资本策略地产2024/2025 中期报告

Stock Code: 497 公司資料 董事會 註冊辦事處 執行董事：鍾楚義（主席）簡士民周厚文何樂輝梁景賢鍾宛彤 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 香港總辦事處及主要營業地點 香港中環夏慤道12號美國銀行中心31樓 獨立非執行董事：鄭毓和石禮謙(GBS, JP)盧永仁(JP) 上海辦事處 審核委員會鄭毓和（主席）石禮謙(GBS, JP)盧永仁(JP) 中國上海黃浦區太倉路233號新茂大廈804室郵編：200020 薪酬委員會鄭毓和（主席）鍾楚義盧永仁(JP) 核數師 德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師香港金鐘道88號太古廣場一座35樓 提名委員會鍾楚義（主席）鄭毓和盧永仁(JP) 主要股份過戶登記處 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor North, Cedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda 執行委員會鍾楚義（主席）簡士民周厚文何樂輝梁景賢鍾宛彤 香港股份過戶登記分處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 公司秘書簡士民 股份代號497 主要往來銀行 中國銀行（香港）有限公司交通銀行股份有限公司香港分行創興銀行有限公司大新銀行有限公司星展銀行（香港）有限公司富邦銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司華夏銀行股份有限公司香港分行中國工商銀行（亞洲）有限公司南洋商業銀行有限公司華僑銀行有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司大華銀行有限公司 公司網站www.csigroup.hk 資本策略地產有限公司（「本公司」）的董事會（「董事會」）欣然宣佈本公司及其附屬公司（「本集團」）截至二零二四年九月三十日止六個月的未經審核簡明綜合業績。本集團的簡明綜合中期財務報表未經審核，惟已由本公司的核數師德勤•關黃陳方會計師行及本公司的審核委員會審閱。 簡明綜合損益表 截至二零二四年九月三十日止六個月 簡明綜合損益及其他全面收益表 截至二零二四年九月三十日止六個月 簡明綜合財務狀況表 於二零二四年九月三十日 簡明綜合財務狀況表（續） 於二零二四年九月三十日 簡明綜合權益變動表 截至二零二四年九月三十日止六個月 簡明綜合權益變動表（續） 截至二零二四年九月三十日止六個月 簡明綜合現金流量表 截至二零二四年九月三十日止六個月 簡明綜合現金流量表（續） 截至二零二四年九月三十日止六個月 簡明綜合財務報表附註 截至二零二四年九月三十日止六個月 1.編製基準 簡明綜合財務報表乃根據香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈的香港會計準則（「香港會 計 準 則」）第34號「中 期 財 務 報 告」以 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 證 券 上 巿 規 則 附 錄D2的適用披露規定而編製。 2.主要會計政策 簡明綜合財務報表乃根據歷史成本法編製，惟若干物業及金融工具則以公平值（倘適用）計量。 除因應用香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）修訂本而產生的額外會計政策外，截至二零二四年九月三十日止六個月的簡明綜合財務報表所採用的會計政策及計算方法與本集團截至二零二四年三月三十一日止年度的年度綜合財務報表所呈列者一致。 