资本策略地产2024 年报

目錄 3財務回顧 7主席報告 11管理層討論與分析 15企業管治報告 29環境、社會及管治報告 53董事會報告 67獨立核數師報告 72綜合損益表 74綜合財務狀況表 76綜合權益變動表 77綜合現金流量表 80綜合財務報表附註 162財務概要 163本集團所持主要物業表 公司資料 註冊辦事處 董事會 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 執行董事：鍾楚義（主席）簡士民周厚文何樂輝梁景賢鍾宛彤 香港總辦事處及主要營業地點 香港中環夏愨道12號美國銀行中心31樓 獨立非執行董事：鄭毓和石禮謙(GBS, JP)盧永仁(JP) 審核委員會鄭毓和（主席）石禮謙(GBS, JP)盧永仁(JP) 上海辦事處 中國上海黃浦區太倉路233號新茂大廈804室郵編：200020 薪酬委員會鄭毓和（主席）鍾楚義盧永仁(JP) 核數師 德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師香港金鐘道88號太古廣場一座35樓 提名委員會鍾楚義（主席）鄭毓和盧永仁(JP) 執行委員會 主要股份過戶登記處 鍾楚義（主席）簡士民周厚文何樂輝梁景賢鍾宛彤 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor North, Cedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda 公司秘書簡士民 香港股份過戶登記分處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 主要往來銀行 中國銀行（香港）有限公司交通銀行股份有限公司香港分行創興銀行有限公司大新銀行有限公司星展銀行（香港）有限公司富邦銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司華夏銀行股份有限公司香港分行中國工商銀行（亞洲）有限公司南洋商業銀行有限公司華僑銀行有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司大華銀行有限公司 股份代號 497 公司網站www.csigroup.hk 於二零二四年三月三十一日，本集團的外部借款總額（包括銀行借款及有擔保票據）約為10,184,500,000港元（二零二三年三月三十一日：11,151,900,000港元），而本集團債務總額與資產總額的比率為38.8%（二零二三年三月三十一日：40.2%）（按外部借款總額佔本集團資產總額的百分比計算）。 業績回顧 資本策略地產有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二四年三月三十一日止年度錄得的總收益約為1,579,100,000港元，主要來自銷售物業，較上一年錄得之約804,300,000港元增加96.3%。 截至二零二四年三月三十一日止年度，本集團錄得本公司擁有人應佔綜合虧損為425,600,000港元，而截至二零二三年三月三十一日止年度則錄得本公司擁有人應佔綜合溢利為335,700,000港元。 所有銀行借款主要以港元、人民幣及美元為單位，以浮動利率基準根據短期香港銀行同業拆息加年利率1.20%至2.05%或全國銀行間同業拆借中心公佈之貸款市場報價利率或上海銀行間同業拆放利率加固定息差計息。借款還款期（包括貸款協議載有須按要求償還條款的銀行借款約為62,000,000港元納入須於一年內償還的借款）通常介乎二至四年，其中約為3,876,900,000港元須於一年內償還，4,005,900,000港元須於一至四年內償還。 虧損主要由於截至二零二四年三月三十一日止年度確認位於古洞北╱粉嶺北新發展區之一個合營項目之應收合營企業款項減值虧損所致。 流動資金及財務資源 由於本集團的資產及負債主要以港元、人民幣及美元為單位，故外幣匯率波動對本集團的表現、業績及營運並無重大影響。