地产建筑行业-旭日东升会议十五稳地产政策持续推进20260722

00:00:00各位投资者大家晚上好，那么我是开源证券地产建筑首席祁东。 00:00:05 那么今天我们这个电话会议的主题呢，是汇报一下我们对于三四季度房地产政策的一个相关的看法。我们主要论述三个方面，那么我们觉得啊，那么在当前的时点其实是啊地产的话，我们觉得在三四季度会加速的这个推进啊。那么一方面是从基本面本身来看， 00:00:26 大家也看到了，在上周发布的这个上半年的全国的呃房地产投资的相关数据。不论是呃投资端的投资开工竣工，还是销售端的销售金额，这个销售面积啊，那么包括到位资金等数据都呈现一个加速恶化的这么一个情况。那么同时的话，我们也要看到在今年2月3月陆续出台的我们核心城市的放松，那么进入到六七月之后，政策也出现了衰退的效应。所以我们觉得8~9月是非常重要的呃政策窗口。 00:01:05 那么近期的话我们也看到了一些呃这个吹风和表态啊，那么包括像近期我们的党媒求是杂志也发表了连续发表了两篇社评啊，那么这个提出要促进消费促进投资啊，那么我们觉得地产在这里面会承担一定的作用。 00:01:27 那么同时我们近期也看到啊，政府所发布的十五五十五五的这个消费的这个规划里面，也是有一个章节专门提到了房地产啊。那么这里我们觉得就是对房地产的这个身份属性的啊，另外一种新的定义了，就是说把地产从传统意义上的，纯粹是为啊财政和投资发力的这样的一个定位。那么切换到现在，它也是啊超长周期的一种耐用的消费品啊，也是居民消费非常重要的一个环节。 00:02:00 所以我们觉得往后来看的话，那么一方面的话，地产还是承担它稳财政稳投资的这样的一个核心职能，那么另外一块的话，未来它也被赋予了这个消费属性啊，那么也是居民释放 他消费啊，这个受益于我们消费的诸多的政策中的一环啊。 00:02:19 所以我们我们觉得三季度的话，这个地产啊，就是我们前面讲的，在这样的一个背景下啊。再结合地产本身定位的变化，所以我们是非常看好三四季度啊，房地产政策的这个退出和退出和调整的啊。那么我们觉得从政策角度来看，我们觉得呃往三四季度来看，我们觉得会有三方面的政策，那么分别是与公积金相关的政策，以及与我们核心城市啊限购。相关的政策，那么第三块儿呢，我们觉得是与我们的这个城市更新和原拆原建相关的政策。 00:02:59 那么以下呢，我会逐一汇报三块我们对于当下的这个政策的看法。 00:03:04 那第一块儿呢就是公积金这块儿了，那么公积金应该来说的话，从过往的两年我们一直在做呃公积金政策的一个相关的放松。那么在公积金政策这块的话，放松的方向呢主要是呃三块吧。第一块儿呢就是公积金本身它的一个呃使用的场景啊。那第2块儿呢是公积金的这个提取和贷款的这个额度，那第三块儿呢就是我们公积金贷款的利率啊。那么我们觉得往呃三四季度来看，这几块呢都会有啊持续的突破。 00:03:39 那么首先我们看一下这个使用场景，实际上从今年以来，我们很多城市啊已经开始持续地增加啊公积金的这个应用场景了。那么这个从传统上我们跟住宅相关的一些场景，现在基本上都已经能够落地了，包括像使用公积金缴纳契税啊，做老旧电梯的更新维护，购买车位啊，这个用公积金支付取暖费、物业费、维修基金啊，用公积金购买储藏室。那么这些都是已经超越了我们过往的说，公积金一般来说它的最开始的三大职能就是买房、租房、装修这三大职能使用公积金。那么刚才我们提到的很多这个增量的场景呢，也都是在过去两年啊进一步提出的。 00:04:32 那么从今年各地的这个表态来看，我们也看到啊，公积金也在。做一些更创新的尝试。比如说。像今年兰州市提出了这个公积金的代际互助啊，他们允许呃三代以内的直系亲属作为共同借款人，缴存余额和收入可以合并计算啊，这个有点从他的这个政策的意味上呢， 有点像我们过去的商业贷款的这个接力贷这个感觉啊。那么这呃还有呢，我们看到有的城市呢放宽了公积金的呃重疾提取啊，那么这个我们觉得它可能更多的是基于一种呃民生的考虑，而不是说针对公积金自身的啊。 