006 地产建筑行业-旭日东升会议高质量推进城市更新20260723

00:00:00 投资者大家晚上好，那么感谢大家进入到我们的电话会议。那么今天我们这个会议呢，主要是汇报一下我们团队近期的一个，呃点评报告和我们的一个最新观点啊。那么也是叫做会议的主题呢是高质量推进城市更新，十五五城市更新或将加速落地啊。 00:00:18 那么我们写这个报告的契机呢，也是上周习近平总书记来上海亲自调研了市民新村啊这样一个啊，位于上海核心城区的城市更新项目啊。那么我们觉得这个项目应该来说，对于我们下半年甚至未来更长一段时间的城区城市更新工作呢，都有非常强的啊。呃，这个引导意义和引领意义，所以我们也是在这个时时间点呢去发布这样的一个报告。 00:00:49 好，我们可以看一下这个起事件啊。首先就是在7月15号，那么习总书记来到了上海市黄浦区半淞园路街道啊市民新村这个项目，那么考察了旧住房成套综合改造啊。啊，这个强调了，呃，全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，做深做细做实城市更新各项工作啊。那么市民新村这个项目，应该来说是过去几年上海两旧一村攻坚中，做得非常好的一个城市更新的样本啊，是一个标志性的样本。 00:01:26 那么四栋楼啊分是建于上世纪50年代的老楼，经过原拆原建的改造啊，那么变身为拥有独立厨卫电梯啊这个地下停车库的新新住所。那么我们也在下面这个图中呢，大概标示出了这个市民新村这个小区的位置。那么可以看出这个小区呢位于上海市黄浦区半淞园路街道啊， 00:01:51 那么整体如果按照呃二手房的板块，大概是位于黄浦区五里桥和世博呃这块儿的这个板块为主啊，就是世博滨江这个板块，那么嗯。那应该来说从整个的区位上还是非常的核心的啊。好， 00:02:11 那么我们可以看一下整个项目的这样的一个呃更新的情况啊，那么应该来说这个右边这几张图呢，是我们从呃官媒上截取下来的几张这个。呃，这个效果图大家可以看到啊，整个的更新的呃效果还是非常的不错的啊。 00:02:30 那么从项目的外立面上我们可以看出整个的呃虽然层高没有提升啊，但是整个的楼栋的这个外立面呢的设计呢，跟过去的老旧工房是完全不可同日而语，整个的外立面以这个灰色的色调为主啊，那么颜色看起来更加的现代了啊。 00:02:50 那么从其他的装修材料上来看，我们看到外立面还有一部分是这个。虽然整体以这个还是以涂料为主啊，但是呃这个窗户的面积啊也比过往的老公房大了很多啊。 00:03:04 那么这这4栋楼呢，它不是小区全部啊，那么这个市民新村这个小区呢， 00:03:10 是选取了4栋楼进行了这个原地呃原拆原建的这样的一个改造啊那么。 00:03:19 总共是300多户居民啊。啊，那么这个呃，是这个通过改造之后呢，户户都实现了独门独户独卫独立厨卫和阳台啊，同时是一个呃精装修的交付啊。 00:03:34 那么大家可能会觉得诧异啊，因为并没有新增面积啊。我们也了解了这个工程的话，它本身除了地下新增了一部分面积用于地库的建设之外，在地上的建设上是没有新增面积的。但是呢，居民却实现了增加了独立厨卫和阳台啊。那么这个新增的面积呢，我们了解是通过抽户的方式啊，那么去均摊出来的。 00:03:59 那么根据媒体报道，大概有20户左右的居民啊，那么抽户啊，那么抽到了其他的项目上，或者是通过其他方式来安置啊，那么没有进行原拆原建。那么这20户居民他们的这个呃原有住房的面积呢，就不被平摊进了其他的居民的面积中啊，以此新增了一部分面积，实现了啊每一户居民啊都拥有一个独立的厨卫和阳台。 00:04:31 因为过去呢这个老小区呢，它是一个呃厨卫共用的，这个小区啊，多户邻居在同一层中共用厨房和卫生间啊，那么这个居住条件其实是非常非常恶劣的。 00:04:45 而且过去呢这个小区也没有地下车库和电梯啊，那么很多年龄偏大的居民呢，上下楼栋非常的不方便啊。 