2026年上半年 宁波市区商业租赁市场报告

数 据 驱 动·市 场 洞 察·趋 势 研 判 数据截止：2026年6月|报告日期：2026年7月 编制：中艾世联 中艾世联是综合性资产管理头部企业，通过"咨询+实施+数智"一体化服务模式，以虹麓科技AI数字员工与IoT全域感知技术为技术抓手，协助客户实现综合资产运营效率提升。 报告目录CONTENTS 02 03 01 市场走势与结构特征租金长期走势、近期变化、面积与价格结构分析 宏观经济环境 核心数据总览 全国与宁波宏观经济态势及对商业租赁市场的传导影响 核心观点摘要、关键数据指标、市场总体判断 05 06 04 区域对标分析 新开业代表项目研究 市场特征总结、趋势预判及分客群经营建议 全国、浙江省内及宁波市内分区商铺租金排名 秀水街文化商业街区深度分析 核心观点摘要Key Findings 市场新增挂牌量（2026H1）1,070套↓同比-18.8%供给端持续收缩，市场以存量博弈为主 租金水平（2026年6月）2.27元/㎡/天↓环比-0.83%|同比-6.6%跌幅收窄，价格下行趋缓 价格区间跨度 0.5~7.23元 极端价差超10倍 市场高度分化 浙江省内排名（2026年6月）#2浙江省61.61元/㎡/月，约为杭州的58.4%省内稳居第二但差距较大 核心判断宁波商铺市场处于"总量收缩、结构分化、项目为王"的存量博弈期传统社区商业承压，新兴商圈/文旅商业表现活跃 面积结构特征46%＜100㎡月租1万元以下占比超63%小面积、低门槛是主旋律 市场定位：宁波商铺市场当前处于"存量调整期"的中后段，价格下行速度趋缓，但需求端尚未出现明确复苏信号。2021-2026年租金累计跌幅约28.3%，年均约6.3%；2026年6月环比仅-0.83%，跌幅明显收窄。新增挂牌套数从2021年峰值5,418套降至2025年2,409套，收缩55.5%，供给侧收缩更为剧烈。 房地产开发投资-16.2%是商业租赁市场承压的核心原因，新增供给持续收缩 +4.5%GDP增速（2026年Q1同比）增速较去年放缓，经济承压-16.2%房地产开发投资（2026年1-5月同比）连续多月负增长，商业地产新增供给承压+5.2%制造业投资（2026年1-5月同比）制造业对商业配套需求有一定支撑 核心结论：房地产开发投资同比-16.2%是2026年商业租赁市场承压的核心原因之一。新增商业供给减少，存量改造成为主流。制造业投资+5.2%对商业配套需求形成一定支撑，但整体投资端疲软制约商业扩张空间。 消费复苏乏力与失业率高企是商业租赁市场面临的直接需求压力 关键数据解读 -0.6%社会消费品零售总额（2026年1-5月同比）消费复苏乏力，居民消费趋于谨慎+16.9%进出口总额（2026年1-5月同比）出口较强支撑经济，但进口偏弱 5.1%城镇调查失业率（2026年5月）就业市场恢复缓慢，收入预期不稳 核心结论：消费复苏乏力（社零-0.6%）与失业率高企（5.1%）是商业租赁市场面临的直接需求压力。居民消费趋于谨慎直接传导至零售业态承租能力，CPI仅+1.2%的低通胀环境进一步压制消费意愿。 宁波GDP+5.6%高于全国，但"制造业强、服务业弱"结构性矛盾突出 +5.6%GDP增速（2026年Q1同比）4641.0亿元，高于全国1.1个百分点+9.0%规上工业增加值（2026年1-5月同比）远高于全国4.5%，制造业强市特征明显-15.5%房地产开发投资（2026年1-5月同比）与全国-16.2%水平接近，地产端持续低迷 核心结论：宁波"制造业强、服务业弱"的结构性矛盾，第二产业+7.5%、第三产业+4.3%，服务业增速滞后制约商业扩张空间。制造业投资+5.2%对配套商业有潜在需求支撑，但房地产开发投资-15.5%拖累整体投资端。 