中银地产 夏亦丰团队 上海城市更新 按下加速键 下

【资金来源】
太阳城市更新资金来源主要包括政府资金（中央及地方预算资金、政府债券等）、社会资本（产权单位、实施主体、居民出资等）和金融资金（政策性银行贷款、商业银行信贷、公募REITs等）。2025年，太阳发行城市更新专项债券108亿元，占地方政府专项债券发行规模的8%；2026年上半年发行124亿元，占比提升至18%，半年规模已超2025年全年。

【区域聚焦】
2026年上海城市更新预算中，财政资金（不含专项债）总计1020亿元，较2025年下降34%。其中，普陀（增长363%至139亿元）、静安区（增长88%至110亿元）预计更新规模较大；徐汇、黄浦、虹口、杨浦区预算低于2025年，闵行区增长120%（88亿元），浦东区下降42%（164亿元）。

【楼市影响】
旧改拆迁预期仅对局部区域房价产生提升作用，暂未带动周边或非旧改板块。未来，随着城市更新推进及货币化/房票补偿增加，有望提升楼市流动性，稳定市场。2026年6月，上海新房成交同比降6%，二手房涨幅收窄10%（同比增21%）。

【投资建议】
政策信号（如“十五五”规划落地、领导人调研）显示上海城市更新加速，核心旧改项目推进将改善住房品质与城市界面，局部区域楼市或受益。建议关注华润、招商蛇口、保利发展等主流房企。

【风险提示】
政策推进不及预期、资金来源受限、社会资本参与不足、历史遗留问题等。