然而，本集團將密切監察外匯風險承擔狀況。 本集團維持穩健的流動資金水平，包括約2,523,900,000港元（二零二三年三月三十一日：3,162,000,000港元）的銀行結餘及現金（包括證券經紀所持有之現金）。本集團一般以內部資源及主要往來銀行提供的銀行信貸應付營運所需。 財務回顧 財務摘要 （以百萬港元計，另有指明者除外） 資產價值 本集團的持作出售物業，根據現有會計準則按個別物業基準以成本及可變現淨值的較低者列賬。 本集團合營企業的主要資產為持作出售物業，根據現有會計準則以成本及可變現淨值的較低者列賬。 為全面反映本集團及其合營企業持作出售物業的相關經濟價值，本集團認為（如下文所載）根據本集團呈列持作出售物業於二零二四年三月三十一日的公開市場估值的基準向股東呈列本集團資產淨值表的補充資料實屬恰當。 僱員 於二零二四年三月三十一日，本集團員工總數為104人（二零二三年：106人）。本集團的僱員報酬乃按現行市場條款及個人表現而釐定，而薪酬待遇及政策會定期檢討。除薪金外，經評估本集團及個別僱員的表現後，本集團可向僱員發放酌情花紅。 本公司董事估計有關財務擔保合約的預期信貸虧損撥備。於二零二四年三月三十一日，其他應付款項及應計費用的財務擔保合約為23,003,000港元（二零二三年：61,569,000港元）。 財務回顧 資產抵押 於報告期末，本集團已將下列資產抵押，作為所獲銀行融資的擔保： 就若干物業而言，本集團已向銀行轉讓其作為相關物業出租人的全部權利、業權及利益，以令本集團取得若干銀行融資。 主席報告 各位股東： 在商用物業市場方面，利率上升、辦公室需求疲弱以及零售活動轉向中國內地，均使行業面臨巨大逆境。預計該等負面因素將持續至本地經濟復甦好轉及利率下調為止。 本人謹代表資本策略地產有限公司提呈本集團截至二零二四年三月三十一日止財政年度之全年業績。 本財政年度是自二零二零年爆發2019冠狀病毒病疫情以來最充滿挑戰的一年。本集團最初憧憬疫情影響逐步消退，以及中港兩地邊境重開，惟其後這兩個市場的經濟復甦均差於預期，導致房地產市況低迷，物業銷售環境亦不盡人意。 本集團相信，中國內地與香港的房地產市場於短期內仍然受壓。鑑於局勢持續充滿挑戰及不確定性，加上復甦步伐放緩，因此可能需要經過較長時間才會迎來全面回升，連帶對未來財政年度的前景亦趨於審慎。與此同時，本集團將審慎管理其資產負債及資金狀況，持續檢視市場狀況，並採取必要措施維護所有持份者的利益。從好的方面看，本集團樂觀認為香港利率於未來將有望下調，而此將有助香港物業市場邁向復甦。 在香港，受經濟不景氣拖累，加上高利率環境對投資造成壓抑及令住宅買家情緒轉弱，住宅銷售因而受壓。於取消所有住宅需求相關措施之前，物業流動性相對較弱，各板塊的需求均受到抑制。於二零二四年二月，香港政府於審視了市場的疲弱狀況後，廢除所有限制措施，並減低稅負。此一政策轉變帶動大眾住宅市場的流動性回升，惟叫價依然疲弱。 主席報告 我們的財務摘要 面對如此宏觀挑戰，我們仍然在住宅及商用物業銷售方面取得可觀的成績。本集團於本財政年度應佔來自物業銷售（包括合營企業的貢獻約18億港元）的收益總額合計約為31億港元。 於本財政年度，本公司擁有人應佔本集團綜合虧損為4.256億港元。董事會不建議派付本財政年度的末期股息。 我們的業務摘要及前景 住宅分部 香港住宅物業行業於本財政年度大部分時間均面臨強勁阻力。於住宅物業行業，借貸成本飆升亦讓現正面對更高按揭利率的潛在買家望而卻步。 由於買家對其負擔能力越趨憂慮，導致房屋銷售大幅下降。最近，住宅物業的所有需求管理措施已於二零二四年三月廢除，此舉有助重振市場氣氛，且我們留意到各發展商推出的多個一手樓盤均獲得良好市場反應。本集團藉著市場反彈的良好勢頭，於二零二四年五月推出我們位於九龍黃金地段的住宅╱商用合營（住宅商用各佔一半）重建項目「高臨」的住宅部分預售。我們獲得市場正面支持，目前超過140個單位已以不俗價格簽訂銷售協議。