开源地产建筑“旭日东升”会议（十三）看好房地产板块2026下半年表现

00:00:00 好的，各位投资者大家晚上好。那么我是开源证券地产首席祁东。那么今天晚上我们想跟各位领导重点汇报一下， 00:00:08 我们对房地产板块下半年的看法。我们觉得经历了呃差不多3~4个月的调整，那么到了这样一个位置，我们觉得下半年还是呃对地产板块不妨关注一下啊。 00:00:22 那么其实呃从指数的表现来看，在年初有一波呃小阳春之后啊，那么从4月之后，那么地产板块就开始进入到一个呃持续的回调啊，那么到今天为止的话，差不多年内的跌幅是十七八个点啊。当然如果看中信和申万的指数呢，可能稍微有点差别，因为大家的样本略有一点差异，但是整体来看，地产板块的话，应该来说从年初到现在的话还是回调非常的显著的。那在30个行业里面的话，基本上也是排在后1/4啊。那么是这样的一个位置，那么我们觉得这个在这样的一个情况下，其实不需要对利空做更过多的解读啊。 00:01:11 我们也看到了确实地地产的数据，特别是新房一手房相关的数据呢，其实是比较差的。那么不论是从统计局的啊这个投资新开工竣工这方面的数据，还是我们看到呃来自于微观的啊， 00:01:29 比如说我们跟踪的啊这个40城的这个网签数据。那么我们也看到啊，年初至今，这个我们跟踪的40城的网签累计同比的降幅还在负十左右啊。那么包括我们跟踪的最这个冰山的指数啊，那么最近的话呃在年初我们看到了有一些企稳的信号啊。那么在最近的两到三周呢，又开始出现了呃这个周度的环比的下调啊，而且这个跌幅还是开始有一点点加速的这样的一个痕迹啊，所以我们觉得。这个要找利空呢，肯定会找到非常多， 00:02:09 那么包括我们看到交易层面呢，实际上呃，这个这这个目前市场还是以这个AI这个这这个方面的主线为主， 00:02:20 啊那么地产的话，目前来看，呃能够跟AI做结合的领域呢。非常非常的有限啊，这个所以说的话自始至终的话，我们除了看到有个别的几个做了这个跨界收并购的这样的一个标的啊，那么绝大多数地产的标的呢跟AI的主线呢没有过多的关联啊。所以说这就导致整个的不论是机构的配置的意愿啊，还是说整个的板块儿的交易的热度，那么都其实比前几年差了不少啊。所以我们觉得呃，这个是我们对是对这个上半年整个板块走势的这样的一个呃总结吧，啊，那我们觉得往下半年看呢，我们觉得不妨呃这个适当的乐观一些，啊，那么我觉得。 00:03:13 主要有啊这个三方面的这个这个原因啊，那第一方面，我们觉得最核心的还是来自， 00:03:20 那么经历了2月到4月那一波的政策的快速的刺激之后啊。那么到现在的话，我们观察到整个的从高频的数据来看，开始出现了一些呃这个边际的恶化啊。 00:03:33 包括我们去看我们嗯核心城市的这个二手房的这个成交数据啊，像这个进入到6月之后的话，实际上我们的呃几个一线城市成交的数据都开始出现这种啊，边际的恶化啊。那么特别是呃这里面比较明显的像呃上海北京呃这个深圳啊，那么五六月的成交都是较五月有一个比较明显的环比下降的啊，那么比如说像上海，上海的话整个的在呃六月的二手房的网签量是2.5万套，那么环比五月的话是有差。差不多百分之十七八的这样的一个下降啊。 00:04:18 当然如果我们去看这个同比的话，仍然还是有一定的呃增长的，但是这个增速的话其实也是比前两个月都有收敛。比如说我们去看北京上海，呃这个广州和深圳四个城市，他们的二手房的这个单月的同比增速的话，其实都是比5月份有下降的啊。基本上目前来看，整体这个增速的话就回落到3月4月的这样的一个水平啊。 00:04:44 所以我们可以看到呃还是看出来政策的这种衰退的效应啊，基本上还是按照之前的这样的一个整体的规律啊， 00:04:53 就是说我们的政策的衰退期呢，基本上是在4~6个月之间啊。那么2上海的话是在今年的2月底出台的政策，那么广州和深圳呢是在4月底出台的政策，所以按照这样的一个周期去线性外推的话，那么预计应该是在今年的。