2025 年3 季度上海办公租赁市场分析报告

2025年第三季度，上海办公租赁市场延续下行态势，全市平均租金环比下降2.5%，降至3.95元/㎡·日。市场整体活跃度较为低迷，叠加企业租赁预算普遍收紧，共同加剧租金下行压力。 01各环线租金继续下行内中环跌幅加剧 上海办公租赁市场本季度各环线租金继续下行。内环内区域平均租金下跌2.8个百分点，下降至5.3元/㎡·日。内中环平均租金下跌3.4个百分点，平均租金降至3.6元/㎡·日，中外环与外郊环区域平均租金分别为2.7元/㎡·日与2.2元/㎡·日，环比下跌2.9个百分点与3.5个百分点。 上海内中环办公租赁市场面临显著下行压力，其中张江、徐汇漕河泾、大宁商务区等区域表现尤为突出，租金环比跌幅均超4%。当前市场整体需求走弱，需求端收缩导致客户流失现象增多，推动空置率上行。面对租赁压力，业主普遍放宽谈判条件，议价空间明显扩大。 内环内办公租赁市场近半年跌幅已超6%，其租金水平与内中环区域的差距持续收窄。这一价差变化推动部分租户启动选址升级，大面积需求客户表现尤为活跃。例如，美国医药巨头默沙东中国总部已确定从徐汇漕河泾区域迁出，入驻徐家汇中心三期A座，租赁面积约2.3万平方米。 02各区办公租金持续下跌中心区域跌势明显 三季度，上海各区域办公租金普遍呈现下行趋势。 其中，中心城区的黄浦、徐汇以及外围的奉贤、嘉定与宝山跌幅较为显著，环比降幅均超过4%。伴随城市交通网络的持续完善和新兴商务区的逐步成熟，中心城区传统商务区的区位优势相对减弱，企业对 市中心办公的选址偏好有所淡化。更多企业倾向于在租金更具竞争力的区域寻求办公空间，在满足业务发展需求的同时，有效实现成本优化。部分缺乏产业特色或硬件设施老化的中心区域楼宇面临较大租金压力。例如位于徐家汇区域的上海实业大厦，三季度租金下降近5%，平均租金由4.3元/㎡·日降至4.1元/㎡·日。 03各细分市场租金延续下降趋势，中高端及以下市场降幅较大 甲+级与甲级办公租金本季度环比分别下跌2个百分点与3.2个百分点，市场整体承压。具体来看，北外滩、打浦桥、竹园、黄浦滨江等区块的办公租金跌幅相对较大，均在4.5%以上。当前市场需求以平移为主，新增需求有限。新天地区域的太平洋商业中心项目于去年下半年逐步入市，为市场带来约20万平方米的新增供应。凭借其优质的建筑配置与专业招商能力，该项目目前去化活跃，对周边高端市场竞争格局带来一定冲击，加剧了区域内的租金压力。 乙+级及以下办公租金平均环比下跌2.8个百分点，其中外高桥、八佰伴、长风、市北等区块环比跌幅均超过3.5个百分点。今年7月，上海市人民政府办公厅正式发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，明确提出促进商务楼宇功能复合化发展。支持一定时期内商务楼宇功能兼容转换。在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，存量低效商务楼宇保持主体不变、产证性质不变、 主体结构不变的情况下，允许在一定时期内兼容相关业态。在此政策引导下，部分区位良好、配套成熟的中端办公项目开始探索向租赁住房转型，“商转住”类改造案例逐渐增多。例如，北外滩区域的家纺大厦已完成改造并转型为东方星苑人才公寓（虹口店），且被纳入全市保障性租赁住房体系。此类改造不仅有效盘活了存量物业，也为商务区居住配套提供了补充，有助于缓解职住平衡压力。 04办公租赁需求仍待复苏空置率进一步上升 2025年第三季度上海全市聚集区平均空置率为24.8%，已连续十个月上升。 上海办公租赁市场的供需关系仍处于调整阶段。未来三年，全市将迎来超过250万平方米的新增办公供应。在新增供应方面，部分项目的规划与当前市场需求之间存在一定差异。过去几年，部分区域的开发商和业主对市场需求的预判可能略显乐观，特别是一些位于外环以外、商业配套尚待完善的办公地块，投资建设了在当前经济环境下难以快速去化的写字楼，导致供应总量超出实际吸纳能力。 此外，目前上海办公市场存在信息不对称现象，市场信息传递效率有待提升。由于业主与租户之间的信息沟通不够充分，部分品质优良的办公空间未能及时匹配到合适的租户。一部分中小业主 的推广渠道相对有限，难以全面展示物业优势，而租户在搜寻合适办公空间时面临信息分散、筛选成本较高的情况，这些因素都在一定程度上影响办公市场的去化效率。 05总结与展望 短期来看，上海办公租赁市场活跃度仍将处于较低水平。租户在租赁决策上更为审慎，会投入更多时间开展市场调研与对比，以寻求性价比最优的办公空间。业主面临较大的去化压力，为吸引租户，不得不采取降租、增加优惠条件等举措，虽在一定程度上促成了个别成交，但也加剧了市场竞争，整体市场活跃度难以有效提高。 未来三年，上海办公市场的空置率将处于高位运行状态。一方面，大量新增办公供应将按计划入市，市场总体量将持续扩大；另一方面，企业办公需求增长乏力，部分企业因经营压力或战略收缩，甚至出现退租、缩租的情况。 总体而言，当前市场供大于求的形势较为严峻，大量新增办公项目持续入市，而企业受宏观经济不确定性影响，扩张意愿依旧谨慎，租赁需求疲软。上海办公租赁市场预计将继续面临下行压力。 注 ：文 中 办 公 平 均 租 金 为 不 完 全 统 计 ， 仅 涵 盖 代 表 性 项 目 免责声明 本报告刊载信息时间截止2025年10月24日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10,11,15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988