00:05:16 那还有一个比较创新的呢就是苏州了啊，苏州提出使用可以使用公积金购买产权公寓，就是我们传统上说的这种呃loft啊，或者是说这种商住两用房啊，那么这个我们觉得也是一个公积金使用场景的一个呃，比较大的一个扩充。那么在今年的五六月，我们的住建呢也是开始修订这个住房公积金的这个条例啊，也是中间也是提出了要扩大公积金的这个使用场景，那么实际上我们看各地啊已经陆陆续续都在放开了。所以我们觉得这一股潮流应该会啊这个继续下去啊继续蔓延，应该会有越来越多的城市啊，这个这个去呃扩大公积金的这个使用场景和用途。 00:06:05 那第二块儿呢，我们理解就是这个公积金贷款的这个额度了啊。那么从额度这块的话，实际上这个今年以来我们整理了大概有20多个城市，呃提高了自己的这个公积金的贷款额度啊。 00:06:19 那么目前看起来的话，我们的这个一线城市整体来看，提升把这个家庭的贷款额度提升到了200万左右啊。那么这个二线城市普遍提升到了130万啊左右这么一个区间。那么而且我们的这个提升之后呢，还往往会给予一些额外的上浮情况，像类似于人才购房、多子女家庭、绿色建筑、保障性住房等等，那么往往都还可以再额外的进行上浮。那么考虑到各种各样的上浮情形之后，还能够在刚才我们提到的这个贷款额度上，还能够往往再上浮一个50%~70%不等。也就是说考虑到各种上浮情况之后，我们的一线城市的最高贷款额度普遍能够上浮到300万左右啊。 00:07:16 那么这里面比较高的，比如说我们的广州市啊，目前已经提升到了最最高额度啊，就是考虑上浮之后达到360万，深圳351万。这个呃，上海市324万啊。那么二线城市在考虑到各项上浮之后，普遍能够达到180万到200万的这样的一个额度啊。 00:07:40 这里面在二线城市之中比较高的主要有像杭州市，杭州目前是呃306万啊。济南市啊240万啊，包括青岛市也是240万，所以说这个是我们今年很多城市上浮了这个呃， 00:07:59 公积金贷款额度之后的这样的一个情况。我们也大概测算了一下，按照刚才上浮后的这个最大额度的这个口径啊呃，我们这个上浮的这20多个城市平均来看，他们的这个最高额度对呃，这个140平左右的房产的。这个覆盖度啊，差不多能够达到80%左右啊。那么这个覆盖度应该来说非常高了，那么即使不考虑上浮的情形，大概这个。覆盖度也能够达到50%。这也就意味着。 00:08:34 在我们刚才提到的这20多个呃做了公积金政新政的城市里面，呃这个如果买140平的新房啊，这个基本上公积金贷款已经能够覆盖一半左右的这样的一个总房款啊。那么，呃，这个支撑力度应该是非常强的啊，非常强的。 00:08:57 对，这是第二块儿，我们说的这个公积金的这个政策的变化方向。那第三块儿呢，就是我们觉得未来来看的话，公积金贷款还是有潜在的呃降息空间的啊。 00:09:10 那么目前我们的公积金贷款的利率呢，是这个2.6啊。那么公积金中心它支付给职工的，呃，这个存款的利息，在一年期以上的是按照1.5%去支付的。所以贷款利率减去存款利率，也就是说对于公积金中心来说的话，他们有差不多110个BP的息差。那么而我们的公积金中心，他们放的这个公积金贷款目前来看不良率非常的低。 00:09:43 以我们全国公积金的2024的年报的数据来看，截止2024年末，我们全国的公积金贷款的不良率呢啊仅仅有0.05%啊，就是5个BP的不良率啊，那么这个不良率应该来说是非常低的。刚才我们的110个BP的息差，在扣除5个BP的不良之后，实际上呃这个考虑了不良之后的净息差仍然能够有105个BP啊。 00:10:13 那么又由于我们的公积金中心呢，它本身是一个事业单位啊，它的整体的管理费用运营费用都是比较低的啊。所以说它呃这个即使我们把这一部分费用再追加进去啊，那么公积金 中心它本身仍然还有一定的降息空间啊。