上海的话应该是在7~8月，呃广深的话是在8~9月啊，那么数据就会出现比较明显的呃下行啊，我们觉得届时的话，基本面的呃恶化，应该来说是对呃政策出台的这样的一个呃边际的这个催化啊。 00:05:31 那么这个是我们说看这第一第一点，我们觉得就是最核心的还是来自于啊政策的这样的一个催化，那么往政策的方向来看的话，我们觉得主要还是看两方面， 00:05:42 第一方面的话还是看这个核核心城市的。嗯，这个限购的这样进一步放开，那么目前北京，上海和深圳仍然存在一定的限制性的措施啊。那么我们觉得客观来说呢，虽然这个门槛，比如说像深圳其实它的门槛已经非常低了啊，但是终归还是有一定的门槛在这里，所以我们觉得到了房地产市场到了现在这样的一个位置，其实没有必要做过多的这种的一些限制性的政策了啊。那么像这个我们比如说以限制比较多的像上海和北京为例，那么上海到现在还保留着比较严谨的这样的一个限价政策。 00:06:26 那么同时的话还有这个积分限售的一些政策，还有包括我们之前的一些啊，比如说限离婚啊等等的一些补丁性的限制政策。我们觉得其实又又可以在这个在当下呢，可以重新审视一下这样的一些呃限制性政策啊，那么是否还有必要啊，那么是不是呃这个对于居民的这种。 00:06:52 呃，配置房产产生了一定的阻碍，我们觉得这些问题其实就到了一个重新可以讨论的这样的一个时间点，啊。所以我们觉得一线城市的政策呢，我们觉得可以做进一步的宽松。那么第二个呢，就是我们觉得对于更广大的一二线城市，包括三四线城市啊，其实公积金政策的话，这个其实我们觉得当前可以做一些适当的发力了啊。 00:07:18 呃，从过去2~3年的数据表现来看，其实我们可以看到啊，虽然大家说居民目前整体来说是一个缩表的状态，不太愿意加杠杆，但是我们去对比数据的话，其实可以看出居民并不是不想加杠杆，他只是不想加太贵的杠杆。我们可以看到公积金贷款的数据从过去几年一直是稳步的提升的啊，那么相反我们去看按揭的数据的话在。2022年就见顶了，那么到最近两年每年都在下降啊。基本上我们现在按揭贷款的存量较高点下降了两万亿左右。所以说，整个的居民我们可以看到不是不想加杠杆儿，而是他对于成本较高的负债比较敏感啊。 00:08:02 所以在这个时候，我们觉得公积金贷款作为当下居民购房里面啊，这个相对来说成本比较低，久期比较长，也比较灵活的一类负债的方式啊。负债的来源，我觉得是时候可以去审视一下它的这个成本，呃呃和这个额度了。 00:08:19 那么今年以来我们非常欣喜地看到啊，已经有20多个城市啊，到现在应该差不多在二十四五个城市都陆陆续续放宽了公积金政策啊。 00:08:29 那么特别是对公积金的额度啊和使用的场景做了扩围，包括前一阵子，我们住建部也对这个公积金条例的这个修订草案，进行了社会的征求意见。我们看到自上而下已经看到了这样的这种政策必要性啊，所以我们觉得往后来看是不是步子可以迈得更大一点啊，是不是可以第一个更多的城市去跟进我们这样的政策调整。那第二个呢，是不是啊这个。这个额度这块的话不妨再扩大一些啊，那么这这两点我们觉得如果能够调整的话，应该对于居民的呃这个使用公积金购房这块儿会产生更强的刺激作用。 00:09:10 那么甚至有的时候我们也设想过啊，这个公积金贷款的利率呢，是不是也能做一些调整，因为我们大概测算了一下，按照目前公积金中心的呃息差来看啊，还是颇为丰厚的。目前公积金中心他们提供的公积金贷款。呃，首套基本上是在2.6的利率啊，那么公积金中心的负债成本大概是在1.3~1.5之间。所以说从息差上来看，他们差不多即使按照1.5的负债成本来算的话啊，他们也有差不多110个BP的息差。 00:09:46 目前根据2024年的全公积金年报啊，住房公积金贷款的不良率是非常低的，只有万分之五，也就是5个BP左右。所以说，即使前面我们的息差再扣掉这5个BP的不良公积金中心也有差不多。哎，105个BP的息差啊，那么还是相当丰厚的。 