我們將於下一財政年度積極出售更多住宅單位。 最後，有關位於古洞北的合營項目，由於未能於指定限期內與香港政府地政總署就該地段的補地價達成共識，本集團十分遺憾，香港政府地政總署已透過發放特惠土地補償以換取收回該地段，導致本集團於該地盤的投資出現減值虧損。此土地收回所造成的單一虧損將不會對業務營運構成重大不利影響，且對本集團的現金流量影響極微。 豪華住宅項目方面，「皇第」繼續吸引中港兩地的富裕買家入市，而其大部分合營單位經已售出，並錄得可觀的利潤。我們擁有位於山頂道8-12號的超豪華住宅合營項目「Infinity」，其坐享180度維多利亞港全海景震撼景觀。該等住宅物業繼續獲得不同地區的買家查詢，而我們將繼續努力銷售更多豪宅物業單位。 除了位於九龍黃金地段的重建項目「高臨」的住宅單位成功預售外，本集團亦有多個大眾住宅項目將於未來推出。該等項目包括我們位於黃竹坑港鐵站上蓋及港鐵公司油塘通風樓的合營住宅項目。在大眾住宅市場逐步改善的態勢下，我們將全力以赴滿足買家對尋求優質地段、交通便利及精心設計的住宅單位的良好需求。 商用分部 當前經濟狀況同樣對香港商用物業行業構成壓力。受到借貸成本增加及持續轉向彈性工作安排的雙重因素影響，辦公室空間需求放緩。鑑於環境充滿挑戰，本集團現著重管理和增強現有的優質商用物業組合。 我們位於結志街╱嘉咸街的合營甲級商業地段的建築工程進展順利，現正進行上層建築工程。此外，位於威靈頓街92-96號的新建合營商用大廈方面，其個別樓層的分層銷售獲得投資者熱烈反應，其目前已完成七個樓層的銷售。 本集團在香港北部都會區中擁有數個項目。我們位於上水粉錦公路333號的豪華別墅「華第」盡享策略位置，其目標客戶為經常需要往返中國內地並追求高度私隱及奢華生活的潛在買家。我們位於元朗的合營項目「麗新元朗中心」將會改建成一個大眾化的住宅項目，預期的建築面積約為480,000平方呎。我們正在全力推進該地盤的籌備工作，並與相關部門緊密合作，確保於日後可及時交付該等大眾化住宅單位。 「諾富特酒店」重建計劃將會改建成一幢全新的商用和住宅綜合大樓，目前進展順利，目標為二零二五年下半年竣工。住宅部分已於二零二四年五月進行預售，反應熱烈，預售超過140個單位，管理團隊現正不斷地評估商用部分的未來最佳租戶概況。 主席報告 財務及風險管理 中國市場 在中國內地，中央政府嘗試通過降低按揭利率以及取消全國購房限制以刺激住房銷售等措施，以提振購房信心。市場預期中國內地政府將推出更多刺激經濟及推動物業市場復甦的政策，並對即將於二零二四年七月召開的三中全會上公佈的更多舉措抱有樂觀期待。隨著市場情緒緩慢改善，我們對中國內地物業行業的前景維持審慎態度，並期望一線城市的零售物業最終能於中長期內復甦。我們的策略重點仍將放在上海等一線城市，同時我們會仔細評估及管理我們現有物業組合中的資產。 本集團採取各種措施以提高應變力和抵禦力，並保持審慎的風險管理以應對當前的挑戰。我們亦十分重視保持穩健的財務狀況。此包括嚴格的成本管理實踐、完善我們的資本結構以及確保充足的流動資金，以履行我們的責任並抓緊機遇。值得一提的是，在香港商業銀行合作夥伴的良好支持下，本集團已成功為今年稍後到期的銀團貸款再融資，新的四年期可持續發展相關掛鈎定期貸款金額為13億港元。本集團決心維持充足的流動資金、強勁的財務狀況以及妥善管理負債的還款期。 在營運方面，我們的豪華住宅項目「金輿東華」繼續取得可觀的銷售業績，這是一個位於北京黃金地段的優越翻新項目。隨著各種住房限購政策鬆綁，我們期望能獲取更多銷售業績。我們位於上海的高端購物中心「四季坊」及「華府天地商場」位置優越，經革新後，其出租率獲明顯改善及租戶組合更為理想，有望取得更長遠效益。展望更長遠的未來，本集團將以適當的定位及資產管理策略，就中國內地市場作出調整和應對。 展望 總結而言，本集團仍然相信，中國內地與香港的房地產市場於短期內仍將相對低迷。鑑於全球地緣政治局勢持續充滿挑戰及變幻莫測，加上中國內地及香港的經濟復甦仍然緩慢，以及香港減息路向難以預測，因此可