中银地产夏亦丰 房地产行业2026年6月楼市地市政策房企全扫描

00:00:02 大家好，欢迎参加中银地产夏一峰，房地产行业2026年6月楼市地市政策房企全扫描。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。中银证券举办，仅面向白名单客户。本会议内容仅供参会客户内部使用，不得以任何形式对外发布。中银证券未授权任何机构及个人转发、刊载本会议相关内容。未经书面授权许可的任何形式的转发、刊载行为均属侵权，中银证券将保留追究其法律责任的权利。本会议中的任何信息仅作参考，不作为投资建议和依据。市场有风险，投资需谨慎，请投资者谨慎做出投资决策。 00:00:52 嗯，大家好，我是中银证券的房地产行业分析师许佳璐。嗯，那今天的话呢，我们就一起来看一下整体行业6月份的一个表现。我会从新房成交、二手房成交、库存与去化、土地市场、房企还有政策多个维度会进行分享。 00:01:10 那我们首先来看一下新房成交的一个情况。嗯，新房成交在6月份的话呢出现了一个同比降幅扩大的一个态势，呃，我们跟踪了47个城市新房成交面积的话呢，环比是上升7%，同比是下降1%。呃，那同比降幅呢较5月份是扩大了一个百分点的。那从累计来看的话呢，上半年47个城市新房成交面积同比是下降了7%。 00:01:39 那从各个能级城市来看，6月单月的话新房成交面积同比降幅扩大，主要是因为一线城市同比出现了一个走弱，那么一线城市新房成交的同比涨幅是明显。收窄的，而二线城市和三四线城市呢，同比降幅小幅收窄。呃，6月份一线城市新房成交面积环比下降4%，同比基本持平，然后同比涨幅呢较5月是收窄了16个百分点的。 00:02:09 那么具体来看呢，四个一线城市呃新房成交面积同比虽然都是正增长的，但是呃6月份的同比都是出现了一个走弱的情况。那么经过三三月和4月需求集中释放之后呢，成交动能 是逐步减弱了，那像上海的话呢，同环比都是正增长的，环比是增长0.2%，同比增长4%。那么5月份的话呢，同比涨幅有17%，所以涨幅也是收窄了13个百分点的。 00:02:42 呃，北京的话呢，环比增长4%，同比下降3%，那么同比增速呢是由正转负的，下降了18个百分点。深圳的话呢，是环比下降11%，同比增长42%，那深圳的话呢，同比涨幅。幅较5月是收窄了8个百分点。广州呢，新房成交同环比都是出现了下滑，环比下降10%，同比下降12%。那如果从累计来看，上半年呃一线城市新房成交面积同比是下降了1%的，那么其中呢，上海同比增长4%，北京同比增长0.1%，广州同比也增长0.1%，深圳是同比下降19%的。 00:03:25 那二线城市6月单月呢，呃新房成交面积环比是上涨了21%，同比下降2%，那么同比降幅较5月小幅收窄了两个百分点。其中像武汉宁波福州然后济南大连同环比都是正增长的，然后杭州和苏州的话呢，环比正增长但是同比负增长。青岛南宁成都同环比都出现了下滑。1~6月的话呢，呃，上半年就是二线城市新房成交面积同比下降11%，三四线城市6月单月的话呢，新房成交面积环比上。涨1%，同比下降1%，同比降幅较5月小幅收窄了两个百分点。其中遵义、丽江、韶关、佛山、泰安、芜湖、池州、梧州同环比都是正增长的。 00:04:14 上半年整体来看，三四线城市新房成交面积同比是下降了5%的。 00:04:22那接下来我们再来看一下二手房的成交情况。 00:04:24 呃，6月份的话呢，二手房的一个成交面积同比涨幅虽然小幅收窄，但是呃同比连续三个月正增长，所以二手房表现的话呢相对还可以。呃，6月我们跟踪了23个城市二手房的一个成交情况，呃环比下降2%，同比增长11%，同比涨幅呢较5月收窄了两个百分点，456三个月同比是连续出现三个月的正增长的。 00:04:53 上半年的话呢，23个城市二手房成交面积同比增长3%。那从各个能级的城市来看呢，6 月份一线城市和二线城市二手房成交面积同比涨幅收窄，三四线城市呢同比涨幅扩大。