广发地产 中国海外发展经营情况交流 2026秋资本论坛
发布时间：2026-09-03 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 2026年上半年中国海外发展业绩亮眼，全口径合约销售1344亿元，同比增11.8%，权益销售行业第一，为TOP10房企唯一销售双位数增长企业；核心城市（香港、北上广深）合约销售790亿元，占集团（不含中海弘阳）68.6%。 2. 上半年收入976亿元，同比增17.3%；净利润123.6亿元；中期息23港元/股，派息额25亿港元；期末资产负债率51.6%，行业低位；上半年经营现金净流入285亿元，在手现金1211亿元，资金优势明显。 3. 2026年下半年不含中海弘阳货量4000亿元，核心城市优质项目（上海安澜、杭州海潮九区、北京酒仙桥等）陆续开盘，货值超700亿元，对全年销售稳中有升有信心。 4. 针对828现房销售新政，公司短期投资态度更谨慎，因新政落地细节未明；但具备资金、低负债、充足货量优势，且深耕香港熟悉类似模式，具备应对能力。 二、投资与销售策略 1. 销售策略坚持量价平衡，优先核心地段项目，通过提价增厚收益，普通项目将视市场竞品、供应情况及客户接受度制定节奏；当前新政推出仅数日，高频数据受淡季、新政影响，需观察后再调整推盘节奏。 2. 拿地标准仍为成本利润率、IRR均不低于12%，新政细节（土地付款、预售监管政策）未明，暂未调整具体投资标准；IRR受新政影响明显，但核心城市项目按揭放款节点已较严格，现金流延后时间短于行业。 3. 香港拿地模式与内地新政后类似，项目资金占用周期长，正常毛利率约20%，IRR中高个位数；土地可融资比例50%，建安成本可全额贷款，与内地融资政策有差异。三、政策与行业判断 1. 现房销售新政有助于保交付、护购房者权益，短期企业需提升现金流管理能力，行业整体正消化新政影响，仍处摸索阶段。 2. 新政利好低杠杆、高品质头部房企，将推动行业整合与集中度提升，公司中长期看好政策带来的行业格局变化，将坚定推进十五规划，90%资源投入住宅开发，协同商业及新业务。 3. 核心城市核心板块项目确定性高，拿地仍聚焦核心地段，优先有把握项目，而非刻意调整地块规模或非核心板块布局，需平衡成本收益缩短周转。 四、公司运营与考核 1. 母公司考核为综合性指标，核心关注净利润贡献及股东回报，而非单纯规模；十五规划未因新政调整，将继续聚焦住宅主业，提升市场份额。 2. 融资端优势明显，境内外信用评级高，融资渠道畅通，上半年境内5年期公司债最低票息1.75%，境外发行5年期32亿元人民币点心债，票息2.2%，融资成本低，资金保障充足。 3. 坚持财务稳健，有息负债逐年下降，净杠杆、资产负债率处于行业最低区间，不会为应对新政刻意提升杠杆；项目周转效率行业领先，拿地到毛坯交付约2年，精装加4-6个月。 二、音频原文（转写） 嗯。大家好，欢迎参加广发地产中国海外发展经营情况交流。二零二六年秋季资本论坛，目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明，免责声明：本次电话会议内容仅供广发证券客户参考。 在任何情况下，本次电话会议内容不构成对任何人的投资建议，除非法律法规有明确规定。在任何情况下，广发证券不对因使用本次电话 会议内容而引致的任何损失，承担任何责任。相关人员不应以本次电话会议内容取代其独立判断，或仅根据本次电话会议内容做出决策。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式复制、刊登、传播和引用本次电话会议内容，包括未经授权对会议内容进行录音复制。 未经授权制作或传播会议纪要内容等。否则，由此造成的一切不良后果及法律责任由私自复制。刊登传播和引用者承担。广发证券将对未经授权复制。 制作。登传播电话会议内容的人员暂停白名单权限。事情可暂停。所在机构白名单权限。 直至相关不良影响得以消除。