资本策略地产2023 年报

Stock Code: 497 目錄 3財務回顧 7主席報告 10管理層討論與分析 14企業管治報告 28環境、社會及管治報告 49董事會報告 65獨立核數師報告 70綜合損益表 72綜合財務狀況表 74綜合權益變動表 75綜合現金流量表 78綜合財務報表附註 176財務概要 177本集團所持主要物業表 公司資料 註冊辦事處 董事會 執行董事：鍾楚義（主席）簡士民周厚文方文彬何樂輝梁景賢鍾宛彤 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 香港總辦事處及主要營業地點 香港中環夏愨道12號美國銀行中心31樓 獨立非執行董事：林家禮(BBS, JP)鄭毓和石禮謙(GBS, JP)盧永仁(JP) 上海辦事處 審核委員會 中國上海黃浦區太倉路233號新茂大廈804室郵編：200020 鄭毓和（主席）林家禮(BBS, JP)石禮謙(GBS, JP)盧永仁(JP) 薪酬委員會鄭毓和（主席）鍾楚義林家禮(BBS, JP) 核數師 德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師香港金鐘道88號太古廣場一座35樓 提名委員會鍾楚義（主席）林家禮(BBS, JP)鄭毓和 主要股份過戶登記處 執行委員會 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor North, Cedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda 鍾楚義（主席）簡士民周厚文方文彬何樂輝梁景賢鍾宛彤 香港股份過戶登記分處 公司秘書簡士民 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 主要往來銀行 中國銀行（香港）有限公司交通銀行股份有限公司香港分行創興銀行有限公司大新銀行有限公司星展銀行（香港）有限公司富邦銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司南洋商業銀行有限公司華僑銀行有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司大華銀行有限公司 股份代號 497 公司網站www.csigroup.hk 於二零二三年三月三十一日，本集團的外部借款總額（包括銀行借款及有擔保票據）約為11,151,900,000港元（二零二二年三月三十一日：11,309,400,000港元），而本集團債務總額與資產總額的比率為40.2%（二零二二年三月三十一日：39.0%）（按外部借款總額佔本集團資產總額的百分比計算）。 業績回顧 資本策略地產有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二三年三月三十一日止年度錄得的總收益約為804,300,000港元，主要來自銷售物業，較上一年錄得之約420,500,000港元增加91.3%。 截至二零二三年三月三十一日止年度，本集團錄得本公司持有人應佔綜合溢利335,700,000港元，較二零二二年錄得之1,156,200,000港元減少71.0%。 所有銀行借款主要以港元、人民幣、美元、澳元及英鎊為單位，以浮動利率基準根據短期香港銀行同業拆息加年利率0.6%至2.05%、英鎊隔夜平均指數（「英鎊隔夜平均指數」）加固定息差、複合參考利率或全國銀行間同業拆借中心公佈之貸款市場報價利率或上海銀行間同業拆放利率加固定息差計息。借款還款期（包括貸款協議載有須按要求償還條款的銀行借款約為64,600,000港元納入須於一年內償還的借款）通常介乎二至五年，其中約為2,064,200,000港元須於一年內償還，6,791,800,000港元須於一至五年內償還，以及零港元須於五年後償還。 