一线城市6月份单月的话呢，二手房成交面积环比增长0.4%，同比增长14%，同比涨幅较5月收窄了0.8个百分点。那么其中像北京的话呢，二手房成交面积同比上升8%，环比上升11%，深圳同比上升12%，环比下降7%。上海的话呢，同比上升20%，环比下降5%， 00:05:35 然后上半年整体来看，一线城市二手房成交面积是同比增长了5%的，其中的话北京呃上半年是累计同比增长1%，上海累计同比增长10%，深圳累计同比下降3%。 00:05:50 那二线城市的话呢，6月单月的二手房成交面积环比下降5%，同比增长5%，同比涨幅较5月缩窄了4个百分点其中苏州、大连同环比都是正增长的，南宁环比正增长但同比负增长，南京、青岛、厦门、成都。环比负增长，同比正增长，杭州同环比都出现了一个负增长，那么同比下降2%，环比下降12%。呃，整体来看，上半年二线城市二手房的一个成交面积同比是下降1%的。三四线城市的话呢，6月份呃单月的二手房成交面积环比增长3%，同比增长21%，同比涨幅较5月扩大了0.6个百分点。整体上半年来看呢，三四线城市二手房成交面积同比是增长了13%。嗯， 00:06:44 那我们接下来再看一下新房库存的一个情况，截止到6月末的话呢，我们跟踪的13个城市新房库存面积环比下降2%，同比下降9%。整体的区划周期呢是在18.3个月，环比下降0.6个月，同比下降1个月。一线城市库存面积环比下降2%，然后同比下降12%，区划周期呢是15.1个月，环比下降0.7个月，然后同比下降1.8个月。 00:07:12 二线城市呢，库存面积环比下降3%，同比增长2%啊。区划周期呢是在16.4个月左右，呃，环比下降0.5个月，同比提升两个月。三四线城市库存面积环比增长0.8%，同比下降17%。去化周期呢长达十五十八个月，然后环比提升了1.5个月，同比下降了10.8个月。 00:07:38 具体来看的话呢，我们跟踪的这些城市当中只有上海、深圳、杭州区划周期在12个月以内。那么深圳的话呢，是呃这个月新增的进入到区划周期12个月以内的这样的一个城 市，那主要是跟他这几个月的这个新房成交面积，呃新房成交环比同环比改善是有关的。 00:08:06 嗯，讲完楼市的情况呢，我们再来看一下土地市场的情况。 00:08:09 6月份土地市场出现了一个明显的特征啊，就是一线城市的楼面价和溢价率同环比是大幅提升的。那住全国来看的话呢，住宅类用地土拍溢价率是连续3个月提升的好。然后我们具体来看一下，嗯， 00:08:26 从成交规模来看，六月份全国300个城市成交土地规划总建面呢，环比上升17%，同比下降21%，同比降幅较5月是收窄了3个百分点的。那么其中一线城市呢，呃成交界面呢，环比是增长45%，同比增长8%二线城市呢环比增长52%，同比下降3%三线城市呢环比增长13%，同比下降21%。如果我们只看住宅类用地的话呢，全国住宅类成交土地建面呃环比是上升了31%的。同比下降34%，那么同比降幅呢是扩大了8.5个百分点的。一线城市住宅类用地成交建面环比是下降35%，同比下降59%。二线城市呢，呃，环比增长91%，同比下降百分之四十七三线城市的话环比增长63%，同比下降18%。 00:09:28 那从这个土拍市场热度来看，呃说到核心城市优质地块供应的带动呢，呃4~6月住宅类用地的，呃土拍的这个溢价率是连续三个月出现了提升的。 00:09:40 呃6月份的话呢，全国成交土地总呃整体的楼面价呢是1222元每平，环比上升18%，同比下降12%，平均土地溢价率呢是10.6%，环比提升4.1个百分点，同比提升5.5个百分点。 00:09:58 其中一线城市的话呢，楼面价是在9473元每平，环比增长14%，同比下降百分之二二十一二线城市呃，楼面价呢是1442元每平，环比下降13%。同比下降53%线城市呢，呃溢价率是在1070元每平，环比增长38%啊，同比的话呢增长25%，平均的溢价率一线城市高达36.9%。啊，那么环比提升23个百分点，同比提升32个百分点。