00:04:56 那么应该来说这次的呃原拆原建是效果非常好啊，那么彻底解决了过去困扰居民的这种合用厨卫啊，没有电梯没有地下车库啊这些难题，把民生的短板补齐啊。 00:05:11 那么执行这个项目的整个的从啊拆除到重建啊这一系列的呢，是由这个黄浦区的区属国企南方集团全程实施的。那么我们也查询了一些相关的啊招标文件，包括竣工备案文件和一些媒体报道。我们了解到整个项目的总的施工工程款大工程投资呢，大概是在4个亿左右，那么绝大多数呢，也都是由南方集团自筹去实施的。 00:05:44 那么我们再看一下这个小区的一些细节啊，那么在交付之后的话，它是以一个精装修交付的这样的一个标准去交付的，包括小区的啊外立面啊这个工区啊，包括里面的内装，应该来说整体的装这个建设水平我觉得还是非常高的啊。这个装修的风格包括这个立面的风格呢，也非常接近于我们现代的这种洋房啊。 00:06:11 那么？这个是我们看到这个项目的这个效果啊，那么这个整体来看，我们来看一下这个项目的整个的施工周期啊，那么是在22年10月啊，那么这个项目开始启动筹备啊。在22年12月，那么这个小区呃意意愿征询通过啊，当时它的这个通过率非常的高。那么并于23年的4月，那么这个居民正式签约啊，那么签约率是百分之百。那么在二三年的9月项目正式开工啊，那么开启了这个呃这个拆除重建工作。那么到今年年初啊，那么300多户 居民全部回班啊啊，那么应该来说整个的工程进展的速度还是比较快的。 00:06:59 如果按照周期来看，从开工到竣工大概是两年半的时间啊。 00:07:07 那么从新增面积来看，这个我们刚才也提到了，通过抽户平摊的这样的一个方式，抽户腾挪，呃，户均新增了独用厨卫面积大约3.5㎡，户均新增了阳台面积1.6㎡。那么虽然增加的这个面积实际上非常小啊，这个阳台加厨卫也就加起来5㎡左右，但是对于这个小区过去它的户均差不多就在一个20平左右啊，那么这5㎡的增加应该来说是非常实用的了啊。 00:07:42 那么很多领导也非常关心啊，我们这个城市更新它的这样的一个资金来源，那么这个项目呢，这个目前没有太多的媒体报道啊，就是或者说官方也没有。这个这个公示它的一个资金来源的数据，那么我们只能够通过政府的一些呃零散的呃这个比表，只言片语上能够看到他的资金来源。 00:08:05 整体来看该项目的资金呢是以政府为主导啊，主要是靠上海市和黄浦区两级财政来主导，那么居民这一端的出资呢非常少啊。那么横向对比上海其他小区的这样的原车原建的标准的话，也大多是类似的啊，绝大多数项目都是由政府承担大部分的啊工程费用啊，那么居民这块的负担是非常低的。 00:08:30 那么我们也找了一些类似的项目，包括像静安区的彭一小区、杨浦区的凤南一村、徐汇区的田林二村啊，那么在呃这些小区呢，都能够在呃这个呃媒体上找到他们的一些公开的这个出资的信息。那么整体看下来的话，居民的出资都非常的有少啊，那么相对多一点的也就是在彭一小区啊，那么居民是承担增量面积啊，注意是增量面积啊的20%啊，那么这块其实居民承担的是非常少的。 00:09:06 那么这个项目就是市民新村这个项目呢，我们也查询了一些啊招标工程啊，包括黄浦区住建的一些呃竣工文件等等啊，我们根据招标文件我们大概测算的话，这个项目总的呃投资的话啊大概是在4个亿左右啊。那么呃地上面积呢在1.2万平米左右， 00:09:28 呃考虑到项目还新增了一部分地下停车场的这个面积啊，所以说我们说这个建安的钱呢，不应该完全地摊在地上的这个建筑面积上。我们毛估我们粗略的估计的话，地上的建安大概在每平米两万元左右的这样的一个拆除和建安的啊。这个。这个费用上啊。呃，可能各位领导觉得这样的一个呃这个建安成本稍微偏高一些，我后来也自己也思考了一下，我觉得呃几方面啊， 00:10:02 第一个就是这个项目它本身呢增加的配置比较多啊，就是刚才我们说的呃修了地下停车库啊，那么这个包括加装了电梯啊。那么这个是就是增加了很多的这个硬件的配置，第二个呢就是这个项目本身它的这个总的面积是比较小的啊，我们可以看到啊整个的项目。