2024年宁波办公租赁市场年度报告

宁波写字楼租赁市场年度研究报告 目录 宏观经济形势对市场影响政策梳理及对租赁市场影响 宁波市企业数量变化宁波市企业跨城迁址情况宁波在营企业行业分布结构 宏观经济和政策 •宏观经济形势对市场影响 •政策梳理及政策对租赁市场影响 GDP全年同比增速5%，四季度政策加码提振市场信心；最终消费对经济拉动作用有所减弱，工业企业生产放缓。 •第四季度实际GDP同步增速为5.0，四季度政策加码反馈的数据结果是较二季度三季度有明显增长；2024年名义GDP名义增速明显低于实际GDP增速，我国经济面临价格收缩问题。从需求端来看，出口继续是经济增长主要支撑项，最终消费支出对经济拉动作用则持续减弱。居民收入减缓抑制居民消费意愿，最终消费支出拉动GDP增长1.4%，较二季度下行0.8%。 •10月份，规模以上工业增加值同比实际增长5.3%；1-10月份，规模以上工业增加值同比增长5.8%。受国内需求走弱，全球衰退预期上行带动原油、有色金属等国际定价商品价格大幅走弱，及极端天气气候对工业生产的干扰等因素影响，工业企业生产放缓。 数据来源：国家统计局数据 2024年前三季度，宁波市地区生产总值12644.3亿元，全国排名12，比去年同期增长5.3%，与2023年增速比略放缓。 第三产业占比持续第三年升高，第一、第二产业占比略降；第一第三产业增速放缓、第二产业增速加快。 存量资产及地方产业发展相关政策资讯 国家层面关于积极盘活存量资产、加强资产运行维护的若干政策和措施 l2024年1月，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，在风险可控、商业可持续基础上，可发放经营性物业贷款用于偿还房产开发企业存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。l2024年1月，国资委发起设立了国有企业存量资产优化升级基金，总规模400亿，主要投向存量规模较大、增长潜力较大的国企基础设施、闲置土地、专利技术及经营性资产；l2024年3月，2024年中央部门预算强调“积极盘活存量资产，加强资产运行维护，推进资产共享共用，对单位新增资产配置加强管理，防止资产闲置浪费。”l2024年7月，国家发改委印发通知（发改投资【2024】1014号），部署推进基础设施REITs常态化发行工作，进一步拓宽资产重整退出渠道。l2024年7月，国家研究制定了《市政基础设施资产管理办法（试行）》，明令禁止为无收益或收益不足的市政基础设施资产违规举债，以遏制隐性债务增长。l2024年9月，财政部通报了8起地方政府隐性债务问责，对于长期闲置、甚至遭受非法侵占或变卖的国有资产，必须采取有效措施予以保护和增值，以确保国有资产的保值增值不受损害。l2024年9月，国资委刊发文章称，要深化国有资本投资、运营公司改革，促进存量资产盘活和低效无效资产处置，提升国有资本配置效率。 宁波市关于进一步扩需求强动能提质效推动经济高质量发展若干政策 l围绕筑牢实体根基，壮大先进制造业集群（由市经信局牵头实施）-深入实施“415X”先进制造业集群培育工程，以新型工业化发展为引领，加快推进“361”万千亿级产业集群建设，着力构建“大优强、绿新高”现代化产业体系。 l围绕科技自立自强，建设高水平创新型城市（由市科技局牵头实施）-深入实施“315”科技创新体系工程，在一流学科培育、高水平科创平台打造、关键核心技术攻关、企业创新能力提升、高层次人才团队引育等方面加大支持力度，以科技创新推动产业创新。l围绕提升产业质效，打造高端现代服务业（由市发改委牵头实施）-深入实施服务业高质量发展“百千万”工程，开展服务业“5566”跨越式发展行动，在打造服务业重点平台、培育领军企业、发展信息服务业等方面加大支持力度，大力培育高端生产性服务业。 宏观经济对租赁市场影响 供 给 端 变 化 需 求 端 变 化 存量盘活致国有闲置资产入市；市场化企业库存压力大，变出售为出租缓解现金流压力-市场供应量显著增加，供大于求从而引发租金价格下降、空置率升高。 企业增速放缓企业规模缩减，租赁预算缩减租金水平下降、面积缩小影响市场整体出租率；租客租金敏感度提升，需求房源结构变化，更倾向于选择性价比高的房源。 