2023年3季度北京市房地产市场分析报告

目录Contents 房地产市场综述 政策环境 经济环境 市场分析 01北京市土地市场综述 房地产市场综述 1、土地招拍挂市场供应情况 2023年3季度，北京市土地招拍挂市场共计供应24宗土地。其中住宅用地14宗，商服用地2宗，工业用地8宗。建设用地面积共计109.65万平方米，规划建筑面积共计196.22万平方米。整体来看供应建设用地规模与上季度和去年同期相比均明显减少 2、土地招拍挂市场成交情况 2023年3季度北京市土地招拍挂市场共计成交27宗用地。其中住宅用地12宗，商服用地4宗，工业用地11宗，建设用地面积共计119.99万平方米，规划建筑面积共计218.82万平方米。整体来看成交建设用地规模与上季度相比有所减少，较去年同期基本持平。 02北京房地产市场综述 1、房地产市场建设情况 1-9月，全市房地产开发企业房屋新开工面积为893.3万平方米同比下降28.1%。其中，住宅新开工面积为507.6万平方米，下降24.9%；办公楼为35.8万平方米，下降39.9%：商业营业用房为32.7万平方米，下降31.8%。 房地产市场综述 全市房屋竣工面积908.7万平方米，同比增长8.8%。其中，住宅竣工面积为476.9万平方米，增长2.3%：办公楼为85.1万平方米，下降29.8%：商业营业用房为34.5万平方米，增长22.6%。 2、房地产市场销售情况 1-9月，：全市新建商品房销售面积为785.1万平方米，同比增长6.4%。其中，住宅销售面积为573.8万平方米，增长6.2%：办公楼为52.8万平方米，增长15.9%：商业营业用房为40.2万平方米，下降4.5% 3、房地产开发企业项目资金到位情况 1-9月，全市房地产开发企业到位资金为4152.2亿元，同比增长7.5%。其中，定金及预收款为2209.6亿元，增长17.7%：自筹资金为633.1亿元，下降15.6%：国内贷款为581.7亿元，下降16.8%。 7月7日：住房城乡建设部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》。加强对地方城市更新工作的指导，总结推广城市更新实践中形成的好经验好做法，对进一步做好城市更新工作提出具体要求。强调要发挥城市更新规划统筹作用，探索优化适用于存量更新改造的建设工程审批管理程序和技术措施，构建建设工程设计、施工、验收、运维的全生命周期管理制度指出要创新城市更新可持续实施模式，坚持“留改拆”并举以保留利用提升为主，防止大拆大建。 政策环境 7月10日发布《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》将适用期限统一延长至2024年12月31日。政策延期涉及两项内容：一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年：二是对于商业银行2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类。 7月12日：商务部等13部门联合发布《关于促进家居消费若于措施的通知》：鼓励各地结合城镇老旧小区改造等工作，通过政府支持、企业促销等多种方式，支持居民开展旧房装修和局部升级改造。 7月14日，国务院新闻办公室举行发布会，发言人表示按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款” 7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 政 7月31日，印发《国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知》，共涵盖8大方面20项。通知中提出要稳定大宗消费。支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，护大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。持续推进衣房质量安全提升工程，继续实施农村危房改造，支持7度及以上设防地区农房抗震改造，鼓励同步开展农房节能改造和品质提升，改善衣村居民居住条件。 策 环 8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年半年工作会议。支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率， 8月18日，印发《住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》通知明确：居民家庭（包借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 8月21日，中国人民银行公布新一期LPR报价：1年期LPR为3.45%较上月下调10个基点：5年期以上LPR为4.2%，与上月相同 政策环境 8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项通知》，通知明确：不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。并将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出电请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。 