00:10:06 而且我们的公积金中心呢，相较于商业银行来看，他们的编制呢都比较精简，费用相对较低啊，所以在扣除掉它自身的运营成本之后啊，实际上它的息差还是比较厚的。所以我们觉得在这样的一个基础条件之下，公积金贷款是具备呃下调利率的这种可能性的啊，所以我们觉得这一点也是呃下半年潜在的一个政策的空间啊，我觉得这一点非常的重要啊。 00:10:36 所以下半年的第一个催化剂呢，我们觉得就是来自于政策啊。 00:10:41 那第二点的这个我们觉得下半年看好地产板块的表现呢， 00:10:45 就是我们看到去年的这个基数呢在变低啊，所以说整个的我们去看板块的基本面的表现来看，如果我们去看统计局的一些数据的话，我们觉得下半年会迎来一些边际的呃改善啊。那么包括我们去看各个口径的统计数据啊，因为到了225年的下半年，陆陆续续进入到一个低基数啊，所以说的话整个的数据这块的话会出现一个表观的数据改善啊。那么我们觉得这个可能会对于一些呃，量化的这个投资的投投资的基金来说的话，可能会抓取到一些相关的因子啊，那么可能对于我们板块的配置会有这个边际的呃增量。 00:11:31 那么这是第二块儿，就是我们想说的就是来自于呃去年基数的走低啊，那么带来表观数据的改善。 00:11:38 那第三点呢，我们觉得就是整个的市场交易风格啊，我们觉得我们不是说是否定AI，我们也看到了AI和科创啊，那么这个AI和科技呢才是当前市场交易的主线啊。但是毕竟呃经历了两年的这个上涨之后，那么到现在为止，不论是机构的持仓还是整个的呃，这个给的 给这两给这些板相关板块的估值呢，都到到达了一个历史比较高的这样的一个位置啊。 00:12:10 我们觉得呃这个呃地产作为这个老登板块之一啊，那么之前也是被呃相关的科技类的板块呢抽血抽得比较厉害啊。但是我们觉得呃物极必反啊，那么到了现在的这样的一个时点啊，我们觉得可以呃已经是基本上没有什么呃主动的资金去配置地产了。 00:12:32 那么根据板块Q1的基金的公募基金的持仓数据的话，到Q1的话，房地产板块的整个的持仓。呃，大概是在0.4%左右啊，那么这里面的话，如果我们剃掉一些相关的ETF相关的呃这个指数基金的话，应该来说就会主动持仓，应该来说基本上是凤毛麟角啊，所以我们觉得呃这个这个。欠配呢也达到了一个历史的极致水平啊，所以我们觉得一旦出现市场风格的变化啊，或者说对于地产产生有一些政策方面的这种边际利好啊，那么这个其实情绪的反转我们觉得也是可以期待的啊。 00:13:16 所以以上的就是我们觉得当前时点呢，我们相对来说，我们觉得还是比较看好房地产板块下半年的表现的，这样的一个三个呃核心观点。那么近期的话，其实我们也注意到来自自上而下的一些呃信号，我们不能把它理解为一种政策，我们觉得它只是一类这个政策的吹风啊。那么就是我们看到从求是从6月之后呢，其实陆陆续续发表了多篇的评论员文章啊，那么大家都知道求是作为我们的党媒党刊啊。他的一些文章还是能够。代表着政策的一些思路啊，我们按图索骥可以看到啊， 00:13:57 那么在6月初发表了一篇关于这个促进消费的政策，那么里面也是提到了居民资产负债表衰退的问题，那么近期的话也是提提到了要稳定投资啊，那么这样一个话题。那么我们觉得不论是从促进消费的角度还是稳定投资的角度啊，那么房地产都是当仁不让非常重要的一环。那么从居民消费的角度来看的话，那么房产仍然是目前呃广义的居民资产里面最大类的，这样的一个资产配置啊。所以说的话，房地产资产价格的企稳甚至是反弹啊，一定会对消费产生呃直接的这种刺激的效应啊。啊，这种财富效应应该来说还是会比较明显的， 00:14:40 那第二个呢就是投资啊，那投资就更无需多言啊。那么地产作为这个呃曾经的周期之母啊，应该来说它的上下游拉动非常多啊。 00:14:50 一旦我们又开始重启实物投资这个链条的话，那么我们相信啊，这个地产应该来说当仁不让啊，会成为里面重要的一环啊。所以我们觉得这一这两这两点呢，是我们相对来说在