應用香港財務報告準則的修訂本於本中期期間，為編製本集團的簡明綜合財務報表，本集團首次應用下列由香港會計師公 會頒佈於二零二四年四月一日開始的本集團年度期間強制生效的香港財務報告準則修訂本： 售後租回之租賃負債負債分類為流動或非流動以及香港詮釋第5號（二零二零年）之相關修訂具合約條款之非流動負債供應商融資安排 香港財務報告準則第16號之修訂香港會計準則第1號之修訂 香港會計準則第1號之修訂香港會計準則第7號及香港財務報告準則第7號之修訂 本中期期間應用香港財務報告準則修訂本並無對本集團於本期間及過往期間的財務狀況及表現及╱或簡明綜合財務報表所載披露產生重大影響。 3.收益及分類資料 3.收益及分類資料（續） (a)分拆收益（續） 截至九月三十日止六個月（續） 下文載列來自客戶合約的收益與分類資料所披露金額的對賬： 3.收益及分類資料（續） 持作出售物業所產生的收益乃於客戶取得該等物業的控制權時確認，而該等物業為已交付的買賣協議中所指其業權已交付予客戶的物業。當本集團與客戶簽訂初步買賣協議時，本集團向客戶收取至少5%合約價值作為按金，而購買價餘額應於完成買賣物業時支付。 所有合約之期限均為一年或以下。按香港財務報告準則第15號所允許，並無披露分配予此等未履行合約之交易價格。 3.收益及分類資料（續） (b)分類資料 以下為本集團按經營分類劃分的收益及業績分析，此乃基於向主要經營決策者（「主要經營決策者」，即本公司執行董事）提供以分配資源予分類及評估表現的資料。其亦為本集團的安排及組織基準。 四個呈報及經營分類如下： (a)商用物業控股分類，從事商用物業、發展中物業投資及買賣，亦與合營企業及聯營公司在香港及中華人民共和國（「中國」）（不包括澳門）的夥伴進行策略聯盟；(b)住宅物業控股分類，從事住宅物業、發展中物業投資及買賣，亦與合營企業及聯營公司在香港及中國（不包括澳門）的夥伴進行策略聯盟；(c)澳門物業控股分類，從事澳門物業投資及買賣；及(d)證券投資分類，從事證券買賣及投資。 主要經營決策者亦考慮應佔聯營公司及合營企業之收益，以分配資產及評估各分類的表現。 3.收益及分類資料（續） (b)分類資料（續）分類收益及業績 下列為以呈報及經營分類劃分的本集團收益及業績的分析： 3.收益及分類資料（續） 3.收益及分類資料（續） (b)分類資料（續）分類收益及業績（續） 須呈報分類的會計政策與本集團之會計政策相同。分類（虧損）溢利乃指各分類所（產生的虧損）賺取的溢利，惟並未分配若干其他收入（主要為銀行利息收入、應收貸款之利息收入及攤銷財務擔保合約）以及其他收益及虧損（主要為財務擔保合約確認之減值虧 損 撥 回、出 售 物 業、廠 房 及 設 備 之 收 益 及 匯 兌 收 益 淨 額）、中 央 行 政 費 用 及 融 資 成本等若干項目。此乃向主要經營決策者報告的方式，以供分配資源及評估分類表現之用。 分類資產及負債 本集團資產及負債按呈報及經營分類的分析如下： 3.收益及分類資料（續） (b)分類資料（續）分類資產及負債（續） 為監察分類表現及在各分類間分配資源： •除呈報及經營分類共同使用的物業、廠房及設備、可退回稅項、銀行結餘及現金以及其他資產外，所有資產均已分配予經營分類；及•除呈報及經營分類共同承擔的有擔保票據、銀行借款、應付稅項以及其他負債外，所有負債均已分配予經營分類。 地區資料 本集團經營的商用物業控股、住宅物業控股、澳門物業控股及證券投資主要位於香港、中國（不包括香港及澳門）及澳門。 下表提供本集團收益及非流動資產按地區位置的分析。 來自物業租金及銷售持作出售物業的收益按物業權益所在地分配。 非流動資產按資產所在地分配。 4.投資收入及虧損 5.其他收入 7.融資成本 香港利得稅乃就兩個期間的估計應課稅溢利按稅率16.5%計算。 根據澳門所得補充稅法，期內所得補充稅乃根據應課稅溢利中超逾600,000澳門幣（「澳門幣」）（二零二三年：600,000澳門幣）的部分按12%稅率計算。 由 於 本 集 團 於 澳 門 之 附 屬 公 司 於 兩 個 期 間 並 無 產 生 超 過600,000澳 門 幣 之 應 課 稅 溢 利，因此毋須就澳門所得補充稅撥備。 