二线城市的一个溢价率呢是在6.3%，环比下降1.8个百分点，同比下降1个百分点。三线城市的溢价率呢是 1.2%，环比下降1.7个百分点，同比下降1.4个百分点。 00:10:46 从这个溢价率来看呢，其实分化还是比较明显的。呃，那具体来看到一线城市住宅类用地的一个情况，呃，一线城市住宅类用地的一个平均楼面价呢，高达5.2呃5.3万元每平，环比是增长了107%，同比增长了76%的，同环比出现了一个大幅增长。并且呢，溢价率也是高达56%的，环比提升了四十一四十一个百分点，同比提升了51个百分点，也是出现了一个明显的提升。 00:11:18 那么主要呢，也是近期上海和深圳的一些高溢价的地块儿，给土地市场带来了一定的热度，不过呢主要是房企补货为主的。 00:11:28 那从累计来看，上半年的一个土地市场情况，嗯，全国的一个土地成交规划减免呢是同比下降17%，那么成交总价呢是同比下降31%的楼面均价呢，1是1027元每平，同比下降16%。平均溢价率呢是6%，然后同比下降了1.7个百分点。那么土拍热度呢是不及去年同期的。 00:11:53 如果从从住宅类用地的一个呃上半年的情况来看呢，1~6月全国住宅类用地成交规划总建面同比下降26%，成交总价呢同比下降38%，楼面均价是4091元每平，同比下降16%。平均溢价率的话呢是8.3%，同比下降1.9个百分点，那么其中也是呃各能级城市有一个分化，像一线城市的话呢，呃整体的一个溢价率上半年能达到16.7%啊，并且呢同比是提升。升了5.3个百分点的就一线城市溢价率同比还是提升的。二线城市的溢价率呢，上半年是7.4%，那么是同比下降了7.7个百分点。三线城市呢，溢价率只有2.1%，同比还下降了1.2个百分点。 00:12:46 那我们在讲完了这个呃土土土地市场的一个情况之后呢，我们再来看一下房企的一个表现。 00:12:53 首先看销售啊，百强房企6月份的销售同比降幅是出现了一个扩大的，百强房企6月份全 口径的销售额同比是下降了11%的，那么这个降幅在5月份也是扩大了10个百分点的。呃，1~6月上半年的话呢，呃，百强房企的这个全口径的销售额同比是下降16%的。从各个梯队来看呢，6月份其实同比增速都出现了一个下滑，不过CR5销售同比是持续正增长的。嗯，6月份的话，CR5全口径的销售额同比增长0.4%。那么其余梯队呢，同比是出现了负增长啊。 00:13:34 20强房企当中，6月份销售额同比增速为正的企业呢，有呃绿地同比增长44%啊。中国中铁同比增长33%，越秀同比增长25%，中旅投资同比增长16%，中建一品同比增长12%，中海同比增长5%，保利发展同比增长2%，滨江同比增长2%，然后经贸同比增长1%。 00:14:00 上半年来看呢，就是top20房企当中销售额同比为正的企业有中旅投资，嗯，同比增长121%。中建一品同比增长26%，呃，中建东孚同比增长22%，中海同比增长12%，还有招商蛇口同比增长8%，中国中铁是同比增长8%，中国经贸也是同比增长8%。然后还有绿地和华润同比分别增长7%和6%。 00:14:32 如果从房企的这个拿地情况来看啊，那其实跟土拍市场啊是基本匹配的。 00:14:38 6月份的话呢，百强房企的一个拿地金额同比增长10%。那么我们如果用拿地金额除以销售金额，来作为房企的拿地强度评判指标来看呢，6月份百强房企的拿地强度是25%，环比是提升了12个百分点，同比也有5个百分点的提升，拿地建面是同比下降4%。楼面均价呢在2.34万元每平，同比增长15%。 00:15:04 具体来看，6月份拿地金额较多的房企呢，有保利发展，拿地金额是171亿元，拿地强度呢是57%。建发拿地金额是124亿元，拿地强度是103%，绿城中国拿地金额是一百十一亿元，然后拿地强度是95%。华润置地拿地金额是92亿元，然后拿地强度呢是40%。对吧， 00:15:31 那如果累计来看上半年呢，上半年就是百强房企拿地金额和拿地强度同比都是出现了一个下