看好房地产行业2026下半年表现20260707

本次会议围绕房地产板块2026年下半年的投资机会展开分析。核心观点是：经历了3至4个月的持续回调后，地产板块当前估值和机构持仓均已降至历史极低水平，下半年有望迎来边际改善，建议投资者适当关注。 板块表现方面，年初以来地产板块累计跌幅约17%-18%，在30个行业中排名后四分之一。年初短暂的小阳春行情后，4月起板块持续回调，主要受新房销售数据疲弱、政策刺激效应递减以及市场资金高度集中于AI科技主线等多重因素压制。 看好下半年的三个核心逻辑：第一，政策催化预期。当前一线城市（上海、北京、深圳）仍保留一定限制性措施，6月以来高频数据显示二手房成交出现边际恶化（上海6月二手房网签2.5万套，环比下降约17%-18%），按政策衰退期4-6个月的规律推算，后续基本面下行有望倒逼新一轮政策宽松，潜在方向包括一线城市进一步放松限购、公积金政策大幅扩围（降利率、提额度）等。第二，低基数效应。2025年下半年各项统计数据的基数走低，将带来表观数据的边际改善，可能触发量化配置资金的关注。第三，市场风格再平衡。当前公募主动持仓地产比例仅约0.4%（剔除ETF后几乎为零），拥挤度已达历史极值，一旦出现政策或情绪催化，板块反弹弹性值得期待。 标的方面，重点看好两类：一是优质房企（华润置地、建发国际集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、滨江集团），认为经历供给侧改革洗牌后，剩者为王的优质房企有望加速扩张市场份额；二是优质商管标的（华润置地、龙湖集团、新城控股），商业不动产REITs的推进有望打通“商业+地产+资管”的第三条变现路径，带来估值重塑。 会议实录 各位投资者大家晚上好，我是开源证券地产首席祁东。今晚主要汇报对房地产板块下半年的看法。经历了约3到4个月的调整，当前时点我们认为下半年不妨对地产板块多加关注。 从指数表现看，年初有一波小阳春行情之后，从4月开始，地产板块进入持续回调。截至目前，年内跌幅约17%-18%（中信和申万指数因样本差异略有不同）。整体来看，地产板块年初至今回调非常显著，在30个行业中基本排在后四分之一。 在这样的位置，我们认为不需要对利空做过多解读。确实，地产数据特别是新房相关数据比较差——不论是统计局的投资、新开工、竣工数据，还是我们跟踪的40城网签数据，年初至今累计同比降幅仍在负十左右。我们跟踪的冰山指数，年初曾出现一些企稳信号，但最近两到三周又开始出现周度环比下调，且跌幅有加速迹象。要找利空，确实能找到很多。此外，市场仍以AI和科技主线为主，地产与AI结合领域非常有限，除个别公司做过跨界收并购外，绝大多数与AI主线无关，导致机构配置意愿和板块交易热度都比前几年差了不少。这是对上半年板块走势的总结。 但往下半年看，我们觉得可以适当乐观一些，主要有三个原因： 第一，也是核心的一点，是政策的催化。经历了2月到4月那一波政策快速刺激后，高频数据开始出现边际恶化。核心城市的二手房成交数据，进入6月后几个一线城市都开始边际恶化，上海、北京、深圳五六月的成交量较5月有明显环比下降。以上海为例，6月二手房网签量2.5万套，环比5月下降约17%-18%。同比看仍有增长，但增速比前两个月有 所收敛。北京、上海、广州、深圳四个城市二手房单月同比增速都比5月下降，整体回落到三四月的水平。可见政策刺激的衰退效应仍遵循之前的规律，衰退期大约在4到6个月之间。上海今年2月底出台政策，广州和深圳4月底出台政策，按此周期外推，预计上海在7-8月、广深在8-9月数据将出现较明显下行。届时基本面的恶化将对政策出台形成边际催化。 政策方向主要看两个方面：一是核心城市限购进一步放开。目前北京、上海、深圳仍存在一定限制性措施。客观说，深圳门槛已很低，但终究还有门槛。到了现在这个位置，没有必要做过多的限制性政策。