01 办公市场分析 | 人民广场区块 人民广场区块位于上海城市交通中心，地理位置优越，商业、办公、文化和金融等多元产业融合，是上海市最先发展的现代化商务区之一。 在过去的20年里，人民广场区块一直在不断创新、持续推进。依托高端的办公楼宇、众多优质商业设施和卓越的招商策略，成为商业巨头、金融机构和国际品牌的重要落脚点。 02 01 区块基本情况 人民广场区块位于黄浦区北部，具有优越的地理位置与交通条件，被三条轨道交通线路——1号线、2号线和8号线覆盖。区块内办公项目集中分布在人民公园东西两侧。商业配套丰富，包括著名的南京路步行街和十余个大型商业综合体，如新世界城、世贸广场和来福士广场等。 数据来源：城市资管服务云平台 aYbWoX9ZbWpWdXnMpOmNaQdN8OnPmMtRpMkPmMoRlOqQqMaQnMtNuOrNmQMYtOnP 03 人民广场区块坐落于上海市正中心，汇聚了包括专业服务业、商务服务业、零售业、金融业、软件服务业等领域的代表性公司。 02 区块价格分析 数据来源：城市资管服务云平台 ①中端市场 租金方面，中端市场平均租金从2020年四季度开始持续上行，2021年达到5.67元/㎡•日，并于2022年微幅上涨至5.71元/㎡•日。该细分市场多为100-200平方米的小面积房源，符合当下市场需求。在整体办公租赁市场并不理想的情况下，2023年一季度租金仍实现小幅上涨。空置率方面，中端市场房源供应量本就不多，租赁情况长期良好，目前维持在7%左右。 ②中高端市场 租金方面，中高端市场2020年平均租金为6.71元/㎡•日，2021年与2022年稳定维持在7元/㎡•日。得益于优越的地理位置与相对较高的市场热度，该细分市场租金水平较为稳定，很少进行价格策略上的调整，2023年一季度维持在6.91元/平方米。 04 空置率方面，该细分市场出租情况良好，目前整体空置率约为9%。 ③高端市场 租金方面，2020年平均租金为8.33元/㎡•日，2021年市场情况有所好转，租金水平上涨至8.58元/㎡•日，同比涨幅约3%。2022年底高端项目集中入市对上海整体高端写字楼市场造成一定冲击，区块高端市场也受到一定的影响，平均租金水平回落至8.47元/㎡•日。 进入2023年平均租金继续下行，一季度降至8.2元/㎡•日，跌幅达3%。调价幅度最大的项目是都市总部大楼，其6楼整层租金报价从去年四季度的9元/㎡•日调整至今年一季度的7元/㎡•日，报价降幅超20%。 空置率方面，目前高端市场整体出租率在90%以上，空置率并不高。但鉴于当前市场环境，部分项目运营方可能会继续通过降租、提供更多优惠条件等策略维持出租率。 05 03 区块SWOT分析 06 04个案分析 数据来源：城市资管服务云平台 仙乐斯广场由中外合资企业上海仙乐斯房地产有限公司开发建成，由基汇管理咨询有限公司提供管理服务，仲量联行提供物业管理服务。 该项目7层及以下是商场，提供超过20000平方米的商业配套，9层至39层是办公空间。2010年12月，该项目完成全面改造，并将装置艺术融入内部设计，展现其独特的艺术气息和人文素养。 仙乐斯广场的租金水平在2019年稳定在8.16元/㎡•日。2020年，受疫情影响办公租赁市场基本面相对较弱，该项目全年平均租金降至7.44元/㎡•日，降幅近9%。2021年与2022年，租金在7.4-7.6元/㎡•日之间小幅波动。 由于高端项目扎堆在2022年四季度入市，新增办公面积超40万平方米，市场竞争压力增加，2023年第一季度仙乐斯广场平均租金下降至7.2元/㎡•日。 07 数据来源：城市资管服务云平台 项目租户以商务服务业为主、占比高达35%，批发和零售业与住宿和餐饮业紧随其后，分别占到23%和18%，另外还有少量来自交通运输业、科技服务业、金融业的企业入驻。 仙乐斯广场以大面积稳定租户为主，出租率较高。受疫情影响，近几年空置率从7%提升至10%。随着商务活动日益恢复，加之该项目拥有良好的物业服务和高端的楼宇品质，招商工作正在取得良好的进展，出租率不断回升，目前空置率不足10%。 05 小结 后疫情时代，上海办公楼市场进入了阶段性调整期。2023年一季度，市场延续了去年四季度的下跌行情。但随着一季度的市场消化和经济活动的恢复，人民广场区块作为高端项目聚集地，可能率先恢复市场活力，预计二季度租金水平将小幅回升。然而，上海办公租赁市场整体恢复进程较慢，且未来六个月预计还将有近百万方的新增办公面积供应，市场竞争进一步加剧，给出租率上行带来压力。 08 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023 年