它的这个呃地上建筑面积呢仅仅1.2万方，这个量其实是啊非常的小啊，所以说你的一些呃管理费用，你的一些这个设计的费用啊，它很难被这个面积去做一个平摊啊，所以说的话整个整体来看看起来可能它的呃成本会偏高一些啊。 00:10:47 那么这里我确认一下这个数据啊，那么这个项目的话，它的呃根据它的竣工规划的验收合格证，它的总建筑面积呢是1.6万平米啊，那其中地下的面积呢是0.37万平米，地上呢是1.2万平米。其中计容的地上面积呢是1.16万平米啊，所以说的话呃整个的项目应该来说是非常的迷你啊，所以说的话呃很多的费用也没法做很明显的平摊。 00:11:18 所以看下来啊，这个成本是呃，单位成本稍高一些。 00:11:23 但是我们要说的是啊，虽然单方成本看起来稍高一些，但是实际上如果我们去按照呃这个与拆迁的标准相比较的话，其实这个项目仍然是非常的省钱啊，就是对于财政来说，它的呃效率是非常高的啊。 00:11:40 我们可以参考像上海同类似地段的一些啊，内环内的老公房的这样的一些拆旧标准。比如说像在前两年拆迁的啊，像东安一村、江南新村等等，基本上呃这种比较小面积的啊，这 个二十二十平左右的啊，因为它的算下来单方补贴会比较高啊。它的每平米的拆建，这个拆迁的成本大概是在12万元到15万元不等啊。那么即使我们取这个较低的12万元，实际上它也远远比我们现在的这个拆除重建啊。要花的钱要高很多啊， 00:12:21 所以我们最后想表达的就是呃从财政的角度来看，本这次的这个原拆原建的项目，它的性价比非常高啊，它的建安成本啊虽然高于我们新建的普通商品房。但是实际上相较于政府进行拆迁这样的方式去做城市更新，它的单方成本大概节约了70%~80%不等啊。那么这70~80左右啊，那么这个节约的幅度其实是非常大的。 00:12:52 所以我们觉得啊，这个项目应该来说啊，它是一个呃也是顺应了我们当下的这样的一个政策的宏观背景，而且呢它这个模式的呃经济的经济性很强啊，我们觉得是可复制的。而且这次习总书记亲自莅临呃调研指导之后，我们觉得他后续对于上海乃至其他非常多城市的这种类似的项目，应该都有很强的示范意义和指导意义。 00:13:21 那么过去几年大家知道上海一直在努力加速推进啊，这个两旧一村的这种城市更新啊，那么到25年呢，基本上已经呃完成了啊这个。啊基这个基本上全面完成了， 00:13:35 对于这种过去我们说的这种还需要拎马桶，就说这种厨卫没有没有厨卫，甚至或者说是厨卫共用的这些老旧的小区呢，基本上都已经呃完成了改造啊。那么这个这个但是呢，目前仍然存呃是从上海市呢，仍然存留存着比较多的这种啊，上世纪五六十年代的啊呃工程质量比较差，或甚至是形成了危房，包括这种居住条件啊这个户型啊。厨卫的配套啊都比较差的这样的老小区啊。所以说我们觉得啊， 00:14:12 在当前我们这个大力去推进城市更新的政策大背景下，那么同时呢，我们现在也是想积极地改善这些啊，最困难群众的这个居住条件的情况下，我们觉得类似的这样的原拆原建的模式呢应该会啊。大力地去推进啊， 00:14:29 那么从呃政策的角度来看，它顺应政策，从经济性的角度来看，它比单纯的拆迁啊政府的 投入要小很多。 00:14:39 那么从最后的落地的效果来看，我们觉得呃整个的给居民的啊。这个这个造的这个新房子啊，居住体验啊，包括这个整个的交付效果我们还是非常满意的啊那么。 00:14:56 按照解放日报的这个报道啊，那么上海预计2026年将会完成20万平方米的，这样的一个改造任务啊，那么应该来说这个呃推进的工作量还是非常大的啊，非常大的。 00:15:13 所以的话我们觉得往后续来看的话，我们觉得啊城市更新应该是一个增量的方向啊，那么呃原车原件的话应该会有更多的城市加入进来啊，那去把它去复制下去啊。 00:15:26 那么根据我们今年呃这个发国务院发布的这个城市更新十五五规划，那么也明确了这个在未来的十五五，我们的这个城市