以上海和北京为例，上海还保留着较严谨的限价政策、积分限售政策以及限离婚等补丁性限制政策。当下可以重新审视这些政策是否还有必要，是否对居民配置房产产生了阻碍。我们觉得一线城市政策可以做进一步宽松。二是对更广大的一二线及三四线城市，公积金政策可以适当发力。从过去两三年数据看，居民并不是不想加杠杆，而是不想加太贵的杠杆。公积金贷款数据过去几年一直稳步提升，而按揭贷款存量从2022年见顶后，近两年每年下降，较高点已下降约两万亿。居民对成本较高的负债比较敏感，因此公积金作为成本较低、久期较长、较灵活的负债方式，是时候审视其成本和额度了。今年以来，已有约二十四个五城市陆续放宽公积金政策，特别是对额度和使用场景做了扩围，前一阵住建部也对公积金条例修订草案向社会征求意见。自上而下已看到政策必要性。往后看，步子是否可以迈得更大一点——更多城市跟进，额度再扩大一些。我们甚至设想过，公积金贷款利率是否也能做调整。目前公积金贷款首套利率约2.6%，公积金中心负债成本约1.3%-1.5%，息差约110个BP。根据2024年公积金年报，贷款不良率仅万分之五（5个BP），扣除后仍有约105个BP息差。公积金中心编制精简、费用较低，扣除运营成本后息差仍然较厚，具备下调利率的可能性。这一点非常重要，是下半年潜在的政策空间。所以下半年第一个催化剂来自政策。 第二，看好下半年地产板块的原因，是去年基数在变低。下半年将迎来各口径统计数据的低基数，表观数据将出现边际改善。这可能会被一些量化投资基金抓取到相关因子，带来板块配置的边际增量。 第三，市场交易风格。我们不是否定AI，AI和科技确实是当前市场交易主线，但经历两年上涨后，机构持仓和相关板块估值都已达到历史较高位置。地产作为“老登”板块之一，此前被科技类板块抽血严重。但物极必反，当前时点基本已没有主动资金配置地产。根据一季度公募基金持仓数据，房地产板块持仓约0.4%，扣除ETF和指数基金后，主动持仓凤毛麟角，拥挤度达到历史极值。一旦市场风格出现变化或地产出现政策边际利好，情绪反转是可以期待的。 近期我们也注意到来自自上而下的一些信号，虽不能理解为政策，但可视为政策吹风。6月以来，“求是”杂志发表多篇评论员文章——大家都知道“求是”作为党媒党刊，其文章能代表政策思路。6月初一篇关于促进消费的文章提到了居民资产负债表衰退问题，近期也提到稳定投资的话题。不论从促进消费还是稳定投资角度，房地产都是非常重要的一环。从居民消费看，房产仍然是居民广义资产中最大类的配置，房地产资产价格的企稳甚至反弹，一定会对消费产生直接的刺激效应，财富效应还是比较明显的。从投资看，地产作为曾经的周期之母，上下游拉动非常多，一旦重启实物投资链条，地产当仁不让会成为重要一环。这两点是我们当前看到的边际积极信号。 标的方面，当前时点主要看好两类。 第一类是布局“剩者为王”逻辑的优质房企。经历过去几年剧烈的供给侧改革后，剩下来的、在核心城市布局多、产品力强的优质房企，当前正是扩张市场份额、赚取超额利润的重要时间点。重点看好：华润置地、建发国际集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、滨江集团。在当前市场，想要卖得好，前提一定是产品力出色。 第二类是优质商管标的。当前商业特别是消费处于逆风期，但能在逆风期取得逆势增长的商管标的，其能力已历经市场下行期考验。重点看好：华润置地、龙湖集团、新城控股。对于这些商管标的，今年商业不动产REITs的推行是未来整个资管路线走通的核心窗口。过去这些标的主要是商业加地产双轮驱动，往后看将变成三轮驱动——商业、地产加资管。商管板块打通整个资管循环，会带来第三条变现路径。 以上是我们的观点汇报。如需进一步探讨或获取相关报告，欢迎与开源地产团队或销售团队对接。谢谢各位领导聆听，祝各位投资顺利，业绩长虹！