中银地产 夏亦丰团队 上海城市更新 按下加速键 上

【近期热点】 太阳7月15日，总书记到黄浦区半淞园路街道市民新村居民区考察调研。项目于22年10月启动，涉及351户居民，通过 “抽户+拆除重建” 方式，26年3月交房。 太阳7月16日，静安区128街坊旧改项目启动集中搬迁，涉及160余栋房屋、3481证，是上海今年以来规模最大的城市更新重点工程。补偿方式：1）产权调换：置换新房，房源涵盖静安、宝山、闵行、嘉定等区域，就近房源均价3.04-5.22万元/平；异地房源均价1.87-3.28万元/平，给予不同程度补贴。2）货币补偿：评估均价6.16万元/平，以片区最常见的建面54.45平住房为例，最高补偿总额估计可以达到654万元/套，折合补偿单价约12万元/平。我们预估平均户均补偿价格约420万元/套，单价约7.7万元/平。周边3公里内近期开盘新房楼盘均价11-15万元/平；二手房成交均价5.5-9.0万元/平。 太阳静安区128街坊旧改资金来源由财政预算、地方政府专项债券两部分组成，专项债偿还资金来源为土地出让收入，资金覆盖率充足。静安区128街坊+344街坊两个土储项目总投资239.8亿元，资金来源：1）财政预算安排资金74.5亿元、2）地方政府专项债券资金165.3亿元。4月已发行104.2亿元专项债。专项债偿债来源为土地出让收入，预计可实现土地出让总价251亿元（其中128街坊150.7亿元，楼面单价约9万元/平）。偿还后累计现金结余62.9亿元，资金覆盖率达1.36倍。 【计划、进展、模式】 太阳1）住房更新：截至6月底，老旧小区改造完成486.7万平，完成全年计划的61%；旧住房成套改造完成15.01万平，完成全年计划的75%，受益居民3733户；城中村改造完成全部整体改造项目认定启动，累计动迁村居民5226户（全年目标1.2万户）。2）低效商办楼宇和商办设施转型升级：截至6月底，商办楼宇更新提升已完工项目13个，建面58万平；在建项目37个，建面135万平。 太阳至2030年，计划实施老旧小区改造3000-4000万平（今年目标占比20-27%），推动150栋、约200万平商办楼宇更新提升，推进不少于20个重点片区更新及片区内不少于300个更新项目实施。 太阳“两旧一村”改造模式：1）拆除重建（原拆原建），例如静安区彭一小区；2）改建（贴扩建/抽户），例如曹杨一村。3）功能置换，通过协议腾退，将存量空间转为公益配套或保障房：例如徐汇区康健路341弄7-8号项目。