01 办公市场分析 | 四川路武进路区块 四川北路曾经是上海有名的几大商业街之一，与淮海路、南京路等齐名。受电商冲击和新兴商圈竞争影响，四川北路商圈沿街商铺和百货公司辉煌不再。 随着闭店潮和人气流失，四川路武进路区块办公租赁市场面临空置率不断上升的挑战。 02 01 区块基本情况 四川路武进路区块位于虹口区南部，区块内有一条轨道交通，多数办公项目沿四川北路两侧分布。 商业配套方面，区块南部拥有今潮8弄、乍浦路商业街等街区型商业，以及壹丰广场、利通广场两个商业综合体，北部拥有ist艾尚天地、合新里两个城市更新改造项目，商业类型较为丰富。 数据来源：城市资管服务云平台 sQsRsPoNtPqOtNqPnRtObRdNbRpNrRsQmPlOqQvNeRtRvNbRpOvNMYpPvMvPpNwP 03 作为曾经的上海著名商圈之一，四川路武进路区块吸引了一批老字号企业在此扎根，零售和餐饮行业企业数量占据较大比重。此外，四川北路与北外滩一起被划入上海2035城市总体规划中明确的中央活动区，未来将有效承接北外滩溢出效应，金融业和交通运输行业的企业成为该区块办公租赁市场承租主力。 02 区块价格分析 数据来源：城市资管服务云平台 ①低端市场 四川路武进路区块低端市场项目数量较少，主要租户为小型和微型企业，租赁面积多不超过200平方米。租金方面，2020年该细分市场办公平均租金整体波动较小，基本维持在3元/㎡•日。2021年一季度，随着上海办公市场回暖，该细分市场租金略有上涨，并在当年三季度达到3.22元/㎡•日。由于小微企业对租金敏感度较高，在租金成本上涨以及疫情冲击的叠加影响下，这些企业运营难度加剧。退租或减少租赁面积导致空置率迅速攀升至高位，2022年平均租金持续下滑，在该年年末降至3.01元/㎡•日。 进入2023年，平均租金出现止跌迹象，在一季度回升至3.08元/㎡•日，但经济增长的不稳定性依然 04 对小、微型企业的租赁决策产生影响，二季度办公平均租金回落至2.96元/㎡•日。 ②中端市场 中端市场租金水平走势与低端市场大致相似，都在2021年达到高位后下跌。2022年二季度疫情封控结束后，第三方办公服务运营商在该细分市场中积极扩张。他们通过定制装修等增值服务，与该市场内大量小业主房东形成差异化竞争，极大地压缩小业主的生存空间，并逐步获得市场定价权。 2023年以来，随着这类产品陆续完成装修并集中投入市场，去化速度有所放缓。为尽快回笼资金，它们通过降价方式加速去化。二季度该细分市场整体租金下滑至4.15元/㎡•日。 ③高端市场 高端市场近年来整体表现欠佳，租金呈现逐年下滑趋势。2020至2021年，该细分市场平均租金维持在6元/㎡•日以上。进入2022年后，由于四川北路旧改推进、常住人口减少以及百货商场难以跟上新老业态更迭的步伐而相继闭店，四川北路商圈商业氛围日渐式微。由于客流减少、企业外迁，办公租赁需求不断减少，租金一路下滑至5.64元/㎡•日。 2023年一季度全市租金普遍调整。由于商办定位和发展陷入困境，该细分市场内多个项目大幅下调租金报价，幅度接近10%。最终一季度末平均租金降至5.28元/㎡•日，下跌幅度超过6%。进入二季度后，随着特价房去化率小幅提升，部分业主上调租金试探市场反应，租金呈现修复性回升、至5.43元/㎡•日，但整体空置率仍然居高不下，短期内难以改变颓势。 05 03 区块SWOT分析 06 04个案分析 数据来源：城市资管服务云平台 吉汇大厦由上海旭升置业有限公司开发建成，其前身是虹口SOHO。2017年，吉宝置业中国、首峰资金管理与另一名联合投资者以35.73亿元的价格，通过股权转让的方式与SOHO中国完成交易。 近三年来，吉汇大厦的租金水平逐年下降。2020年，吉汇大厦租金报价维持在6.5-7.5元/㎡•日，略高于周边同档次物业，出租率约为80%。这个租金报价一直持续至2021年三季度，但是，项目在免租期等租赁条件上逐步做出让步。进入2022年后，在疫情的冲击下，该物业的租金水平迅速下滑。楼内的第三方办公运营商适时推出若干套特价房源以稳定入住率，租金水平于三季度下滑至5元/㎡•日。虽然在年底略有反弹，但由于需求疲软，吉汇大厦入驻率并未明显改善。2023年一季度，该项目推出4.5元/㎡•日的特价房，租金水平进一步下滑。随着特价房陆续去化，本季度租金出现修复性回升，但整体表现依然欠佳。 07 数据来源：城市资管服务云平台 吉汇大厦租户以交通运输业和商务服务业为主，占比各达到25%。批发和零售业、金融业紧随其后，分别占到20%和12%。项目本身有一定的招租偏好，与四川路武进路区块整体行业发展保持一致。 面对商办市场的不确定性，吉宝置业计划近期出售吉汇大厦等商办物业。该公司将转向近年来更具市场投资热点的业态，并进行投资。 05 小结 上海传统商圈中，四川北路商圈近年来表现不尽如人意。在一站式购物中心成为商业主流的浪潮下，这里曾经辉煌一时的百货公司接连闭店。 由于人口流失和商业氛围减弱，四川路武进路区块的商办发展和定位陷入困境。办公租户纷纷撤租，空置率大幅提升，办公租金一路走低。 08 从现阶段看，四川路武进路区块的旧改进程正在加速推进。如今潮8弄引入一系列涉及人文艺术、传统文化和时代潮流的商业业态，并举办各类艺术活动以吸引消费者。 但是，商圈转型并非一蹴而就。从短期来看，四川路武进路区块难以吸引稳定的客流，人气缺失也在一定程度上抑制了商业和办公租赁需求，办公租金止跌企稳难度较大。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023 年