006 地产建筑行业-旭日东升会议高质量推进城市更新20260723

核心观点与关键数据

• 报告主题：高质量推进城市更新，十五五城市更新或将加速落地。
• 报告契机：习近平总书记调研上海市民新村城市更新项目，该项目为两旧一村攻坚的标志性样本。
• 项目概况：市民新村位于上海黄浦区，4栋建于上世纪50年代的老楼经原拆原建改造，实现独立厨卫、电梯和地下停车库，300多户居民受益。
• 改造方式：通过抽户平摊方式，户均新增独用厨卫面积3.5㎡，阳台面积1.6㎡，总新增面积约5㎡。
• 资金来源：以政府为主导，上海市和黄浦区两级财政主导，居民出资极少，类似项目居民出资比例低至20%。
• 项目投资：总工程投资约4亿元，地上建筑面积1.2万平米，地下面积0.37万平米，总建筑面积1.6万平米。
• 成本分析：地上建安成本约2万元/平米，高于新建商品房，但相较于拆迁成本节约70%~80%，性价比高。
• 施工周期：2022年10月启动筹备，2022年12月意愿征询通过，2023年4月居民签约，2023年9月开工，2024年初居民全部回迁，两年半完成。

研究结论

• 政策顺应性：原拆原建模式顺应城市更新政策，改善困难群众居住条件。
• 经济性：相较于拆迁，原拆原建模式政府投入更低，资金使用效率更高，性价比高。
• 居民体验：精装修交付，居住体验提升，优于传统拆迁模式。
• 市场影响：供给端无新增住房，需求端增加困难群体购买力，对房地产市场为利好。
• 未来趋势：原拆原建模式可复制性强，十五五期间城市更新将加速落地，确定性提升。
• 投资机会：建议关注三类机会：产品力强的优质房企（中国经贸、建发国际、华润置地、招商蛇口、保利发展）、商业和住宅双轮驱动的房企（华润置地、新城控股、龙湖集团）、优质物管标的。

总结

市民新村项目是城市更新的成功案例，其原拆原建模式在政策、经济性和居民体验上均优于传统拆迁模式，未来可复制性强，十五五期间城市更新将加速落地，对房地产市场为利好。建议关注产品力强、商业和住宅双轮驱动、优质物管的房企和物管标的。