2025年2季度上海办公租赁市场分析报告

2025年以来，企业持续将降本增效作为核心策略，办公租赁市场整体观望情绪浓厚，需求持续低迷。部分寻求搬迁或调整办公策略的租户虽积极开展市场调研，期望把握租金下行时机以降低成本，但宏观经济的不确定性使其决策更为审慎，导致成交周期显著拉长。2025年第二季度，上海办公租赁市场延续下行态势，平均租金环比下降2.6%，降至4.05元/㎡·日。 01各环线租金延续下行态势，内环内区域跌幅最大 上海办公租赁市场本季度各环线租金延续下行态势。中外环以内的区域环比跌幅均有所扩大，其中内环内区域跌幅最大，平均租金下跌3个百分点，下降至5.5元/㎡·日。内中环平均租金下跌2.1个百分点，平均租金降至3.8元/㎡·日，中外环与外郊环区域平均租金分别为2.8元/㎡·日与2.3元/㎡·日，环比下跌2.9个百分点与1个百分点。 上海内环内办公租赁市场下行压力显著，其中，陆家嘴、中山公园、静安寺等核心商务区表现尤为明显，租金环比跌幅均超5%。尽管这些区域凭借成熟的商务配套和区位优势仍具备较强竞争力，但在整体市场需求持续疲软、空置率不断攀升的双重作用下，市场前景面临压力。同时，新入市的优质办公楼项目凭借硬件升级和更具竞争力的租金策略，正加速分流有限的优质租户资源，尤其对注重办公品质和性价比的大面积租户群体具有较大吸引力。在此背景下，传统楼宇面临租户流失与招商困难的双重挑战，多数业主被迫采取“以价换量”的策略，通过下调租金来稳定市场份额。 02各区办公租金继续下滑，多数区域跌幅持续扩大 二季度，上海各区办公租金均有所下降，多数区域环比跌幅持续扩大。浦东新区、静安区与虹口区跌幅较大，环比跌幅均在3.3%以上。 浦东新区张江区域作为上海重要的科技产业集聚区，拥有庞大的办公体量，聚集了大量科技、新能源、医药等新兴行业企业及其上下游产业链公司。然而，2025年以来，受行业调整影响，纵目科技、微软物联网与人工智能实验室等大型企业相继关闭，加之区域内众多孵化器支持的部分初创公司也陆续出清， 区域办公空置率大幅上升。为应对去化压力，许多项目在报价基础上提供大幅租金优惠，折扣幅度普遍超过20%。例如，光大安石科技园项目的办公租金报价为5元/㎡·日，实际租赁价格在3.8元/㎡·日，降幅达24%。 03各细分市场租金仍处下行通道，高端与超高端市场跌幅较大 甲+级与甲级办公租金本季度环比分别下跌3.3个百分点与3个百分点，为本季度跌幅较为显著的细分市场。具体来看，八佰伴、小陆家嘴、静安寺、不夜城、南京路石门路等区块的办公租金跌幅相对较大，均在3%以上。高端与超高端办公物业中的绿色建筑，其租金溢价效应正在弱化，溢价水平已从历史高点的15%降至5%-8%，且溢价兑现周期明显缩短。此外，在经济下行周期，租户对实际租赁成本的关注度提升，导致其对绿色溢价的支付意愿降低。 乙+级及以下办公租金平均环比下跌2.7个百分点，其中逸仙路南段、真金路、民生路迎春路、外高桥、大宁商务区等区块环比跌幅均超过4个百分点。由于供应体量大、配套成熟度较低，非核心商务区的中端办公市场竞争激烈。因此，这些区域对市场变化更为敏感，租金调整也更迅速、幅度更大。例如，位于虹口区的宝隆一方大厦，近两年其办公租金从3-3.2元/㎡·日降低至2.4-2.6元/㎡·日，降幅近20%。 产业园区类低端办公市场原本主要面向制造业企业，但近年来市场格局发生了变化。一方面，内资制造业正加速向苏州、大连等成本洼地转移；另一方面，外资制造业则在逐步将产能战略性布局至东南亚。以4月底TOTO关闭松江工厂并转产至大连为例，这一趋势正加速显现。在需求萎缩的背景下，外围区域办公市场空置率已超35%，租金水平维持在1-1.5元/㎡·日的低位，供需失衡加剧，租金下行压力短期内难以缓解。 04办公租赁市场供应压力不减，空置率持续上升 2025年第二季度上海全市聚集区平均空置率为24.2%，已连续九个月上升。 上海办公租赁市场的供需失衡态势仍在延续。尽管土地供应层面已开始缩减商办用地，且有部分原有商办土地转为其他用途，但在建商办项目存量依然庞大，预计2025年下半年供应量仍将维持高位。值得注意的是，新增项目多集中于非核心商务区，目标客群有限，去化压力较大。企业租赁策略正发生结构性转变。过去，部分企业偏好大面积办公场所，但实际空间利用率普遍偏低，仅达50%-60%，剩余空间多用于形象展示区、大型会议室等非核心功能。当前，受经济下行压力加大、监管透明度提升以及投资者偏好“轻资产、高效率”模式等多重因素驱动，企业正在主动压缩这类低效空间，导致市场“隐性泡沫“加速出清，实际释放出大量闲置面积。与此同时，技术进步 推动写字楼智能化管理系统的广泛应用，在优化通风、安防、清洁和能源管理的同时，一定程度上压缩了中控室、机房、设备间以及低效通行区域等“后台空间”的占比，从而提升了整栋楼的实用率。楼宇空间利用效率的提升使得租户在维持同等办公需求的情况下，能够有效缩减租赁面积。 05总结与展望 上海办公租赁市场正处于供需关系深度重构的关键转型阶段，市场调整压力持续显现。需求端，复杂的经济形势与企业降本增效的压力持续抑制需求，导致市场动能不足；供给端，未来两年大量新增供应将集中入市，进一步加剧了本已严峻的去化压力。值得注意的是，以专业服务业和科技企业为代表的新经济租户正加速崛起，逐步成为市场的核心需求来源。这类企业普遍对办公空间的要求更高，尤其关注其智能化水平、绿色标准及空间使用效率。这一需求升级的趋势，正倒逼业主方加速产品升级与改造。短期来看，在市场存量充分消化、宏观经济明显改善前，上海办公租赁市场预计将延续下行态势，租金仍有下探空间。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2025年7月24日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10,11,15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988