办公市场分析 | 中山路宜山路区块

办公市场分析|中山路宜山路区块 中山路宜山路区块是连接徐家汇商务核心区与漕河泾科技创新走廊的关键节点。该区域深度融入“大徐家汇”整体规划与漕河泾开发区发展框架，其中，“大徐家汇”规划明确将宜山路整街坊作为“时尚设计功能区块”的核心承载区，漕河泾开发区则依托地铁9号线打造“宜山路数创轴”，着力构建上海数字娱乐产业的核心发展带。区块全面承接“数创轴”的产业外溢与功能延伸，通过空间范围与战略定位的协同作用，形成“商务+科创”双轮驱动的复合型功能格局。在商务功能方面，依托徐家汇商圈辐射效应，集聚商业与专业商务服务；在科创功能方面，整合漕河泾开发区创新资源，促进科技研发与产业应用深度融合，由此构建起商务服务与科技创新共同发展的独特空间价值。 01区块基本情况 中山路宜山路区块整体交通便捷度较高，核心枢纽宜山路站是3、4、9号线三轨交汇站点，能高效连接徐家汇、漕河泾等核心商务区。商业配套成熟，除光启城、南洋1931等大型商业综合体外，还依托历史积淀形成特色建材家居产业集群。该区域建材家居产业起源于1995年宜山路家具建材特色街的兴起，目前是上海市中心城区规模最大的建材家居交易中心。历经三十年发展，已形成经营规模逾30万平方米的专业市场集群，汇聚国内外知名品牌，产品涵盖高、中、低端全品类，并衍生出设计、展示、咨询等多元化配套服务项目。 中山路宜山路区块呈现“中小创新企业集聚、头部企业引领”的租户格局。从企业规模看，区域内以成长型科技企业、创意设计机构等中小型企业为主体；同时，部分行业龙头企业及跨国企业区域总部在此设立分支机构，通过技术引领和产业链整合发挥带动作用。在行业分布方面，该区块已形成以数字经济为核心、文化创意为特色、科技服务为支撑的产业协同体系。这种产业组合既承接了漕河泾开发区的技术溢出，又满足了徐家汇商圈的商务配套需求，进而形成具有区域特色的产业生态。 02区块价格分析 高端、中高端市场 自2022年以来，中山路宜山路区块的高端及中高端办公市场持续呈现下行态势。其中，高端办公平均租金由6.0元/㎡·日降至4.5元/㎡·日，中高端办公租金则从5.1元/㎡·日回落至4.0元/㎡·日，累计跌幅均超过20%。与徐家汇相比，该区块在商务氛围成熟度、配套设施完善度与品牌效应等方面均显不足，导致其在吸引中高端办公客户时竞争力相对较弱。 在市场租金下行、空置率持续走高的背景下，企业能够以较低成本实现办公空间的区位升级或品质提升，这进一步加快了客户向高能级商务区迁移的进程。当前，这两个细分市场的空置率均已超20%。 中、低端市场 中山路宜山路区块的中、低端办公产品供应量较大，且同质化竞争激烈。此类办公产品凭借租金相对较低、户型灵活等优势，吸纳了大量初创企业及小微服务型公司入驻。然而，近年来受创业活力减弱、新设企业数量减少等因素影响，加之部分企业经营困难甚至相继注销，市场需求呈下滑态势。与此同时，该区域内中低端办公楼普遍在楼宇品质、智能化配置、物业服务水平、停车配套以及绿色办公环境等方面存在短板，难以满足企业对办公空间舒适性、高效性和品牌形象日益增长的需求，进而导致其租金溢价能力欠佳。 自2022年市场进入调整期以来，中端办公租金由4.4元/㎡·日下降至3.6元/㎡·日，低端办公租金则从3.2元/㎡·日跌至2.6元/㎡·日，累计跌幅均达18%。目前，中、低端办公市场的整体空置率已突破25%，去化压力持续加大，短期内市场复苏仍面临较大挑战。 03区块SWOT分析 04个案分析 光启城是位于地铁3号线、4号线及9号线宜山路站的上盖TOD综合体项目，总建筑面积约16万平方米，由购物中心和办公空间组成，其中购物中心面积12万平方米，办公空间4万平方米。建筑主体为地上24层、地下4层，物业由上海德一置行物业管理有限公司管理，物业费为27.5元/㎡•月。该项目作为多产权楼宇，产权结构相对分散，但物业管理效果良好。 在租金方面，受外部供需失衡、内部产权分散、管理协调难度较大等多重因素叠加影响，近三年来，光启城办公租金持续下行，累计降幅约30%。此前市场租金水平普遍位于5-6元/㎡·日，目前整体回落至4-4.5元/㎡·日，部分急于出租以维持现金流的小业主，报价已下探至3.5元/㎡·日左右。 项目租户以批发和零售业与租赁和商务服务业为主、占比均超30%，科学研究和技术服务业与信息传输、软件和信息技术服务业紧随其后，分别占到17%和11%。 根据网上房地产信息显示，光启城办公楼每层划分为12个单元，单套建筑面积介于140至150平方米之间。灵活的小户型设计契合初创企业及服务业机构的办公需求，吸引了众多来自科技、互联网、咨询、设计等高成长性行业的企业入驻。然而，近年来受企业普遍推行降本增效策略以及创业活力放缓的影响，办公空间需求有所回落，目前项目空置率已上升至26%。 05小结 在上海写字楼市场竞争日益激烈的背景下，区域分化趋势日益凸显，“徐家汇—宜山路—漕河泾”梯度互补格局的成型为中山路宜山路办公区块确立了清晰的定位。该区域作为衔接高端商务与科技创新的纽 带，在整体布局中起到承上启下的关键作用。然而，该区块当前面临多重结构性挑战。一方面，办公供应过剩与需求复苏缓慢之间的矛盾较为突出；另一方面，空间品质与产业定位的匹配度较低。部分老旧楼宇存在设计陈旧、设施老化等问题，更新成本高，投资回报不确定，导致业主缺乏改造动力。此外，区域内多为产权分散楼宇，进一步制约了统一更新进程，空间品质提升明显滞后于市场需求。 近期，市政府办公厅发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，提出“六项举措、两项机制”共八个方面的支持政策，通过政府引导、分区分类施策、政策赋能、自主决策的方式，推动存量商务楼宇实现能级提升、功能转换、服务优化与空间重塑。2025年7月初，市规划资源局官网公示了虹桥经济技术开发区、漕河泾、五角场、大柏树、真如、苏河湾六大商务单元的更新规划，标志着城市更新进入实质性推进阶段。 未来，随着城市更新持续深化和产城融合不断加速，中山路宜山路区块有望从传统办公聚集区转型为智慧化、生态化的创新办公区域，成为徐汇区办公市场的关键增长极。但受宏观环境影响，市场需求仍处恢复阶段，短期内办公租金预计将继续面临下行压力。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2025年5月27日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10-11,15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988