资本策略地产2026 年报

目錄 2公司資料3財務回顧7主席報告9管理層討論與分析14企業管治報告29環境、社會及管治報告78董事會報告96獨立核數師報告101綜合損益表102綜合損益及其他全面收益表103綜合財務狀況表105綜合權益變動表106綜合現金流量表109綜合財務報表附註184財務概要185本集團所持主要物業表 公司資料 香港總辦事處及主要營業地點 董事會 執行董事：鍾楚義（主席）簡士民周厚文何樂輝梁景賢鍾宛彤葉采得（於二零二五年十二月十一日獲委任） 香港中環夏慤道12號美國銀行中心31樓 上海辦事處 中國上海黃浦區湖濱路168號無限極大廈1702室郵編：200021 非執行董事：盧慶雄（葉浩宏作為其替任董事） 主要往來銀行 獨立非執行董事：盧永仁(JP)石禮謙(GBS, JP)翟廸強葉家祺（於二零二五年十一月二十七日獲委任） 中國銀行（香港）有限公司交通銀行股份有限公司香港分行創興銀行有限公司大新銀行有限公司星展銀行（香港）有限公司富邦銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司華夏銀行股份有限公司香港分行中國工商銀行（亞洲）有限公司南洋商業銀行有限公司華僑銀行有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司大華銀行有限公司 審核委員會翟廸強（主席）盧永仁(JP)石禮謙(GBS, JP) 薪酬委員會盧永仁(JP)（主席）鍾楚義翟廸強 核數師 德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師香港金鐘道88號太古廣場一座35樓 提名委員會 鍾楚義（主席）盧永仁(JP)鍾宛彤翟廸強葉家祺（於二零二五年十一月二十七日獲委任） 主要股份過戶登記處 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 執行委員會 鍾楚義（主席）簡士民周厚文何樂輝梁景賢鍾宛彤葉采得（於二零二五年十二月十一日獲委任） 香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 公司秘書鄧煒傑 股份代號497 註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 認股權證代號2612 公司網站www.csigroup.hk 於 二 零 二 六 年 三 月 三 十 一 日，本 集 團 的 外 部 借 款總額（包括銀行借款及應付票據）約為7,875,400,000港元（二零二五年三月三十一日：9,232,400,000港元），而本集團債務總額與資產總額的比率為36.3%（二零二五年三月三十一日：41.1%）（按外部借款總額佔本集團資產總額的百分比計算）。 業績回顧 資本策略地產有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二六年三月三十一日止年度錄得的總收益約為1,429,600,000港元，主要來自銷售物業，較上一年錄得之約為520,600,000港元增加174.6%。 截至二零二六年三月三十一日止年度，本集團錄得本公司擁有人應佔綜合虧損為825,300,000港元，而截至二零二五年三月三十一日止年度則錄得本公司擁有人應佔綜合虧損為1,691,500,000港元。 所有銀行借款主要以港元、人民幣及美元為單位，每年以浮動利率基準根據短期香港銀行同業拆息加年利率1.00%至2.10%或全國銀行間同業拆借中心公佈之貸款市場報價利率或上海銀行間同業拆放利率加固定息差計息。借款還款期（包括貸款協議載有須按要求償還條款的銀行借款約為54,700,000港元納入須於一年內償還的借款）通常介乎二至五年，其中約為2,327,100,000港元須於一年內償還，3,245,500,000港元須於一至五年內償還及334,100,000港元須於五年後償還。 