本公司擁有人應佔溢利減少，主要由於截至二零二三年三月三十一日止本財政年度並無錄得持作出售物業轉為投資物業之公平值收益，而截至二零二二年三月三十一日止上一個財政年度則錄得公平值收益約1,300,000,000港元。 流動資金及財務資源 本集團維持穩健的流動資金水平，包括約3,162,000,000港元（二零二二年三月三十一日：3,479,300,000港元）的銀行結餘及現金（包括證券經紀所持有之現金）。本集團一般以內部資源及主要往來銀行提供的銀行信貸應付營運所需。 由於本集團的資產及負債主要以港元、人民幣及美元為單位，故外幣匯率波動對本集團的表現、業績及營運並無重大影響。然而，本集團將密切監察外匯風險承擔狀況。 財務回顧 財務摘要 （以百萬港元計，另有指明者除外） 資產價值 本集團的持作出售物業，根據現有會計準則按個別物業基準以成本及可變現淨值的較低者列賬。 本集團合營企業的主要資產為持作出售物業，根據現有會計準則以成本及可變現淨值的較低者列賬。 為全面反映本集團及其合營企業持作出售物業的相關經濟價值，本集團認為（如下文所載）根據本集團呈列持作出售物業於二零二三年三月三十一日的公開市場估值的基準向股東呈列本集團資產淨值表的補充資料實屬恰當。 僱員 於二零二三年三月三十一日，本集團員工總數為106人（二零二二年：115人）。本集團的僱員報酬乃按現行市場條款及個人表現而釐定，而薪酬待遇及政策會定期檢討。除薪金外，經評估本集團及個別僱員的表現後，本集團可向僱員發放酌情花紅。 本公司董事於報告期末對合營企業及聯營公司進行減值評估及估計有關擔保的預期信貸虧損撥備。於二零二三年三月三十一日，其他應付款項及應計費用包括向合營企業提供的財務擔保合約61,569,000港元（二零二二年：85,695,000港元）。 財務回顧 資產抵押 於報告期末，本集團已將下列資產抵押，作為所獲銀行融資的擔保： 就若干物業而言，本集團已向銀行轉讓其作為相關物業出租人的全部權利、業權及利益，以令本集團取得若干銀行融資。 主席報告 各位股東： 本人謹代表資本策略地產有限公司（「本公司」）欣然提呈本集團截至二零二三年三月三十一日止財政年度之全年業績。 我們的財務摘要 我們致力實現於住宅和商用物業取得可觀的物業銷售。於本財政年度，本集團應佔來自物業銷售之收益總額（包括合營企業的貢獻約14.5億港元）合計約20億港元。 受疫情爆發及利率上升的影響，本集團於本財政年度面臨重大挑戰。管理團隊須謹慎應對以維持可觀的財務業績。隨著恢復通關，香港及中國內地經濟初步出現令人鼓舞的復甦跡象。然而，由於中國內地經濟復甦乏力，令最初的樂觀情緒逐漸消退。香港本地經濟活動及國際貿易改善步伐緩慢，為本集團帶來新的啟示。管理團隊將繼續保持審慎的舉措，以應對持續的宏觀挑戰。 於本財政年度，本公司擁有人應佔本集團綜合溢利約為3.4億港元，本公司董事會（「董事會」）建議派付本財政年度之末期股息每股0.42港仙。 我們的業務摘要及前景 住宅分部 儘管香港和中國內地於本財政年度大部分時間受到疫情爆發的影響，我們的豪華住宅部門仍取得可觀的銷售業績。「皇第」的推出吸引了來自香港和中國內地的富裕 主席報告 買家，「皇第」的大部分單位已售出並獲得可觀的盈利能力。我們位於山頂道8-12號的超豪華住宅「Infinity」，可180度飽覽維多利亞港全海景。來自不同地區的買家均對該等住宅深感興趣。 本集團擁有一系列大眾化住宅項目，最早將於二零二三年最後一季推出，其中包括港鐵黃竹坑站上蓋和鄰近港鐵油塘站的合營住宅項目，以及位於佐敦的「諾富特酒店」重建項目的住宅單位。鑑於宏觀經濟環境仍然充滿挑戰和持續高利率，管理團隊將重點關注及致力推進該等即將推出的項目。我們將全力以赴以確保買家對交通便利的黃金地段尋求精心設計的住宅單位的良好需求。 本集團於香港的「北部都會區」發展項目中亦具備優勢。我們位於上水粉錦公路333號的豪華別墅「華第」盡享策略位置，其目標客戶為經常需要往返中國內地並追求高度私隱及奢華生活的潛在買家。大眾市場方面，我們的中期計劃的銷售展望中有兩個住宅用地。