01 2023年3季度上海办公租赁市场分析报告 2023年上半年上海办公租赁市场整体表现平淡。在经历年初“量升价跌”的短暂行情后，持续的供应压力使得业主方不断调整定价策略，大打“价格战”。但是企业租赁预算持续下行，退租、缩租愈加频繁，低价策略并未奏效，没能在二、三季度激发更多的办公租赁需求。第三季度办公物业平均租金加速下跌，降至4.56元/㎡·日，较上一季度下跌1个百分点。 02 01 各环线租金持续走低 上海办公租赁市场本季度各环线租金持续走低，跌幅较上季度均有扩大。 内环内区域平均租金下跌0.9个百分点至6.11元/㎡·日。其中，徐家汇区块的高端物业延续二季度的良好表现，出租率相对稳定；邻近的中山路宜山路区块受到带动，高端物业中部分出现满租的情况，租金逆势上涨，而中低端物业的业主方竞争激烈，租金仍未止跌；四川北路区块平均租金再度回落，随着旧改进程的推进，部分业主于二季度小幅上调租金试探市场反应，但未能被市场接受，本季度租金跌幅超过3%。 内中环区域平均租金下跌1.1个百分点至4.19元/㎡·日。前滩、徐汇滨江等新兴商务区依然保持较高的市场热度，但随着新增供应持续入市，租赁进度有所放缓，部分高端物业引入第三方办公服务运营商以降低整体空置率；大宁商务区缺乏区域标志性办公物业，难以对中小企业产生虹吸效应，本季度仅特价房去化较好，整体跌幅较大。 03 中外环区域办公平均租金下跌1.5个百分点，至3.06元/㎡·日。张江东区块因部分企业在三季度整栋、整层退租，空置率提升，租金回落幅度较大；外高桥区域自一季度以来表现较为平稳，本季度外高桥北区块租金出现明显下调，推测为业主方集体调整定价策略所致。 外郊环区域本季度平均租金2.77元/㎡·日，下跌0.7个百分点。本季度五大新城租赁表现冷淡，下行趋势没有改变。 02 中心城区跌幅扩大，外围区域租赁情绪低迷 在上海各行政区分布中，中心城区仅长宁区跌幅较二季度收窄，其余行政区跌幅均有所扩大。其中黄浦区跌幅最大，达1.7个百分点，区内的人民广场区块，部分物业受到企业退租影响，出现若干个整层的空置，租金有所松动，带动周边物业普遍下调租金报价。静安区、徐汇区租金降幅各为1.4个百分点，其中静安区今年新增入市35万平方米以上的办公面积，集中分布在不夜城区块和常德路区块内，导致区域内空置率居高不下，各档次物业租金均有所下滑。 04 外围区域中，奉贤区跌幅较大，超过4个百分点，其余各区办公租金降幅均在1个百分点以内，宝山区和金山区与上季度基本持平。与中心城区相比，外围区域租赁情绪更加低迷。但远郊租赁需求有限，业主方即使大幅度降价也无法迅速去化空置房源，因此整体调价幅度有限，租金波动反而不显著。 03 各档次租金普遍下调，超高端市场租金保持韧性 本季度甲+级项目表现相对平稳，租金仅环比下跌0.4个百分点。静安寺、南京路石门路区块受到企业外迁影响，甲+级项目租金小幅下滑；小陆家嘴和黄浦滨江区块仍是高能级金融机构的首选，地标性物业的租金稳固，与二季度相比租金降幅收窄。 05 甲级办公租金整体下跌1.2个百分点，跌幅再度扩大。其中，八佰伴和竹园区块本季度领跌，跌幅均超过3%，该区域甲级办公项目呈现数量多、分布集中的特点，由于同质化严重，业主方纷纷选择下调租金报价以应对同区域竞品的竞争；江湾五角场区块的尚浦汇一期于年初入市，本季度该项目多个整层交予第三方办公服务运营商运营，但区块整体入驻率仍然没有起色，今年以来跌幅位居甲级物业之首。 乙+级和乙级办公租金分别环比下跌1.4个百分点和1.2个百分点。在这两类档次的办公物业中，小业主产权比例相对较高。由于这类型业主方依然采取“以价换量”的租赁策略，本季度特价房数量再次增加。 04 供需失衡加剧三季度办公空置率上升至近一年新高 第三季度上海全市聚集区平均空置率上升0.8个百分点、至18.8%，为近一年来新高。 第三季度空置率变化主要有两方面的影响： 1. 三季度办公新增供应多点开花，除了在竹园、前滩、徐汇滨江等聚集区陆续入市外，西藏南路、常德路、真如等非核心区域也迎来多个办公项目竣工落成，致使上海办公物业总存量面积持续增长。 06 2. 需求端方面，虽然金融行业在今年上半年表现亮眼，但整体市场租赁情绪低迷，降本增效依然是多数企业首选的决策。由于供需失衡加剧，目前上海办公租赁市场的去化周期普遍拉长至半年以上。 05 总结与展望 延续上半年的市场行情，三季度全市办公租赁需求愈发疲软，空置率攀升至高位。从行业来看，前期表现亮眼的金融业也暂时放缓扩张步伐，上海办公租赁市场呈现量价齐跌的行情。今年以来，上海办公市场进入供应高峰期。因疫情推迟入市的诸多项目将在2023年和2024年陆续投入市场，只要不出现烂尾现象，未来三年内新增的办公规模将明显高于疫情前两年。而需求方面，过去几年由于疫情的冲击，大部分企业的利润表和资产负债表受到严重影响，同时由于国际形势的影响，部分外资企业和跨国企业直接承受压力。企业投资信心受创，扩张决策发生变化，对办公租赁的需求明显下降。总体而言，办公市场将长期保持供大于求的趋势，对市场信心的修复需要一个较长的过程，办公市场的颓势难以在短期内得到改善，预计四季度办公租金仍将下行。 07 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。