哎，好的，呃，各位投资人，大家，呃，上午好啊，我是广发地产的营业员新生。呃，今天我们非常荣幸邀请到了这个中国海外发展的 呃，阿唐总 啊，然后跟我们做一个呃分享。今。 呃，我们今天还是分成两个部分啊，就是。呃，首先还是先请呃，想请公司介绍一下呃，最近的一些 呃，经营情况以及中期的一个业绩情况。然后我们再去进行一个这个提问交流啊。各位投资人如果有问题的话，也可以。 呃，这个线上举手提问。好。然后。呃，那么。 我们先把时间交给唐总啊。唐总，您您能帮我们分享一下就是。呃，就是呃一个是中心。的一些。 うん。这个。中期业绩的一些数据以及 呃，我们目前这个巴尔达新政以后，现在的主要的一些 呃，工作的这个内容啊。你像。 请房总先发表完毕。介绍一下。好。ですね。 哎，好的，那个呃，谢谢邢老师。然后各位投资者，大家上午好。呃，首先我给大家呃先呃介绍一下公司今年的一个中期业绩的情况，然后包括近期的一些 呃，市场、市场和政策的一些变化吧。呃，首先今年上半年的话，公司应呃应该说在这个经营端，在业绩端的话还是 呃，进一步巩固了我们的一个行业领先的地位。 呃，首先在合约销售方面，上半年全口径的合呃合约销售是一千三百四十四亿元。呃，同比增长百分之十一点八，然后权益销售是排名行业第一。呃，我们也是呃top十房企里面唯一一家这个实现。销售 双位数增长的这么一个公司。 呃，应该讲，呃，这样的一个销售表现是得益于公司。在核心城市 呃，过去几年持续的一个优质的布局。呃，我我们在香港和北上广深五个城市，今年上半年的合约销售是七百九十亿元。就占到了。 呃，我们集团系列公司不含 呃，中海弘阳的这个百分之六十八点六。呃，上半年我们的这个收入也是呃，稳 中有升，呃，达到九百七十六亿元，同比增长百分之十七点三。呃，睡前毅力。呃，一百二十三点六亿元。 呃，我们的这个。哈哈。啊。不好意思。 呃，应该讲整个的一个盈利规模的话，呃，也是在行业保持。呃，领先的这样的一个地位。呃，那么公司持续呃回馈股东，保持一个稳健的一个分红，中期息是 呃，二十三港线美股。呃，排序的总额达到二十五亿港元。 呃，公司呃的财务状况继续保持安全稳健。呃，期末的资产负债率是五十一点六，呃，然后是在行业。呃，继续在行业的一个最低的区间。上半年经营现金净流入达到285亿元。 期末的在手现金一千两百一十一亿元 呃，资金优势呃，非常的明显。也为未来持续的一个发展提供了强大的动能。呃，那往呃，上半年去看。呃，管理层在这个业绩会上面其实也有分享啊，就我们下半年。 呃，应该讲整体的这种供货。呃，还是非常的充充足的。而且结构很优质。呃，上半年几个。 呃，核心城市的这种呃优质的项目，包括像安澜上海啊、杭州的海潮九区啊、北京的。呃，酒仙桥的项目。呃，都会呃陆续的开盘。呃 所以下下半年这种整体。 呃，就这些重点项目它的一个货量。呃，就有七七八百亿。呃，应该说会对于后续的这种销售。ええ。 奠定一个比较坚实的一个基础。呃，所以对于全年 呃，销售我们还是有信心完成这个稳中有升的一个目标的。嗯 另外，在这个投投资端，呃，当然就因为呃，现在呃，这个这个八二八新政出来之后。呃，就。 呃，一些政策它具体的这种。呃，落地的一些细节，呃，还这个有待，呃。有待这个观观察。呃，那么在这样的情况下面。 呃，可能在呃投资方面会比 呃，这个这个新政出来之前的状态呃，会稍微谨慎一些。但呃整体来讲，就过去几年，呃其实中海在这个投资端，啊，我们这个投资强度一直都是呃行业领先的一个水平，在手的突出也好，在手的货量也好，是是相对比较充足的。而且前面介绍了，就我们。呃，非常常见的这个资产负债表，我们非常充足的这种在在手的现金。 呃，应该讲从呃这个资金的一些配套上，从投资的能力上面的话，我们的这个比较优势呃依然是非常的明显的。呃，那么这个也有助于我们在呃目前这种就是说市场比较不确定的时候。呃，能够 保持在投资端的一些。呃，比较比较比较呃领先的一个优势吧。 嗯。至于说，呃，这个这个八二八的这样的一个。呃 come 呃，这这样的一个政策，呃，应应该讲，呃。