资本策略地产2025 年报

目錄 3財務回顧 7主席報告 9管理層討論與分析 14企業管治報告 28環境、社會及管治報告 51董事會報告 67獨立核數師報告 72綜合損益表 74綜合財務狀況表 76綜合權益變動表 77綜合現金流量表 80綜合財務報表附註 158財務概要 公司資料 董事會 註冊辦事處 執行董事：鍾楚義（主席）簡士民周厚文何樂輝梁景賢鍾宛彤非執行董事：盧慶雄（於二零二五年六月十七日獲委任）（葉浩宏作為其替任董事）獨立非執行董事：鄭毓和石禮謙(GBS, JP)盧永仁(JP)翟廸強（於二零二五年六月十七日獲委任） Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 香港總辦事處及主要營業地點 香港中環夏愨道12號美國銀行中心31樓 上海辦事處 中國上海黃浦區湖濱路168號無限極大廈1702室郵編：200021 審核委員會 鄭毓和（主席）石禮謙(GBS, JP)盧永仁(JP) 薪酬委員會 核數師 鄭毓和（主席）鍾楚義盧永仁(JP) 德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師香港金鐘道88號太古廣場一座35樓 提名委員會 鍾楚義（主席）鄭毓和盧永仁(JP) 主要股份過戶登記處 執行委員會 鍾楚義（主席）簡士民周厚文何樂輝梁景賢鍾宛彤 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 公司秘書 香港股份過戶登記分處 鄧煒傑 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 主要往來銀行 中國銀行（香港）有限公司交通銀行股份有限公司香港分行創興銀行有限公司大新銀行有限公司星展銀行（香港）有限公司富邦銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司華夏銀行股份有限公司香港分行中國工商銀行（亞洲）有限公司南洋商業銀行有限公司華僑銀行有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司大華銀行有限公司 股份代號 497 公司網站www.csigroup.hk 資 本 策 略 地 產 有 限 公 司 於 二 零 二 五 年 三 月 三 十 一 日，本 集 團 的 外 部 借 款總額（包括銀行借款及有擔保票據）約為9,232,400,000港元（二零二四年三月三十一日：10,184,500,000港元），而本集團債務總額與資產總額的比率為41.1%（二零二四年三月三十一日：38.8%）（按外部借款總額佔本集團資產總額的百分比計算）。 業績回顧 資本策略地產有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二五年三月三十一日止年度錄得的總收益約為520,600,000港元，主要來自銷售物業，較上一年錄得之約1,579,100,000港元減少67.0%。 截至二零二五年三月三十一日止年度，本集團錄得本公司擁有人應佔綜合虧損為1,691,500,000港元，而截至二零二四年三月三十一日止年度則錄得本公司擁有人應佔綜合虧損為425,600,000港元。 所有銀行借款主要以港元、人民幣及美元為單位，每年以浮動利率基準根據短期香港銀行同業拆息加年利率1.00%至2.05%或全國銀行間同業拆借中心公佈之貸款市場報價利率或上海銀行間同業拆放利率加固定息差計息。借款還款期（包括貸款協議載有須按要求償還條款的銀行借款約為58,100,000港元納入須於一年內償還的借款）通常介乎二至五年，其中約為1,112,600,000港元須於一年內償還，5,454,500,000港元須於一至五年內償還及357,600,000港元須於五年後償還。 