虧損主要由於本集團投資物業之公平值不利變動、本集團持作出售物業撇減以及合營企業及聯營公司物業減值撥備合共約為566,200,000港元。 流動資金及財務資源 由於本集團的資產及負債主要以港元、人民幣及美元為單位，故外幣匯率波動對本集團的表現、業績及營運並無重大影響。然而，本集團將密切監察外匯風險承擔狀況。 本集團維持穩健的流動資金水平，包括約為2,044,900,000港元（二零二五年三月三十一日：1,413,500,000港元）的銀行結餘及現金（包括證券經紀所持有之現金）。本集團一般以內部資源及主要往來銀行提供的銀行信貸應付營運所需。 財務回顧 財務摘要 （以百萬港元計，另有指明者除外） 資產價值 本集團的持作出售物業，根據現有會計準則按個別物業基準以成本及可變現淨值的較低者列賬。 本集團合營企業的主要資產為持作出售物業，根據現有會計準則以成本及可變現淨值的較低者列賬。 為全面反映本集團及其合營企業持作出售物業的相關經濟價值，本集團認為（如下文所載）根據本集團呈列持作出售物業於二零二六年三月三十一日的公開市場估值的基準向股東呈列本集團資產淨值表的補充資料實屬恰當。 僱員 於二零二六年三月三十一日，本集團員工總數為93人（二零二五年：93人）。本集團的僱員報酬乃按現行市場條款及個人表現而釐定，而薪酬待遇及政策會定期檢討。除薪金外，經評估本集團及個別僱員的表現後，本集團可向僱員發放酌情花紅。 本公司董事估計有關財務擔保合約的預期信貸虧損撥備。於二零二六年三月三十一日，其他應付款項及應計費用的財務擔保合約為2,906,000港元（二零二五年：12,618,000港元）。 財務回顧 資產抵押 於報告期末，本集團已將下列資產抵押作為所獲銀行融資的擔保： 就若干物業而言，本集團已向銀行轉讓其作為相關物業出租人的全部權利、業權及利益，以令本集團取得若干銀行融資。 各位股東： 回顧財政年度，香港住宅物業市場持續呈現明顯復甦跡象。自二零二五年上半年起，在大量A+H股、科技及人工智能公司上市潮的推動下，香港終於自二零一九年以來首次重奪全球最大首次公開募股市場榜首位置。中國內地投資者資金持續流入，加上國際投資者對香港金融市場重拾興趣，為有關走勢提供強力支持。美國及香港陸續減息，亦帶動本地住宅買家信心顯著復甦，物業成交額維持穩健。此外，政府推出全新吸引人才措施成效彰顯，包括高端人才通行證計劃(TTPS)及優秀人才入境計劃(QMAS)，有助於穩固市場需求，提升香港住宅物業吸引力。最後，過去一年香港股市表現強勁，鼓勵投資者將股市收益重新投放至物業市場，進一步推動住宅市場強勁反彈。 我們對本集團日後住宅發展項目儲備持樂觀態度。擬將若干用地由商業用途改為住宅用途，當中重建項目包括中環威靈頓街152-164號、港鐵朗屏站旁的「麗新元朗中心」，以及銅鑼灣信德街17-17A號。我們亦在不久前向政府有關部門提交申請，研究將九龍灣臨澤街8號的「啟匯」寫字樓用地改建為住宅綜合項目，讓我們就該地皮多一個方案選擇，務求長遠爭取最佳商業回報及資產流動性。除此之外，淺水灣道92號及中峽道24號的全新超豪華住宅物業即將推出，連同赤柱村道44號重建項目，將進一步豐富我們的住宅項目儲備，為日後收益及盈利提供支持。 融資方面，本集團於二零二五年四月透過供股順利完成1,492,000,000港元股本集資，並自二零二五年五月起合共發行250,000,000美元債券。該等重大融資交易，使本集團為二零二五年七月到期的美元債券進行再融資，顯著延長本集團債務到期期限，同時協助我們持續與商業銀行開展再融資安排。 於 回 顧 期 內，本 集 團 錄 得 穩 健 收 益1,430,000,000港元。本集團應佔銷售額及合約銷售額逾60億港元實現強勁增長，主要來自多個重點住宅項目，包括「滶晨」、「柏景峰」、「高臨」、「華第」，以及「皇第」、山頂道10號B座、「寶峰」及「壽臣山15號」餘下豪華住宅單位，以及來自其他商業資產出售事項。