所以我们觉得往后来看，呃这个公积金贷款呢也存在一定的啊这个降息的可能性啊，主要就是由于它本身比较厚的这个安全垫在这里啊。 00:10:45 所以这是我们刚才汇报的第一块儿，这个政策的方向就是我们的呃公积金的相关政策。那么目前来看，今年已经在陆陆续续在出啊，我们相信下半年还会持续地出。 00:10:59 那第二块儿，我们觉得这个未来有可能性的这个政策方向呢，就是我们的核心城市放开限购啊。那么其实过去几年我们的核心城市一直在放，那么最近的调整呢，就是在今年的2月，那么上海啊这个放开了这个一定程度的这个。放开了它的限购政策，那么以及今年的4月，那么深圳啊也是优化了它的这个限购政策。那么从这两个城市的呃限购政策的调整来看，深圳的步子相对更大一些，那上海呢，呃，步子相对小一些啊。那么从政策后续出台之后的效果来看，还是比较明显的。 00:11:43 像上海和深圳这呃比如说我们以上海为例，在2月出来政策之后，3月4月5月啊，这个二手房的成交的数据都非常的呃不错啊。特别是在今年的5月，上海单月的二手房成交达到了2.99万套啊，那么接近于非常接近于3万套这么一个成交量啊。那么同比的增速呢也达到了40%这样的一个增速。那像深圳的话是在4月出台的政策，那么在5月和6月，深圳的二手房也是呈现一个呃量价齐升的这么一个态势。像5月份深圳的二手房成交了呃7300套，那么同比增速达到了28.7%啊。 00:12:30 那么但是进入到6月7月之后的话，我们观察到像上述的这些城市啊，这个二手房市场都出现了一定的啊衰退啊，那么这个也是我们以往常说的啊。 00:12:43 那么政策的话呃刚出台之后的话，伴随着一些啊增量购买力的释放，那么后续的话慢慢啊市场又会归于宁静啊。那么目前来看的话，我们我们呃这个判断可能到8~9月的话，可能又会呃回归到市场回归到一个相对比较呃合理的这么一个状态。而且由于2025年8月9月上海和深圳的基数都比较高啊，所以说啊不排除在八九月啊，那么可能会出现同比的增幅啊收窄，甚至是同比啊这个增幅转负这么一个情况啊。所以说我们觉得届时呢也是一个 非常好的这个政策窗口期啊，那么这个可以再定向地给予一定的啊这块的放开啊。 00:13:34 那么我们觉得本身从目前的居民购房端来看啊，经历了过去5年的这个连续的这个市场的这个调整。其实现在我们这个购房的客户里面的话，呃购购房的居民里面的话，这种投投资性投机性的这个居民其实已经非常非常少了啊，可以说是凤毛麟角。大部分对于居民对于房子这类资产，它的周期性大家已经认知得非常的充分了啊，那么现在基本上包括我们自己的这个草根调研和日常的这个交流沟通。身边的客身边跟我们聊房子的这个购房者或者潜在购房者，95%以上都是奔着自住啊这个居住需求的，这样就真实的自住需求的这类客户啊， 00:14:25 所以说我们觉得在这样的一种啊市场非常理性啊，那么数据又开始出现一定的。 00:14:32 恶化的情况之下的话，我们觉得是一个不错的呃核心城市啊，打开限购的这样的一个窗口期啊。那么这是第二块儿，我们觉得这个政策比较重要的方向，就是我们核心城市限购做进一步的放松。 00:14:47 那么第3块儿，我们觉得这个往三四季度可以展望的政策方向呢，就是我们的城市更新这块啊，我们觉得呃城市更新和原拆原建啊应该会加力推进啊。那么呃特别是像这个在上周啊，我们的习近平总书记，也是在上海亲自调研了这个市民新村的这样的一个呃，原拆原建的项目啊，那么也是对于呃城市更新的工作发这个提出了非常多的啊指导意见啊。那么这个应该来说我们相信后续的我们的城市更新的话也会这个啊。精准发力，加速推进啊。 00:15:30 这里我们也稍微在这个结合这个这个总书记调研的这个项目呢，做一个汇报，那么这个项目应该来说是上海在过去几年推进的，比非常成功的这样的一个呃这个旧房整体拆除重建的这么一个项目。那么它是在位于上海的呃黄浦区半淞园街道，是一个非常老的房子。 00:15:53 那么拆除重建的这四栋老公房呢，是始建于上世纪50年代啊，这个面积非