宁波社零+2.4%高于全国，但消费端偏弱导致品牌开店意愿谨慎 +2.4%社零总额（2026年1-5月同比）总额2258.9亿元，高于全国-0.6%+5.4%进出口总额（2026年1-5月同比）总额6286.1亿元，外贸韧性支撑经济29,023居民人均可支配收入（2026年Q1，元）同比+3.9%，工资性收入+4.1% 核心结论：宁波社零增速2.4%虽高于全国，但仍处于温和增长区间。消费端偏弱导致零售品牌开店意愿谨慎，商业租赁市场需求端承压。居民收入+3.9%但消费支出仅+2.7%，储蓄倾向仍偏高。 宏观经济对商铺租赁市场呈现"总量压制、结构分化"的双重影响 传导路径二 传导路径一 GDP增速放缓（全国4.5%、宁波5.6%）→企业营收增长受限→商业扩张意愿下降→商铺租赁需求减弱 社零增速偏低（全国-0.6%、宁波+2.4%）→零售品牌开店意愿谨慎→商铺空置率上升→租金承压 传导路径四·结构性机会 传导路径三 房地产持续低迷（全国-16.2%、宁波-15.5%）→新增商业供给减少→存量商业竞争加剧→老旧商业租金下行 新兴产业高速增长（+6.6%~16.1%）→高知高收入人群扩大→中高端/特色商业需求增长→结构性机会出现 传导路径五·消费分层 居民收入温和增长（+3.9%）但消费支出增速偏低（+2.7%）→日常消费支撑但大额消费承压→社区底商稳健但高端商业承压 宏观经济对商铺租赁市场呈现"总量压制、结构分化"的双重影响：整体消费复苏乏力压制零售业态扩张，但新兴产业人口导入和文旅消费升级为结构性商业机会提供支撑。五条传导路径中，路径一/二/三构成下行压力，路径四/五提供结构性支撑。 商铺租金2021年后进入明确下行通道，累计跌幅28%远大于办公市场 平稳上涨期（2009-2017）36.28元→ 57.42元/㎡/月 高速上涨期（2017-2020）55.06元→ 95.73元/㎡/月 下行调整期（2021-2026）95.73元→68.17元/㎡/月，累计跌28% 核心结论：商铺租金长期走势与办公市场相似但波动更大。2021年后进入明确的下行通道，累计跌幅（28%）远大于办公市场（约10%），说明商铺市场对经济周期和消费景气度更敏感，2021年阶段性高点95.73元后持续回落。 备注：本报告中涉及的价格均为挂牌价格（非成交价） 2021-2026年累计跌幅约28.3%，但2026年环比跌幅收窄，价格下行趋缓 2021年：95.73元/㎡/月（阶段性高点）2022年：85.21元/㎡/月（开始明确下行）2023年：84.70元/㎡/月（跌幅收窄）2024年：79.21元/㎡/月（加速下行）2025年：72.95元/㎡/月（继续探底）2026H1：68.17元/㎡/月（下行趋缓） 2026年6月节点：68.1元/㎡/月（2.27元/天×30天） 核心结论：2021-2026年累计跌幅约28%，年均约6.3%。但2026年环比跌幅收窄（6月环比-0.83%），价格下行速度趋缓，部分区域出现企稳迹象。 新增挂牌套数与租金双降，供给侧收缩更剧烈，商铺市场"量价齐跌" 供需关键数据 -55.5%新增挂牌套数从2021年峰值5,418套降至2025年2,409套-28.3%租金从2021年峰值95.73元/㎡/月降至2026H1的68.17元1070套2026年上半年新增挂牌仅1070套新增挂牌数量进一步降低，但是速度有所放缓 核心结论：新增挂牌套数与租金双降，房源量降幅（55.5%）大于租金降幅（28.3%），说明供给侧收缩更剧烈，但需求端同样疲软。商铺市场"量价齐跌"但供给侧收缩更快。平均月租总价从2021年峰值27,406元/月降至2026年6月13,434元/月。 中端租金区间（30-70元/㎡/月）占比55.4%，呈扁平化分布 核心结论：中端区间（30-70元/㎡/月）合计占比约55.4%，呈扁平化分布；70元/㎡/月以下合计占比约62.7%，价格底线已显现；100元/㎡/月以上占比约16.5%，高端商铺市场占比有限但存在。