2025 年3 季度上海办公租赁市场分析报告

2025年第三季度，上海办公租赁市场延续下行态势，全市平均租金环比下降2.5%，降至3.95元/㎡·日，市场活跃度低迷，企业租赁预算收紧加剧租金下行压力。

01 各环线租金继续下行，内中环跌幅加剧
内环内区域平均租金下跌2.8个百分点至5.3元/㎡·日，内中环平均租金下跌3.4个百分点至3.6元/㎡·日，中外环与外郊环区域分别环比下跌2.9个百分点与3.5个百分点。内中环张江、徐汇漕河泾、大宁商务区等区域跌幅超4%，需求走弱推动空置率上行，业主放宽谈判条件扩大议价空间。内环内近半年跌幅超6%，与内中环租金差距收窄，推动租户选址升级，如默沙东中国总部迁至徐家汇中心三期A座。

02 各区办公租金持续下跌，中心区域跌势明显
三季度，黄浦、徐汇、奉贤、嘉定、宝山跌幅均超4%。城市交通完善和新兴商务区成熟削弱市中心区位优势，企业倾向选择租金更优区域，部分中心区域楼宇租金压力增大，如上海实业大厦环比下降近5%。

03 各细分市场租金延续下降，中高端及以下市场降幅较大
甲+级与甲级办公租金环比分别下跌2个百分点与3.2个百分点，北外滩等区块跌幅超4.5%。乙+级及以下办公租金平均环比下跌2.8个百分点，外高桥、八佰伴等区块跌幅超3.5个百分点。政策引导下，部分中端办公项目探索“商转住”转型，如北外滩家纺大厦改造为保障性租赁住房。

04 办公租赁需求仍待复苏，空置率进一步上升
全市聚集区平均空置率升至24.8%，连续十个月上升。未来三年将新增超250万平方米办公供应，部分项目规划与市场需求存在差异，外环以外配套不完善区域去化困难。市场信息不对称影响去化效率，中小业主推广有限，租户筛选成本高。

05 总结与展望
短期市场活跃度将维持低位，租户决策更审慎，业主降租增优条件加剧竞争。未来三年空置率将高位运行，新增供应持续入市而需求增长乏力，部分企业退租缩租。市场供大于求形势严峻，预计将继续下行。