2026年上半年 宁波市区商业租赁市场报告

核心观点摘要

• 租金水平：2026年6月为2.27元/㎡/天，环比下降0.83%，同比下降6.6%，跌幅收窄，价格下行趋缓。
• 市场新增挂牌量：2026年上半年为1,070套，同比下降18.8%，供给端持续收缩，市场以存量博弈为主。
• 价格区间跨度：0.5~7.23元/㎡/天，极端价差超10倍，市场高度分化。
• 面积结构特征：46%面积＜100㎡，月租1万元以下占比超63%，小面积、低门槛是主旋律。
• 浙江省内排名：2026年6月为第2位，租金61.61元/㎡/月，约为杭州的58.4%。
• 核心判断：宁波商铺市场处于"总量收缩、结构分化、项目为王"的存量博弈期，传统社区商业承压，新兴商圈/文旅商业表现活跃。

关键数据

• 租金长期走势：2021年后进入明确下行通道，累计跌幅28%，远大于办公市场。
• 新增挂牌套数与租金：双降趋势，供给侧收缩更剧烈，商铺市场"量价齐跌"。
• 租金区间分布：中端租金区间（30-70元/㎡/月）占比55.4%，呈扁平化分布；70元/㎡/月以下合计占比约62.7%，价格底线已显现；100元/㎡/月以上占比约16.5%。
• 面积区间占比：小面积商铺（＜100㎡）占比近47%，市场以个体经营者、中小品牌为主。
• 月租总价区间分布：月租1万元以下占比63.2%，低门槛、轻量化是宁波商铺租赁显著特征。
• 宁波省内排名：租金约为杭州的65%，省内居第二，但全国排名15-20位，处于中等偏下水平。

研究结论

• 宏观经济对商铺租赁市场呈现"总量压制、结构分化"的双重影响。
• 宁波商铺市场处于"存量调整期"的中后段，价格下行速度趋缓，但需求端尚未出现明确复苏信号。
• 下半年大概率延续"低位震荡、结构分化"格局，全面复苏尚需等待消费信心回暖。
• 当前商铺市场处于"买方市场"，对租户是有利的议价窗口，但对业主/投资方则需警惕空置风险和现金流压力。

区域分析

• 宁波商铺租金呈"核心城区集中、近郊平稳、远郊偏低"梯度分布。
• 鄞州、海曙核心城区租金相对稳健，远郊/县域存在价格洼地但需评估客流支撑。

项目分析

• 秀水街项目概况：千年古城记忆，文脉封存的时间容器，历史文化街区 + 城市更新。
• 秀水街客流数据画像：辐射人口密集，但到访转化存在巨大缺口。
• 秀水街商户业态及周边聚客点分析：餐饮主导，体验与文化业态不足；酒店聚客点占比过半，但尚未形成"住宿+消费"联动机制。
• 秀水街行业对标分析：与成都宽窄巷子、上海田子坊相比，文化IP具象化不足，主力业态单一，品牌能级待提升。

趋势研判

• 项目质量分化成为影响区域租金的核心变量。
• 传统社区底商持续承压，核心商圈相对稳健，文旅商圈受旅游季节性影响，城市更新项目培育期长。
• 对品牌方/拓展方选址策略建议优先选择3km内居住人口>10万、日均客流>3,000的成熟商圈。
• 对投资方建议优先收购核心商圈成熟商业，避开高空置率城市更新项目，关注现金流稳定性。