租金跨度极大（0.5-7.23元/㎡/天），说明市场高度分化。 小面积商铺（＜100㎡）占比近47%，市场以个体经营者、中小品牌为主 核心结论：小面积商铺（＜100㎡）占比46.86%是绝对核心；300㎡以下合计占比约84%；1000㎡以上大面积仅占约4.8%，大型品牌旗舰店、主力店需求稀少。市场以个体经营者、中小品牌为主要客群，反映出宁波商铺市场以社区商业和中小型零售为主。 月租1万元以下占比63.2%，低门槛、轻量化是宁波商铺租赁显著特征 核心结论：月租1万元以下占比63.2%，月租1.5万元以下占比76.4%。低门槛、轻量化是宁波商铺租赁的显著特征，个体创业者和小微商户是主力承租方。月租3万元以上仅占约10%，高预算品牌方/连锁企业极其稀缺，反映出市场以中小商户为主的格局。 宁波商铺租金约排名全国15-20位，约为上海的41%、杭州的65% 核心结论：68.1元/㎡/月，未进入全国前10，处于中等偏下水平。宁波商铺租金约为上海的41%、北京的46%、杭州的65%，在全国主要城市中处于中等偏下水平。前10名中多数城市环比下跌，全国商铺市场整体承压。 宁波省内稳居第二但差距较大，约为杭州的65% 核心结论：宁波商铺租金约为杭州的65%，省内居第二。省内市场呈现"杭州独大、宁波追赶、其余城市分化"的格局。金华和温州环比上涨，说明省内三四线城市存在局部结构性机会。 宁波商铺租金呈"核心城区集中、近郊平稳、远郊偏低"梯度分布 第一梯队（核心城区）鄞州2.42 /海曙2.33 /北仑2.22差距较小，核心城区租金集中 第二梯队（近郊区域）镇海2.06 /江北1.97工业重镇，租金水平中等 第三梯队（远郊/县域）余姚1.69 /慈溪1.49县域商业租金洼地效应显著 核心结论：宁波商铺租金呈现"核心城区集中、近郊平稳、远郊/县域偏低"的梯度分布。 鄞州、海曙、北仑三大核心城区租金差距不大，形成第一梯队。奉化、宁海等远郊区域租金仅为核心城区的60-70%，存在价格洼地。 项目概览 千年古城记忆，文脉封存的时间容器 日均客流 基本信息 开发经营主体海曙开投×招商蛇口项目定位古韵宁波新秀场地理位置海曙区鼓楼街道广仁街开业时间2021年5月10日总商户数99家/ 6个品类核心标签历史文化街区+城市更新 4,000 超过城市89%的商场|工作日3000人次，节假日7,000人次 3km居住人口 53 69 超城市82% 超城市89% 客流数据画像 辐射人口密集，但到访转化存在巨大缺口 节假日客流7,000人次↑超城市91%商场 ↑超城市86%商场 周边3KM以内21%周边10KM以内61%周边30KM以内15%周边30KM以外3% 周边3KM以内30%周边10KM以内52%周边30KM以内15%周边30KM以外3% 客流数据画像 5月份新开业：女性占比高，31-45岁中青年，有车一族为主 商户业态及周边聚客点分析 餐饮主导，体验与文化业态不足；3km范围内聚客点总数2,528个，酒店资源占比过半 核心发现：餐饮占比略高，体验类业态不够，生活服务类待补充，品牌能级待升级；酒店聚客点占比54.39%，但尚未形成"住宿+消费"联动机制，转化率极低。 餐饮业态深度数据 地方菜与特色菜增长强劲，中式快餐呈下滑趋势 行业对标分析 与标杆历史文化街区相比，秀水街目前刚开业，后期还有调整余地 周期定位：宁波商铺市场当前处于"存量调整期"的中后段，价格下行速度趋缓，但需求端尚未出现明确复苏信号。三重特征：与办公市场"量价双降"不同，商铺市场呈现"供给收缩更快、需求疲软更深、项目分化更剧"的三重特征。核心变量：项目质量分化成为影响区域租金的核心变量，优质项目支撑区域租金，困难项目拉低区域租金预期。 下半年大概率延续"低位震荡、结构分化"格局，全面复苏尚需等待 租金走势预判 结构性趋势判断 ●传统社区底商：持续承压，租金