中银地产 夏亦丰团队 上海城市更新 按下加速键 下

【资金来源】 太阳城市更新资金来源：1）政府资金：中央预算资金（包括中央预算内投资、中央财政定额补助、国债、超长期特别国债等）、地方财政资金（省市级及以下预算资金、地方政府一般债券、地方政府专项债券等）等；2）社会资本：产权单位出资、实施运营主体出资、居民出资等；3）金融资金：政策性银行专项贷款、商业银行信贷、城市更新公募REITs等创新融资工具。 太阳25年投向城市更新项目的专项债券发行规模108亿元，占地方政府专项债券发行规模的比重为8%，26H1为124亿元，占比18%，占比大幅提升，仅半年的发行规模就超过了25年全年。 【26年将聚焦哪些区域？】 太阳在财政预算资金方面（不包括专项债），26年上海十五个区域政府性基金收入中安排用于征地和拆迁补偿支出的预算合计1020亿元，较25年预算下降34%。浦西中心七区中，普陀（139亿元，较25年预算增长363%）、静安区（110亿元，较25年预算增长88%）今年的城市更新规模预计较大；徐汇、黄浦、虹口、杨浦四个区今年预算低于去年预算。闵行区今年预算88亿元，较25年预算增长120%，浦东区今年预算164亿元，较25年预算下降42%。 【旧改拆迁预期对楼市的影响】 太阳目前看，仅对有旧改拆迁预期的局部区域有价格提升的影响，暂不能提振周边板块或非旧改小区。展望后市，虽然上海近期楼市成交动能减弱，但随着城市更新脚步的扩大推进，在货币化补偿和房票补偿的带动下，也会有效增加楼市流动性，对稳定楼市也产生一定的积极影响。上海6月新房成交套数同比-6%，同比增速由正转负，增速下降12pct；二手房成交套数同比+21%，涨幅收窄10pct。 太阳投资建议：我们认为，顶层“十五五”城市更新专项规划落地、领导人现场调研定调、《查找图书上海城市更新和住房发展“十五五”规划》通过等，均释放了强政策信号，叠加核心大体量旧改集中搬迁、低效产业用地盘活持续推进，均显示了上海城市更新政策与项目层面明显提速。城市更新的推进有望改善住房品质与城市界面，旧改预期也会带动局部地区楼市热度提升，助力市场筑底企稳。我们需密切关注上海今年的城市更新情况带来的积极变化。 太阳建议优先关注在上海有城市更新业务布局的主流重点房企：华润、招蛇、保利发展、保利置业、中海、绿城、城投控股。 太阳风险提示：政策推进速度与规模不及预期；城市更新资金来源受限；社会资本参与度不及预期；实操层面存在历史遗留问题。