秀集团旗下全资附属公司订立多项转 让协议，剥离南沙国际金融中心、云谷产业 园 及S 1栋 楼 宇 、智 谷 产 业 园 、毕 节 酒店 及 集 团 康 养 业 务 。其 中，南 沙 国 际 金融 中 心 作 价 约 人 民 币1 9. 3亿 元，涉 及 一 幢41层及一幢29层办公楼，总建筑面积约1 2 . 9万 平 方 米 。全 部 资 产 出 售 所 得 款项 净 额 约 人 民 币4 4.6亿 元，主 要 用 于 偿还债务及补充住宅开发核心业务营运资 度。然而，在租金尚未出现明确恢复信号的情况下，投资者整体出手仍较为谨慎。买卖双方对资产定价的预期差距尚未明显 收 窄，预 计 将 继 续 制 约 交 易 推 进 及 成交规模。 本 开 支 及 退 出 安 排 ；自 用 型 买 家 及 具 备产 业 导 入 能 力 的 买 家，仍 是 推 动 个 案 交易的主要力量。 金。 该 笔 交 易 属 于 集 团 内 部 资 产 重 组，反映开发商通过处置非核心持有型资产回笼资金并聚焦核心业务。与此同时，第三方 写 字 楼 投 资 成 交 仍 相 对 有 限，投 资 人继续关注租约稳定性、租户质量、后续资 展 望 第 三 季 度，广 州 写 字 楼 投 资 市 场预计仍以房企资产盘活及集团内部整合为 主，第 三 方 个 案 交 易 将 保 持 一 定 活 跃 广州甲级写字楼市场数据图2026年第二季度 如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ： 研 究 及 咨 询 部 广 州 商 业 物 业 服 务 部 陈启明分析员，研究及咨询部+86 136 4231 4481henry.chen@cn.knightfrank.com 杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com 黄伟伦董事，广州商业物业服务部主管+86 166 5801 0718aaron.huang@cn.knightfrank.com 近 期 研 究 报 告 中 国 力 量 席 卷 全 球 ：绿 色 赋 能 地 产 先 行，掀 起 全 球 制 造 出 海 新 浪 潮 广 州 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 6年 第 一 季 度 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。