我們對香港住宅市場復甦前景充滿信心，並會於未來數年持續爭取理想銷售成績。 香港整體經濟展現韌性並逐步復甦，尤其中環商用辦公室領域租務需求有所改善，反映出股市表現強勁。「匯中環」項目預計於二零二六年下半年竣工，項目包含約300,000平方呎甲級寫字樓，以及香港首間安達仕品牌酒店，竣工後將成為中環全新商業及文化樞紐，預計日後可為本集團帶來可觀租金收入。 主席報告 新冠疫情後經歷一連串市場挑戰，本集團現時實力變得更為雄厚，並重新聚焦穩定住宅銷售、實現我們的發展項目價值。透過成功集資以及審慎的財務及成本管理，我們對本集團財務狀況持續改善，並於未來維持穩定盈利能力充滿信心。 本人代表董事會，謹此感謝各位股東、業務夥伴及員工一直以來的支持及付出。 主席鍾楚義謹啟 二零二六年六月二十九日 管理層討論與分析 於本財政年度，本集團在營運及銷售方面取得令人滿意的表現，並完成一系列資本市場交易以提升流動性及鞏固了資產負債表。於二零二六年三月三十一日，應佔合約的銷售承諾（包括合營企業及聯營公司）超過60億港元，使本集團能順利實現其先前公佈的於二零二九年三月前達成90億港元合約銷售額的目標。此主要得益於黃竹坑「滶晨」、油塘「柏景峰」、佐敦「高臨」的強勁預售及銷售，以及「Infinity」和「皇第」的豪宅銷售，加上其他住宅及商用物業的交易。 業務回顧 截至二零二六年三月三十一日止財政年度，本集團錄得收益約為1,429,600,000港元（二零二五年：520,600,000港元）。本集團於截至二零二六年三月三十一日止財政年度呈報綜合虧損約為843,300,000港元（二零二五年：1,710,900,000港元）。本公司擁有人應佔虧損主要歸因於本集團投資物業之公平值不利變動、本集團持作出售物業撇減及合營企業及聯營公司物業之減值撥備合共約為566,200,000港元。該等投資物業之公平值變動、本集團持作出售物業撇減以及合營企業及聯營公司物業之減值撥備均為非現金項目，不會對本集團之經營現金流量產生影響。本集團之整體財務、業務營運及交易表現仍維持穩健。 從財務管理角度而言，本集團已宣佈並完成了多項關鍵交易，以加強其資本結構及流動性。於二零二五年四月，本集團完成一項策略性集資，金額約為19.92億港元，當中包括14.92億港元的供股及發行5億港元的4年期高級無抵押債券。在本集團主席的個人資金及承諾支持下，此次交易亦引入基滙資本為新的機構股東合夥人。 截至二零二六年三月三十一日止財政年度，本公司擁有人應佔綜合虧損約為825,300,000港元（二零二五年：1,691,500,000港元）。本財政年度之股東應佔每股虧損為6.56港仙（二零二五年：36.73港仙）。年內本集團應佔來自物業銷售的總收益（包括合營企業及聯營公司之貢獻）為3,534,500,000港元（二零二五年：1,573,300,000港元）。 其後，於二零二五年五月，本集團發行1.5億美元的3年期有擔保票據。此次發行獲機構投資者的熱烈歡迎，因應強勁的二級市場需求，本集團於二零二五年九月及二零二六年五月再次發行該票據，通過包銷增發方式以較高定價額外集資合計1億美元。 管理層討論與分析 在九龍東，本集團持續優化其九龍灣「啟匯」合營辦公大樓項目的租務。醫院管理局進一步擴展其業務佈局，現時租用超過116,000平方呎的辦公空間。鑒於住宅市場強勁復甦，本集團已向相關政府部門提交申請，擬將該用地由商業用途改為住宅用途。此程序尚處於早期階段，旨在創造額外的策略性選擇，以為本集團爭取最大的長期商業回報及流動性。 香港商用物業組合 在中環，我們觀察到旗下商用物業的活動有所復甦。本集團已完成並確認出售位於威靈頓街92號「德林大廈」的兩層樓面。本集團亦已出售灣仔「資本中心」的地面商舖及停車位，以及中環「LL Tower」的兩層樓面。 我們與永泰地產有限公司合營發展位於威靈頓街118號的市區重建局建設項目「匯中環」正按計劃進行。樓高28層的寫字樓預計將於二零二六年下半年