关 键 指 标 表 现 G D P增 速 放 慢企 业 投 资 下 降消 费 支 出 减 少企 业 规 模 缩 小 或 注 销 破 产 增 多价 格 收 缩 物 价 下 跌… … 宁波企业端变化情况 •宁波市企业数量变化 •宁波在营企业行业分布 宁波市企业数量净增量连续第三年下滑，净增量环比下降18%；新增注册和注销量都有明显下降。 宁波企业持续多年跨城净迁出；迁入来源城市主要是杭州、长沙、绍兴、金华，迁出去向为杭州、上海、舟山、绍兴 鄞州区在营企业数超13万家领先全市，北仑、海曙第二梯队，江北、镇海第三梯队，奉化倒数。镇海和江北净增长幅度和净流入数据表现好，海曙和北仑表现比较差。 宁波市在营企业主要为批发零售、制造业，新增注册和注销主要为批发零售，新增注册中科技类公司也有明显增加。 宁波企业端变化结论梳理 结论观点—— 1.企业数量净增量下滑：这一趋势表明企业创办和存续面临挑战和压力。 2.注册与注销量双降：在吸引新企业和维持现有企业存续方面遇到一定困难，市场环境、政策支持和经济形势都有一定影响。 3.跨城迁址趋势明显：宁波企业持续跨城迁出，表明宁波市在企业吸引力和竞争力方面面临压力。从跨城迁址和企业数量变化来看，各行业的发展情况可能出现不均衡，尤其是一些传统行业可能受到较大冲击。 发展建议—— 加强人才引进 提升产业竞争力 优化营商环境 深化区域合作 加强政策支持 鼓励企业转型升级，特别是在高新技术、服务业等潜力行业方面，提升整体产业结构，增强市场竞争力。 针对企业跨城迁出情况，建议出台针对性政策，如税收优惠、资金支持及市场拓展扶持，提升宁波市对企业的吸引力。 通过与周边城市（如杭州、绍兴等）建立更加紧密的合作关系，共同推进区域经济发展，形成协同效应，提升整体竞争力。 政府需进一步优化营商环境，降低创业成本，提高政策透明度，以吸引更多新企业注册和现有企业留存。 应该加大对高素质人才的引进和培养力度，提供良好的生活和工作条件，留住人才。 宁波市办公租赁市场 •租赁办公项目数量分布•租赁办公年度供应量价•租赁办公平均价格走势•价格和面积分布结构 宁波市租赁办公项目数量分布 市六区分布的租赁办公项目有620个，跟企业密集度一致，其中鄞州区、海曙区项目分布比较密集，其他区密度小。 宁波租赁办公年度新增供应量价 2024年宁波租赁办公供应增加价格下跌，新增供应9618套，挂牌租金单价约46.75元/㎡，价格持续第三年下跌。 新增供应 2024年宁波办公租赁价格跌幅较大，平均总价和单价都跌至近五年最低点，且有持续下跌趋势。 总价段以1万元/月以下为主，单价区间集中在35-50元/㎡，面积段集中在50-200㎡中小面积。 市场前景总结与附录 •市场情况与未来前景总结 •附录：编制主体单位介绍 宁波租赁办公市场现状总结 宏观数据表现三季度经济增速回落，最终消费对经济拉动作用持续减弱，工业企业生产放缓；四季度政策加码提振市场信心。 租赁办公出租率全市分布项目620个，鄞州区 海曙区集中度高；2024年新增挂牌量增加供应多，市场空置率环比上升。 租赁办公出租价格 政策出台情况国家层面关于积极盘活存量资产、加强资产运行维护的若干政策和措施持续出台和细化；宁波地方层面进一步扩需求强动能提质效推动经济高质量发展若干政策 新增挂牌平均单价和平均总价连续第三年下跌，价格跌至近五年的最低点，市场竞争以价换量、未来市场价格战竞争加剧态势明显。 面积和总价结构总价段以1万元/月以下为主， 宁波产业结构产业结构相对多元化，主要包 括制造业、批发与零售、物流业、高新技术产业等，其中，制造业仍占据主导地位。随着国家政策的推动，宁波在科技和金融服务也逐渐崭露头角。 单价区间集中在35-50元/㎡，面积段集中在50-200㎡中小面积。随着宏观经济层面的波动，企业规模扩展放缓，对于生产成本控制要求提升。 附录：编制主体单位介绍-中艾世联 公司简介：中艾世联是一家专业的资产管理运营服务机构，通过深度整合内外部资源，全面提升工商物业各环节综合服务能力，致力成为中国综合性资产管理头部企业，为客户提供透明、规范、专业的不动产一体化服务。 更多资讯，敬请垂询 丁金凤（女士）手机：18657495339邮箱：599321080@qq.com