9月1日，《北京市住房和城乡建设委员会中国人民银行北京市分行国家金融监督管理总局北京监管局联合发布关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，通知明确：居民家庭（包括借款人，配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国银行相继发布存量首套住房贷款利率调整细则。对于符合条件的存量首套住房贷款，借款人无需提交申请，银行将于2023年9月25日统一通过批量调整的方式进行调整。利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。对二套及以上房贷且符合调整条件、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷借款人，可于2023年9月25日至10月22日（含当日）向银行提出申请。银行将于10月25日对已受理并审批通过的进行集中调整。 政策环 9月12日：《市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划和自然资源委员会联合印发2023年全市保障性住房建设筹集计划（第二批）的通知》，列入新建计划项自共49个、6.2万套。其中今年开工项自37个、4.2万套：今年储备项自12个：2万套。37个今年开工项自中租赁住房项目29个，1.6万套，产权住房项目8个、2.6万套，全部为安置房项目。 9月14日，中国人民银行决定于2023年9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%。 01 国内及地区生产总值 前三季度国内生产总值913027亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。北京市方面，全市前三季度实现地区生产总值31723.1亿元，按不变价格计算，同比增长5.1%，比上半年回落0.4个百分点 02 居民消费价格指数 2023年7-9月份全国居民消费价格指数（CP1）同比分别为-0.3%0.1%和0.00%.7-9月环比分别为0.2%、0.3%、0.2%，全国居民消费价格比上年同期上涨04%。2023年7-9月份，北京市居民消费价格指数（CP1同比分别为0.1%、0.3%和0.4%，7月-9月环比0.4%、0.1%、0.2% 03社会消费品零售总额 1-9月份，社会消费品零售总额342107亿元，累计同比增长6.8%。北京市实现社会消费品零售总额10471.5亿元，累计同比增长2.5%。 经樂济环樂境 01 土地供应市场 1.供应规模 市场分析 2、用地性质 3、住宅用地供应分析 （1）供应规模 市场分析 （2）用地区域分布 （3）空间结构分布 市场分析 4、商服用地供应分析 3季度供应商服用地共2宗，建设用地面积共计3.96万平方米：规划建筑面积共计839万平方米。通州区1宗（北京城市副中心0201街区玉桥家园中心FZX-0201-0096、0102地块F3其他类多功能用地），延庆区1宗（延庆区八达岭经济开发区光谷三街南侧YQ02-0102-6028-1-1地块F3其他类多功能用地） 5、集体经营性建设用地供应情况 市场分析 3季度无集体经营性建设用地供应 02 土地成交市场 1成交规模 2、用地性质 市场分析 3、住宅用地成交分析 （1）成交规模 （2）用地区域分布 市场分析 （3）空间结构分布 （4）成交用地价格水平 市场分析 4、商服用地成交分析 （1）用地区域分布 （2）成交用地价格水平 市场分析 5、集体经营性建设用地成交情况 3季度集体经营性建设用地无成交。 03 新建商品住宅供应市场 市场分析 1、环线结构分布 2、区域分布 分析 新建商品住宅成交市场 1成交规模 2、价格指数 市场分析 新建商业、办公供应市场 1、用地区域分布 市场分析 2、环线分布结构 3、新建商业、办公成交市场 1-9北京市新建商业销售面积为40.2万平方米，累计同比减少4.5%。其中，7月销售面积为2.0万平方米、8月销售面积为3.1万平方米、9月销售面积为4.8万平方米， 1-9北京市新建办公销售面积为52.8万平方米，累计同比增长15.9%。其中，7月销售面积为6.8万平方米、8月销售面积为3.7万平方米、9月销售面积为8.9万平方米 分析 06 存量房市场成交分析 整体存量房成交分析 （1）成交规模 （2）成交结构 市场分析 （3）区域成交 2、二手住宅成交分析 （1）成交规模 场分析 （2）价格指数 回顾与展望 土地市场方面：3季度，商服用地和工业用地继续延续底价成交态势，住宅用地成交12宗（7月4宗、8月4宗，9月4宗）。触及最高地价5宗，其中北京市朝阳区十八里店朝阳港一期士地一级开发项目1303-678地块来34家房企争夺，最后由上海成通京置业取得。朝阳小红门等4宗地调出北京2023年第二轮拟供宅地清单，第二轮拟出让时间段也有所调整。三季度供地节奏明显放缓。 回顾与展望 住宝市场方面：受经经济下行压力影响，住房需求受到抑制，3季度新建商品房成交数量保持低位运行，二手房交易量较2季度明显缩量交易价格指数同比降低。住宅市场处于底部律。 政策方面：第3季度，从中央到地方出台了一系列放松限购限售、调整优化住房信贷等一揽子刺激政策，北京实施“认房不认贷”新政，支持居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求家庭来说，是切实的利好。预计后期随着