第一個是我們於元朗的合營項目－「麗新元朗中心」，該項目將被改造成一個大規模的住宅項目，預期的應佔建築面積約為480,000平方呎；其次是另一個位於古洞的合營項目，未來的應佔建築面積約為一百萬平方呎。我們正在全力推進該等優質用地的籌備工作，並與相關部門緊密合作，確保於日後可交付該等住宅單位。 在運營方面，儘管受到疫情爆發的影響，我們的豪華住宅項目「金輿東華」仍取得可觀的銷售業績，這是一個位於北京黃金地段的優越翻新項目。該項目接近三分之二的單位已售出，顯示內地富裕階層對高端豪華住宅物業的持續強烈需求。我們位於上海的高端購物中心「四季坊」購物商場及「華府天地商場」於最近升級後有望取得長遠效益。展望更長遠的未來，本集團仍看到中國內地的潛力，並將以適當的定位及投資策略作出調整及應對。 商用分部 我們現有的優質商用投資組合已取得紮實進展。我們已成功為位於中環閣麟街48號的新落成商用大廈「FOCO」取得更多優質餐飲和生活時尚的租戶。我們位於結志街╱嘉咸街的主要商用地段的建築工程進展順利，地基工程已接近完成。此外，我們再次與加拿大退休金計劃投資委員會及一名少數合夥人合作，將威靈頓街92–96號商用地段發展成為一幢高端商用大廈。個別樓層的分層銷售經已開始，投資者反應良好。 展望 備受期待的「諾富特酒店」重建計劃目前進展順利，其將改造成一個新的商用和住宅綜合大樓。我們預計住宅單位將於二零二三年底開始預售，同時不斷評估商用部分的未來最佳租戶概況。本集團將確保這個位於九龍核心黃金地段的建築工程全力推進。管理團隊繼續致力為我們的商用投資組合尋找具經濟回報的機會。 儘管市場存在不明朗因素，我們已看到一些改善跡象。於中國內地，零售及酒店業務已出現良好反彈，並已恢復至疫情前的水平。我們亦看到香港正在從全面通關中獲益，並穩步但緩慢地復甦。我們的管理團隊仍然致力於抓住最佳機會，審慎管理我們的資產負債表，同時平衡本集團的增長目標。最後，本人謹代表董事會向同事們對本集團作出的堅定貢獻表示感謝。於過去三年，在疫情的陰霾下，他們一直克服種種挑戰。他們堅定承諾為我們的客戶提供服務及支持，進一步提高了我們的聲譽和品牌，對此本人深表感謝。 中國市場 由於中國內地最新宏觀經濟數據遜於先前估計且增長放緩，市場預期中國內地政府將推出更多政策以刺激經濟及重振房地產市場復甦。於中長期而言，我們對一線城市房地產行業，尤其是零售物業的前景保持謹慎樂觀。我們的策略重點仍將放在該等一線城市，同時我們會仔細評估我們的銷售展望及投資機會。 主席鍾楚義 香港，二零二三年六月二十九日 管理層討論與分析 香港商用物業 業務回顧 本集團於發展及提升策略性商用項目組合方面持續取得穩定進展。其中一個備受期待的項目為位於中環結志街╱嘉咸街的市建局項目，其為與永泰地產有限公司的合營綜合商用發展項目。該項目將提供甲級寫字樓、超豪華酒店、餐飲及零售店舖，合併建築面積約達432,000平方呎。建築工程進展順利，地基工程已接近完成，該大廈預計將於二零二五年底竣工。本集團及其合營夥伴永泰地產有限公司是市場上在這個中環黃金地段提供時尚精緻產品及獨樹一格生活體驗的表表者。 截至二零二三年三月三十一日止年度，本公司擁有人應佔本集團溢利為335,700,000港元，而上一年度為1,156,200,000港元。每股盈利為3.58港仙，而上一年度為12.26港仙。 年內本集團收益為804,300,000港元，較上一年度的420,500,000港元增加383,800,000港元。年內綜合溢利為365,100,000港元，而上一年度為1,238,100,000港元。本公司擁有人應佔溢利減少，主要由於截至二零二三年三月三十一日止本財政年度並無錄得持作出售物業轉為投資物業之公平值收益，而截至二零二二年三月三十一日止上一個財政年度則錄得公平值收益約1,300,000,000港元。 本集團亦以優越租金率租出「FOCO」的大部份樓層，該大廈是位於中環蘇豪區核心地帶閣麟街48號的優質商用大廈。從時尚的酒吧及餐廳到藝術畫廊及現場表演，蘇豪區以