地产建筑行业旭日东升会议十七住建部再提城市更新原拆原建模式加速推进20260729
时间：7月29日参会人：无 全文摘要 近期，城市更新相关政策的变化引起了市场对地产行业的广泛关注，主要源于习近平总书记对上海城市更新项目的调研。城市更新被视为未来投资的重点，不仅有助于稳定房地产投资，还能作为对老旧住房居民的定向补贴。通过分析上海市民新村项目，原拆原建模式被证明能有效提升居住条件和资金使用效率，同时改善房地产市场的需求侧，是对刚需和改善型需求群体的直接支持。当前房地产板块处于低预期、低配置状态，建议投资者关注。看好两类房企：一是核心城市中产品力强的优质房企；二是向商业管理转型的商业地产运营商。启东鼓励投资者积极配置房地产，期待未来市场走势向好。 章节速览 00:00城市更新政策变化与投资机遇分析 会议聚焦近期城市更新政策变化，强调习总书记调研上海市民新村后关注度提升。城市更新被视为稳定地产投资、改善老旧住房条件的重要手段，对宏观经济与消费主体具增量效应。汇报内容涵盖上海项目模式引导、各城市政策动态及地产债股投资看法，指出下半年至明年城市更新将重点发力。 01:47习总书记调研上海市民新村改造项目 习总书记于7月15日调研上海市黄浦区半淞园路街道市民新村改造项目，该项目通过原拆原建方式，改善了70年老房的居住条件，新增独立厨卫和阳台，提升居住体验。改造周期为2.5年，资金主要由市区两级财政出资，建安成本约4亿，虽成本较高，但资金使用效率优于买断式拆迁，极大提升了居民生活质量。 09:41原拆原建项目：推动城市更新与居民经济改善 对话讨论了原拆原建项目在多个城市落地的情况，强调其对改善居民居住条件和经济状况的显 著效果，指出这类项目在政策支持下将得到大力推广，特别是在核心城市和二三线城市中。 12:05城市更新提升房产价值与居民购买力 对话讨论了上海通过原拆原建的城市更新模式，不增加总建筑面积但提升居住品质和房产价值，有效增强核心城市刚需群体的购买力，认为这是精准提升居民购买力的重要途径，对房地产行业改善需求有显著增量。目前上海有约1万户参与此类更新，预计每户房产增值60万至80万，未来政策加码潜力巨大。 16:26城市更新与原车原件政策的资金平衡探讨 对话讨论了政府在城市更新项目中，通过原车原件方式实现资金平衡的策略。提及北京和上海等地的成功案例，如新增面积用于出租或保障房，以及跨项目、跨片区的资金平衡和新兴金融工具的应用。强调政府和社会资本合作，以及土地出让捆绑策略，以实现项目整体资金平衡。认为一二线城市财力充裕，城市更新对刚需群体有利，政府和居民可共赢，市场无需过度担忧资金门槛。预计未来城市更新和原创软件领域将加速落地，原车原件方式比货币补偿更高效、省钱，提升居民获得感和基础体验。 19:48地产板块低预期下的投资建议 对话围绕地产板块当前的低预期、低配置状态展开，指出其估值已至历史最低水平，建议积极关注并增加配置。特别推荐产品力强的优质房企及转型中的商业地产运营商，认为这些领域有望在全年取得良好表现。 思维导图 问答回顾 未知发言人问：习总书记近期调研了哪个城市更新项目，对这个领域有何影响？ 未知发言人答：习总书记7月15号在上海调研了位于黄浦区半淞园路街道的市民新村城市更新项目，这表明城市更新开始受到更高关注度，并预计下半年乃至明年会成为重点发力方向。 发言人问：城市更新在当前地产投资环境中的作用是什么？ 发言人答：在当前地产投资下行阶段，城市更新可以作为稳定地产投资的手段，并且通过改善旧城区居民居住条件，起到定向补贴的作用，对整体宏观经济和微观消费主体都有增量影响。 发言人问：习总书记调研的上海市民新村项目有何特点及成果？ 发言人答：上海市民新村是一个标杆性的原拆原建项目，房屋年代久远，设施陈旧。经过改造后，每户实现了独立厨卫和阳台，小区整体焕然一新，居住条件大幅提升，虽然户均面积增量有限，但已达到保障性租赁住房标准。该项目在三年左右的建设周期内完成了签约到竣工，资金主要由上海市和黄浦区市区两级财政主导提供，居民零出资或象征性出资。 未知发言人问：对于这个城市更新项目的建安成本和资金使用效率如何评价？ 未知发言人答：该项目建安成本约为每平米1.2到1.3万元，相比一般商品房项目较高，但由 于项目体量较小，无法通过规模效应摊薄费用。尽管如此，从政府资金使用效率和项目经济性角度看，该项目优于大多数买断式拆迁项目，尤其是在核心地段动拆迁成本较高的情况下。 未知发言人问：那么，这个项目在资金使用效率和居民居住质量方面表现如何？ 发言人答：这个项目的资金使用效率有了非常明显的提升，从最终呈现效果来看，极大提升了居民的居住质量，是切实利好援助的居民。 发言人问：目前该项目的进展以及房子挂牌情况是怎样的？ 发言人答：目前项目已经复工，网络上可以查到部分居民房子的挂牌信息，已经有居民开始出售。挂牌价格大约在每平米17万左右，相比同小区其他老公房户型，有较明显的提升。 未知发言人问：对于居住条件较差的居民来说，这个项目有何影响？ 发言人答：对于居住条件较差的居民而言，该项目相当于定向发放了较大的居住补贴，无论是自住、出售还是未来出租，都能明显改善和补充现金流及经济状况。 未知发言人问：原拆原建项目的推进情况及未来趋势如何？ 未知发言人答：原拆原建项目正大力推广，从去年至今已有很多成功落地案例，不仅在核心城市，在二三线城市如武汉、广州、上海、北京等也在积极推进。预计未来会有更多城市实施此类项目，并形成成体系的打法向各地输出。 未知发言人问：上海的原拆原建项目有哪些优点和对房地产行业的影响？ 发言人答：上海项目优点在于没有新增容积率，户均面积虽增加但总建设面积未增加，因此没有新增房地产供应。同时，通过更新，房屋品质和居住体验大幅提升，居民房产价值提升，增强了刚需刚改群体的购买力，对房地产行业改善需求是一个重要增量。 发言人问：对于城市更新的资金问题，政府是否有能力大力推动？ 发言人答：政府通过一些成功经验，比如北京和上海普陀区的做法，激活社会资本，采用跨项目、跨片区的资金平衡策略，甚至利用新兴金融工具推进城市更新。只要政府肯动脑筋，挖掘增量空间，资金问题是可以解决的，不必过分担心。 未知发言人问：对于地产板块的看法和配置建议是什么？ 发言人答：目前地产板块处于低预期、低配置状态，估值处于历史最低水位。随着市场风格发散和迁移，建议积极关注并多配置地产板块，看好两类公司：一是核心城市产品力强的优质房企，二是从商业向商管转型的商业地产运营商。