虧損主要由於本集團投資物業之公平值不利變動、本集團持作出售物業撇減以及合營企業及聯營公司物業減值撥備約為1,122,300,000港元。 流動資金及財務資源 由於本集團的資產及負債主要以港元、人民幣及美元為單位，故外幣匯率波動對本集團的表現、業績及營運並無重大影響。然而，本集團將密切監察外匯風險承擔狀況。 本集團維持穩健的流動資金水平，包括約1,413,500,000港元（二零二四年三月三十一日：2,523,900,000港元）的銀行結餘及現金（包括證券經紀所持有之現金）。本集團一般以內部資源及主要往來銀行提供的銀行信貸應付營運所需。 財務回顧 財務摘要 （以百萬港元計，另有指明者除外） 資產價值 本集團的持作出售物業，根據現有會計準則按個別物業基準以成本及可變現淨值的較低者列賬。 本集團合營企業的主要資產為持作出售物業，根據現有會計準則以成本及可變現淨值的較低者列賬。 為全面反映本集團及其合營企業持作出售物業的相關經濟價值，本集團認為（如下文所載）根據本集團呈列持作出售物業於二零二五年三月三十一日的公開市場估值的基準向股東呈列本集團資產淨值表的補充資料實屬恰當。 僱員 於二零二五年三月三十一日，本集團員工總數為80人（二零二四年：104人）。本集團的僱員報酬乃按現行市場條款及個人表現而釐定，而薪酬待遇及政策會定期檢討。除薪金外，經評估本集團及個別僱員的表現後，本集團可向僱員發放酌情花紅。 本公司董事估計有關財務擔保合約的預期信貸虧損撥備。於二零二五年三月三十一日，其他應付款項及應計費用的財務擔保合約為12,618,000港元（二零二四年：23,003,000港元）。 財務回顧 資產抵押 於報告期末，本集團已將下列資產抵押作為所獲銀行融資的擔保： 就若干物業而言，本集團已向銀行轉讓其作為相關物業出租人的全部權利、業權及利益，以令本集團取得若干銀行融資。 各位股東： 行的無評級債券，讓我們得以為二零二五年七月到期的3億美元有擔保票據再融資。該等集資活動讓我們得以鞏固資產負債表、增加流動性及降低財務風險，使本集團得以抵禦持續的不明朗因素，並隨著市場回穩而把握未來的機遇。 本人謹代表資本策略地產有限公司提呈本集團截至二零二五年三月三十一日止財政年度之全年業績。 過去一個財政年度，宏觀經濟環境充滿挑戰。利率持續高企，加上全球資本市場的波動，打擊了香港及中國內地住宅及商用物業的投資意欲。該等不利因素對整個物業界別的韌性造成考驗。 增長導向策略定位 儘管現時面臨不利因素，我們仍然專注於執行我們的策略規劃，以釋放長期價值。我們的主要發展項目，包括結志街綜合發展項目及彌敦道商業平台，均處於有利位置，可在市場復甦時把握上升機會。該等項目反映我們致力創造價值主導的資產，以配合不斷發展的市場需求，並為我們的長期增長奠定競爭優勢。 然而，儘管面對該等挑戰，我們開始看到香港住宅物業市場出現初步復甦跡象。令人鼓舞的是，我們位於「The Southside」的合營旗艦項目「滶晨」已展現出強烈的市場興趣，顯示市場對優質發展項目的信心日增。該等「萌芽」再次證明，即使在艱難的環境下，市場對位置優越的住宅物業仍有持續的需求。此外，我們位於佐敦的「高臨」住宅項目亦已售出超過80%單位，預售額超過20億港元。 展望未來，我們樂觀地認為，香港住宅市場措施放寬、香港銀行同業拆息下降、股市改善，以及中國內地多項刺激經濟措施，均有助市場逐步復甦。儘管商用物業界別繼續面臨挑戰，但我們嚴謹的作風確保本集團已作好充分準備，以應付波動及把握機遇。 加強財務復原能力 儘管經濟環境充滿挑戰，我們仍採取果斷措施以鞏固財務狀況。二零二五年二月，我們宣佈集資約19.92億港元，包括約14.92億港元的供股及5億港元的4年期高級無抵押債券，本人亦有參與其中，並引入基滙資本作為新策略夥伴。其投資不僅是對本集團投下信心的一票，亦證明即使是在波動的市場中，我們仍然有能力吸引世界級合作夥伴。 提升股東價值 我們的策略核心是致力於提升股東價值。我們正積極管理流動性，並透過90億港元的銷售計劃維持穩健的資產負債表。