中银地产 夏亦丰团队 上海城市更新 按下加速键 上

近期热点

• 总书记考察调研黄浦区半淞园路街道市民新村居民区：该项目于2022年10月启动，涉及351户居民，采用“抽户+拆除重建”方式，预计2026年3月交房。
• 静安区128街坊旧改项目启动集中搬迁：涉及160余栋房屋、3481证，是上海今年以来规模最大的城市更新工程。
  • 补偿方式：
    • 产权调换：置换新房，就近房源均价3.04-5.22万元/平，异地房源均价1.87-3.28万元/平，给予不同程度补贴。
    • 货币补偿：评估均价6.16万元/平，以建面54.45平住房为例，最高补偿总额约654万元/套，折合补偿单价约12万元/平。
  • 预估平均户均补偿价格：约420万元/套，单价约7.7万元/平。
  • 周边市场情况：新房均价11-15万元/平，二手房成交均价5.5-9.0万元/平。
  • 资金来源：财政预算和地方政府专项债券，专项债偿还资金来源为土地出让收入，资金覆盖率充足。
    • 静安区128街坊+344街坊土储项目总投资：239.8亿元，资金来源：财政预算74.5亿元、专项债165.3亿元。
    • 专项债偿还情况：4月已发行104.2亿元专项债，预计土地出让总价251亿元（128街坊150.7亿元，楼面单价约9万元/平），偿还后累计现金结余62.9亿元，资金覆盖率达1.36倍。

计划、进展、模式

• 住房更新进展：
  • 老旧小区改造：完成486.7万平，完成全年计划的61%。
  • 旧住房成套改造：完成15.01万平，完成全年计划的75%，受益居民3733户。
  • 城中村改造：完成全部整体改造项目认定启动，累计动迁村居民5226户（全年目标1.2万户）。
• 低效商办楼宇和商办设施转型升级：
  • 已完工项目：13个，建面58万平。
  • 在建项目：37个，建面135万平。
• 未来计划（至2030年）：
  • 老旧小区改造：3000-4000万平（今年目标占比20-27%）。
  • 商办楼宇更新提升：150栋、约200万平。
  • 重点片区更新：不少于20个重点片区及片区内不少于300个更新项目。
• “两旧一村”改造模式：
  • 拆除重建（原拆原建）：如静安区彭一小区。
  • 改建（贴扩建/抽户）：如曹杨一村。
  • 功能置换：通过协议腾退，将存量空间转为公益配套或保障房，如徐汇区康健路341弄7-8号项目。