其实呃，对于这个政策的这个推推出的话，呃，市场应该是有一定呃预期的，因为因为这个呃。 呃，监管也已经反复呃提及。要要推出和稳步推进这个现房销售的这样的一个制度呃。然后呃，在这个十五的规划当中。呃，当中其实也有。 呃，关于现房销售的呃。这样的一些一些描述。呃，那么就这样的一个呃。这种呃销售模式的一个改变的话。 呃，对于呃项目的一个保交付，对于呃就是说维护购房者的一些 呃，权益来讲，呃，应该说是是，呃。就就比较呃，就有有助于来实现这样的一些目标的。呃，那么，呃，另外一方面，呃，从今年上半年来看，这其实呃。就头部的这些核心城市。 呃，我们看到呃，逐步的已经有了一些。呃，市场。企稳的一个一个迹象。呃，那么整体的这种供需关系的话，也是在呃持续的改善的。 呃，因为过去过去几年，呃，应该讲就 呃，需求下降的这样的一个幅度是少于呃，供给下降的一个幅度的。呃，比如说像今年上半年可能呃整个的一个土地供应成交同比去年要下降了百分之三四十啊，但我们看这个呃，全国商品住宅它的一个 呃，成交金额的话只有下降百分之呃十几。呃，呃。如果是看我们呃六八八进驻的这个三十几个城市的话。 呃，那么也是呃类似的一个情况，呃，就是这个新房的一个供应可能同比下降了百分之十六，等成交。呃，只下降了百分百分之八啊。所以所以这个供需情况是在呃持续的改善的。呃，那么这个新政之后，随着可能未来在这个供供应端，呃，这个规模进进一步的调整。 啊，那这个对于呃供需关系的呃一个持续的改善，应该说啊也是也是正面的。呃，当然从 呃，如果是从这个这个 呃 就。发展的。业务发展的模式来讲的话，那么现房销售跟呃原来的这个呃预售制确实是会有很大的这个不同。 呃，对于整个的一个 呃，资金占用、资金回流啊，这样的一个周期，呃，相较于这个原来的话，是是拉长了。呃，那么呃，原来是啊，预售的这样的一个。模式，然后然后呃我 资金可能在这个预售的阶段。呃，或者说这个也就算是比较严格一点的话，呃，这个这个按揭放款基本上到 呃，结构封顶的时候也也就能呃，也就能这个回笼了。 呃。嗯，那但现现在的话，呃，即使是预售，呃，那么在预售的时候，可能也只能拿到这个首付款，或者说是定定金。呃，按揭的这个放款的话，要等到这个项目竣工之后才能放款。呃，那如果是现房销售的话，呃，那那就就是要到这个呃竣工交付之后才开始销售，才开始有逐步的一个回款。 那确实这种现金。回流的。一个节点是。呃，往后。 呃，推的是比较比较多的。嗯，那当然，呃，不同的，呃，城市，不同的这样的一个，呃，这个这个，呃，建筑的这种，呃，楼高，呃，会会有一些差异。呃，但是可能就这这个节点上面，从呃结构封顶到 呃，到这个项目的竣工交付，因为可能还有呃一年、一年半左右的这样的一个时间吧。呃，所以所以这方面，呃，对于企业的一个现金流，包括在这个期间，呃，资金占用的一些这个额外的。 呃，这个呃财务成本呃应该说是是有影响的。呃，当然就因为现在呃这个。上周五才刚刚宣布这个政策嘛，只是现现在具体的一些。执行落地的。 呃，细节。还还这个不太明确。ええ。那么，所以其实对于我们来讲，我们也是持续的在跟 呃，可能各地政府在跟一些监管部门去进行沟通，也希望能够 有更多的一些比较明确的。 呃，这个这个 呃，东西吧能够来呃指引我们呃未呃未来的呃这样的一些应应对。嗯，那呃，说说了那么多，呃，我们觉得就呃，在目前 呃，这样的一个新政上面其实。呃，中海应该说还是有。呃，我们一直以来的一些这个比较优势的。 呃，包括就前面讲到的，我们在这个资金端的优势。呃，包括我们现在就整个的一个 呃，负债呃。负债率我们的整个的一个杠杆是是比较低的啊，所以这就这些是能够有助于我们在呃未来的这种市场变化当中能够去很好的应对呃呃去去。呃，把握呃，可能潜在的一些这种投投资的一个机会。 呃，然后呃，第二点的话就是呃，其实我们在手的这种图储。和在手的这个货量是非常充足的。呃，我们今年下半年呃，在业绩会上也讲了，就今年下半年呃，规划的整体的货量呃，差不多四千六百亿，然后不含弘扬的话是四千亿。那基本上就这些项目里面呃。 绝大部分都是这个。诶