根據先前的公告，我們的目標是在二零二九年三月前達到上述目標。此外，我們致力減低資產淨值對市值的折讓。透過優先執行財務紀律，並將我們的措施與長期價值創造相結合，我們的目標是為股東帶來可持續的回報。 除供股外，我們於二零二五年五月發行1.5億美元的3年期有擔保票據。是次票據是香港發行人今年首次發 主席報告 結語 最後，本人要感謝我們的股東、合營夥伴、業務夥伴、客戶及員工在這個充滿挑戰的時期繼續給予我們持續的信任及支持。我們仍然堅定不移地承諾以嚴謹的紀律及專注的精神來面對這種環境。憑藉加強財務狀況、穩健的項目組合，以及持份者的信任，本人深信本集團將在未來幾年變得更為強大，並創造持久的價值。 感謝閣下對我們的信任。 鍾楚義 香港，二零二五年六月三十日 管理層討論與分析 回顧財政年度繼續充滿挑戰。持續高利率的環境抑制了整體物業投資情緒，並於回顧財政期間對我們的盈利能力造成重大壓力。面對中國內地及香港經濟持續疲弱，除需要就本集團物業組合中的部分項目作出減值撥備外，我們的資產銷售亦繼續相對低迷。所有該等因素結合在一起，擴大了我們自上一個財政年度結束以來的虧損。 業務回顧 本集團於截至二零二五年三月三十一日止年度錄得本公司擁有人應佔虧損1,691,500,000港元，而上一年度則錄得本公司擁有人應佔虧損425,600,000港元。每股虧損為36.73港仙，而上一年度則為每股虧損9.18港仙（經重列）。 年內本集團收益為520,600,000港元，較上一年度之1,579,100,000港元減少1,058,500,000港元。年內綜合虧損為1,710,900,000港元，而上一年度則錄得綜合虧損456,000,000港元。本公司擁有人應佔虧損主要由於以下因素綜合影響：(i)銷售物業收益減少；及(ii)本集團投資物業之公平值不利變動、本集團持作出售物業撇減以及合營企業及聯營公司物業減值撥備約為1,122,300,000港元。本集團投資物業之公平值變動、持作出售物業撇減及合營企業及聯營公司物業之減值撥備均為非現金項目，不會對本集團之經營現金流構成影響。本集團之整體財務、業務及營運狀況仍然維持穩健。 在住宅物業市場方面，自二零二四年初以來，香港政府已經放寬先前為抑制購買意慾而採取的多項措施。結果好壞參半，銷售量有所改善，但價格水平則有所下調。自二零二五年初以來，本集團的大眾化及豪華住宅物業組合的銷售逐漸增強，我們希望此為轉機的信號。鑑於自二零二五年初，香港股市表現改善，以及來自中國內地和海外的資金流入導致香港銀行同業拆息大幅下降，儘管住宅定價低迷，我們對未來住宅市場及銷售的改善保持樂觀態度。 香港商用物業界別繼續面臨重大挑戰，承租辦公室及零售業的需求仍處於低迷水平。更廣泛的經濟環境持續存在不明朗因素，加上消費者行為及職場動態的改變，導致商用空間需求疲弱。商用物業市場的前景仍然充滿挑戰，但由於香港股市和中國內地經濟復甦，我們對中長期的改善抱持着希望。儘管利率週期仍然高企，本集團將會努力應對複雜的形勢，並審慎及小心地尋求適應演變中的市場狀況的策略。 年內本集團應佔來自物業銷售（包括合營企業及聯營公司之貢獻）之總收益為1,573,300,000港元（二零二四年：3,128,200,000港元）。 管理層討論與分析 於財政年度的後半段，本集團已付出巨大努力以顯著改善資產負債表和流動性。於二零二五年二月，本集團宣佈策略性集資19.92億港元，包括14.92億港元的供股及5億港元的4年期高級無抵押債券。此次集資由本集團主席兼主要股東以個人名義牽頭，並引入了新機構投資者基滙資本作為股東合夥人。此次成功的股本集資為本集團注入了額外股本和流動性，為我們對房地產市場逐步復甦的堅定信心提供支持，並使本集團能受惠於更有序地釋放集團資產價值。 香港商用物業組合 本集團於發展和提升策略性商用項目組合方面持續取得穩定進展。位於中環結志街╱嘉咸街的市建局項目，為與永泰地產有限公司合營的綜合商用發展項目。該項目將提供甲級寫