根據香港利得稅之兩級制利得稅率制度，合資格集團實體的首2,000,000港元溢利將按8.25%的 稅 率 徵 稅，而 超 過2,000,000港元的溢利將按16.5%的稅率徵稅。不符合兩級制利得稅率制度資格的集團實體的溢利將繼續按16.5%的劃一稅率繳納稅項。 根據中國企業所得稅法（「企業所得稅法」）及企業所得稅法實施條例，中國附屬公司於兩個期間的稅率均為25%。 由於本集團於中國之附屬公司於兩個期間已有累計虧損可抵銷未來溢利，因此毋須就中國企業所得稅撥備。 9.期內（虧損）溢利 10.股息 11.每股（虧損）盈利 本公司擁有人應佔每股基本（虧損）盈利乃按下列數據計算： 12.物業、廠房及設備 截 至 二 零 二 四 年 九 月 三 十 日 止 六 個 月 期 間，本 集 團 並 無 收 購 任 何 物 業、廠 房 及 設 備（二 零二三年九月三十日止六個月：零港元）。 13.投資物業 本集團於本中期期末之投資物業乃由與本集團並無關連之獨立合資格物業估值師萊坊測量師行有限公司及廣州第一太平戴維斯房地產與土地評估有限公司上海分公司進行估值。 估值主要基於參考復歸收入及資本化率之投資方法而得出。相應之投資物業之公平值減少51,010,000港 元（二 零 二 三 年 九 月 三 十 日 止 六 個 月：27,244,000港 元）已 直 接 於 截 至 二 零二四年九月三十日止六個月之損益表中確認。 上述應收（應付）各方的結餘屬非貿易性質，而根據過往資料，並無拖欠款項記錄。 附註： (i)於二零二四年九月三十日，計入應收合營企業款項之本金及利息金額2,883,269,000港元（二零二四年 三 月 三 十 一 日：2,822,693,000港 元）為 無 抵 押，每 年 按 香 港 最 優 惠 利 率 加1%至3%及4.875%（二零 二 四 年 三 月 三 十 一 日：香 港 最 優 惠 利 率 加1%至3%及4.875%）計 息，並 須 於 一 年 後 償 還。餘 額 中本金金額5,416,126,000港 元（二 零 二 四 年 三 月 三 十 一 日：5,292,348,000港 元）為 無 抵 押、免 息 及 無固定還款期。所有款項預計將不會於一年內償還，因此分類為非流動。 此 外，於 二 零 二 四 年 九 月 三 十 日，計 入 應 收 合 營 企 業 款 項 中 應 佔 合 營 企 業 虧 損 為1,095,618,000港元（二零二四年三月三十一日：982,260,000港元），乃指超過投資成本的應佔虧損（以本集團的法定或推定責任為限）。 截至二零二四年九月三十日止期間，並無確認根據管理層評估預期信貸虧損撥備而釐定應收合營企業款項之減值虧損（二零二四年三月三十一日：554,926,000港元）。 (ii)於 二 零 二 四 年 九 月 三 十 日，計 入 應 付 合 營 企 業 款 項 之 本 金 額82,474,000港 元（二 零 二 四 年 三 月三十一日：108,700,000港元）為無抵押、按香港銀行同業拆息（「香港銀行同業拆息」）加年利率1.15%（二零二四年三月三十一日：香港銀行同業拆息加年利率1.15%）計息，並須按要求時償還。此外，本 金 額44,000,000港 元（二 零 二 四 年 三 月 三 十 一 日：45,000,000港 元）為 無 抵 押、按 年 利 率15%（二零二四年三月三十一日：15%）計息及於二零二四年十一月（二零二四年三月三十一日：二零二四年八月）償還。餘下結餘為無抵押、免息及須按要求時償還。 (iii)於二零二四年九月三十日，計入應收聯營公司款項之本金及利息金額1,256,492,000港元（二零二四年 三 月 三 十 一 日：1,164,683,000港 元）為 無 抵 押、每 年 按 一 個 月 香 港 銀 行 同 業 拆 息 加1.5%（二 零二四年三月三十一日：一個月香港銀行同業拆息加1.5%）計息及無固定還款期。所有款項預計將不會於一年內償還，因此分類為非流動。 (iv)所有結餘為無抵押、免息及須按要求時償還。 15.貿易及其