2025年2季度上海办公租赁市场分析报告

2025年第二季度，上海办公租赁市场延续下行态势，平均租金环比下降2.6%，降至4.05元/㎡·日。

各环线租金普遍下行，内环内区域跌幅最大，平均租金下跌至5.5元/㎡·日，内中环降至3.8元/㎡·日，中外环与外郊环分别降至2.8元/㎡·日和2.3元/㎡·日。内环内核心商务区如陆家嘴、中山公园、静安寺等租金环比跌幅均超5%。新入市优质项目加速分流租户资源，传统楼宇面临“以价换量”挑战。

各区分区租金下滑，浦东新区、静安区与虹口区跌幅超3.3%。张江区域受行业调整影响，空置率大幅上升，部分项目租金折扣超20%。高端与超高端市场跌幅显著，八佰伴、小陆家嘴等区块跌幅超3%，绿色建筑溢价效应弱化。乙+级及以下办公租金平均下跌2.7个百分点，虹口区宝隆一方大厦等区域跌幅超4个百分点。产业园区类低端办公市场受制造业转移影响，空置率超35%，租金维持在1-1.5元/㎡·日低位。

市场供应压力不减，全市平均空置率升至24.2%，连续九个月上升。在建商办项目存量庞大，下半年供应量仍将维持高位，新增项目多集中于非核心商务区。企业租赁策略转变，压缩低效空间，智能化管理提升实用率，租户倾向于缩减租赁面积。

总结与展望：上海办公租赁市场处于供需关系深度重构阶段，需求端受经济形势和降本压力抑制，供给端未来两年新增供应集中，加剧去化压力。新经济租户崛起，对智能化、绿色标准及空间效率要求更高，倒逼业主方产品升级。短期看，市场预计延续下行，租金仍有下探空间。