办公市场分析|临空区块

01 02在临空经济示范区专项政策的扶持下，区块通过产业引导政策与虹桥商务区实现产业联动发展，已形成优质企业集聚效应，包括跨国企业区域总部及产业链上下游企业集群。叠加虹桥国际中央商务区的产业外溢效应，区块内已构建起以现代服务业为主导的商务生态体系，商务氛围较为浓厚。01区块基本情况临空区块地处长宁区虹桥临空经济示范区核心地带，与虹桥综合交通枢纽形成战略协同。区域交通配套呈现南强北弱格局：南部依托轨道交通2号线淞虹路站形成交通节点，北部则主要依赖776路等常规公交线路及临空园区环线巴士，来维持基础通勤。商业布局同步显现出空间梯度，南部通过长宁ArtPark大融城、上海荟聚等标杆性商业综合体来实现配套升级；北部仍以办公项目的配套底商为主，延续传统社区商业形态。 03作为虹桥临空经济示范区的政策赋能区，临空区块通过“重点产业目录+专项扶持政策”双轮驱动机制，加速优质产业集聚。当前，该区块已形成以租赁和商务服务业、批发零售业为主导的产业基础，同步推进科技服务、信息技术服务等产业的导入，以实现产业结构的优化升级。在虹桥国际开放枢纽政策红利辐射下，区块已实现航空服务、数字经济的双链集聚，目前已构建起“航空服务+数字科技”双核驱动的创新生态体系，成功引进东方航空、科大讯飞、史泰博等行业领军企业，并吸引携程、爱奇艺等上市公司的区域总部入驻，形成总部经济与创新经济协同发展的产业格局。 02区块价格分析高端市场临空区块高端市场自2022年以来呈现持续下行态势，办公平均租金从4.5元/㎡·日阶梯式下降至2025年第一季度的3.85元/㎡·日，累计降幅达14.4%。尽管2023年底曾现短期筑底迹象，但受供需失衡影响未能实现有效反弹。由于毗邻虹桥商务区，临空区块与虹桥商务区的目标客群高度重叠，进而形成了跨区域的竞争格局。同时，区域供应结构以单体规模较大的园区项目为主，去化周期普遍承压。2024年入市的上海荟聚综合体项目虽实现70%开业出租率，但其中部分为区域既有租户迁移，整体吸纳量未显著提升。当前，高端市场整体空置率已超20%。中、低端市场临空区块中、低端办公产品以超70%的供应占比构成市场基本盘，但同质化竞争加剧导致价格水平持续走弱。自2022年市场进入下行周期以来，中端市场租金由4元/㎡·日降至3.4元/㎡·日，低端市场由3.3元/㎡·日降至2.8元/㎡·日，累计跌幅均达15%。随着办公租赁市场下行趋势的加剧，各档次租金差距逐渐 04 05收窄，中端租户以同等成本向高端市场迁移，同时低端客户受经济环境影响缩减租赁面积，形成双向挤压效应。当前，中、低端市场空置率已超25%，产品迭代滞后叠加租户黏性减弱的结构性矛盾日益凸显。尤其值得关注的是，在租户预算普遍缩减的背景下，中端项目因缺乏特色产业载体定位，正面临高端市场降维竞争以及低端市场价格战的双重冲击，租赁动能修复难度显著高于市场预期。03区块SWOT分析 04个案分析HQ天会广场位于临空区块东南侧，前身为凌空SOHO项目，2017年经基汇资本旗下基金通过大宗交易完成资本化运作，2019年实现品牌焕新。项目总建筑面积约35万平方米，包含12幢标准办公楼，均为大业主产权。每栋建筑共11层，其中首层为商业配套，2-11层为办公载体。租金方面，2023年该项目办公租金报价在4.8-5.2元/㎡•日，2024年至今，报价维持在4.5元/㎡•日。受市场租金普降引发的比价效应压力影响，目前议价空间较大，商务条款也较为宽松。针对承租面积超500平方米的企业客户，在3年起租期基础上，可享5-6个月的免租期。 06 数 据 来 源 ： 城 市 资 管 服 务 云 平 台项目租户以租赁和商务服务业为主、占比高达30%，批发和零售业与住宿和餐饮业紧随其后，分别占到20%和15%，另外还有部分来自信息传输、软件和信息技术服务业与科技等行业的企业入驻。作为临空区块内较早投入运营的大型商务综合体，HQ天会广场虽已形成体系化租赁运营能力，但其建筑美学与功能效能的矛盾正制约资产价值释放。项目折线形外立面的艺术化设计衍生出特殊空间结构，两侧单元因异形平面布局产生较高空间折损率，导致该类房源长期面临去化阻滞。当前项目整体空置率维临空区块办公市场呈现显著的大业主主导特征，小业主产权占比相对较低，形成了高度集中的产权结构，这有利于统一的招商运营管理。区域内以中端项目为主体，市场表现呈现明显的地域分化特征，北翟路 07持在25%左右。05小结 08以南的成熟片区，凭借区位优势和运营先发效应，空置率保持在相对健康的水平；而北翟路以北配套薄弱区域，项目空置率普遍高于30%。近年来，随着宜家荟聚办公楼、联影智慧医疗产业园等大体量项目陆续入市，存量去化压力不断攀升，市场供需关系持续面临压力。租赁市场活跃度下降，企业退租、缩租及跨区域换租现象频发，叠加新增供应入市带来的竞争压力，导致租金议价空间不断扩大。当前市场已进入调整周期，预计短期内临空区块办公租金仍将延续小幅下行趋势。主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10-11,15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988免责声明本报告刊载信息时间截至2025年5月27日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。