宁波商业租赁市场年度研究报告

宏 观 经 济 环 境 GDP全年同比增速5%，四季度政策加码提振市场信心，面临价格收缩问题；最终消费支出对经济拉动作用持续减弱。 •第四季度实际GDP同步增速为5.0，四季度政策加码反馈的数据结果是较二季度三季度有明显增长；2024年名义GDP名义增速明显低于实际GDP增速，我国经济面临价格收缩问题。从需求端来看，出口继续是经济增长主要支撑项，最终消费支出对经济拉动作用则持续减弱。居民收入减缓抑制居民消费意愿，最终消费支出拉动GDP增长1.4%，第三季度较二季度下行0.8%。 •从需求端来看，出口继续是经济增长主要支撑项，最终消费支出对经济拉动作用则持续减弱。居民收入减缓抑制居民消费意愿，最终消费支出拉动GDP增长1.4%，较二季度下行0.8%。 城镇和农村居民的可支配收入及消费支出均呈现上升趋势；支出构成中食品烟酒、交通通信、教育等是增长主力。 2024年宁波GDP实现18147.7亿元，按不变价格计算同比增长5.4%，正式超越天津全国排名11，比去年增速略放缓。 第三产业占比持续第三年升高，第一、第二产业占比略降；第一第三产业增速放缓、第二产业增速加快。 •第一产业第三产业增速下降明显；第二产业增速加快；批发零售、交通运输仓储和邮政、房地产业增长速度有明显提升；住宿餐饮、金融业、服务行业增速下降明显。 数据来源：国家统计局、宁波市统计局数据;；数据更新到2024年第三季度 2024宁波人均GDP预计超17万元/人，增速平稳；GDP总量鄞州、北仑第一梯队，北仑、奉化增速快于2023年。 •GDP总值鄞州、北仑第一梯队，海曙、镇海第二梯队，江北、奉化第三梯队；北仑、奉化、江北较2023年增速加快，海曙、镇海较2023年增速放缓，鄞州增速基本持平。 数据来源：国家统计局、宁波市统计局数据;；数据更新到2024年第三季度 宁波居民可支配收入及消费支出 城镇和农村居民的可支配收入及消费支出均呈现上升趋势，但增速有所放缓、尤其是城镇居民增速下降较明显；人均消费支出增速与2023年比基本持平。 核心观点结论 l经济增速平稳：2024年宁波的GDP增速整体平稳，正式超越天津全国排名11，但比去年增速略放缓反映出宏观经济的整体压力。全国经济环境的不确定性对商业市场带来一定的挑战，尤其是零售和服务行业。 l消费需求逐步升级：尽管增速放缓，但消费者的消费结构发生了变化，越来越注重个性化、高品质商品和服务，推动商业市场向高端化、个性化、定制化方向发展。l外部环境的不确定性：如全球经济形势、疫情后的复苏等因素，仍影响着商业市场的稳定性和发展节奏。 l商业市场应适应宏观经济变化，注重消费者需求升级。l商业项目应加强数字化转型，提高运营效率，降低成本。l推动商业业态多元化，适应消费者的个性化和高品质需求，发展更具特色的非标商业和文化主题商业。 全 国 商 业 市 场 商业开业率略有回升，空置率回到疫情时期的空置水平，但整体商业闭店率高，商业经营市场环境压力比较大。 •自2017年以来整体商业开业率不断走低；从2020年截至2022年开始实际开业率连续三年低于50%；自2023年开始开业率略有回升，2024年前三季度开业率回归到70%左右。 •全国重点21个城市商业空置率在疫情后开始逐步降低，目前稳定在10%左右；二三线及以下城市空置率相对较高。截至2024年第三季度，大量商业集中入市和开业，这导致2025年商业竞争加剧，将会出现大量洗牌潮。 全国商业消费趋势 随着人工智能发展，市场已逐步实现从“大众化”向“个性化”转变。传统单一产品营销方式逐渐衰败，而个性化、多元化体验成为新时代的标准。 76% 消费者相比前一年全年冲动消费的次数减少 47% 消费者在购买时会更换零售商以获得更低价格/折扣 33% 消费者在购买时选择调整了数量/包装更小的产品 71% 消费者更加看重商品的品质，而不是原来的品牌 81% 消费者更愿意为“提升生活质感”的特性花更多钱 消费者更愿意因为“自己非常喜欢”花更多的钱 消费更加理性注重性价比，只为“悦己”支付溢价，在“悦己”方面，只为品质和爱好支付溢价。 全国商业市场 核心观点结论 l零售业态变化：传统零售模式受到线上购物和数字化零售的冲击，商业零售业态正在发生根本性变化，消费者购物习惯逐渐向线上转移。 l推动商业业态创新，拓展新的消费场景，特别是在数字化转型、零售创新及线上线下融合方面取得突破。 l商业开业率略有回升，空置率回到疫情时期的空置水平，但整体商业闭店率高，商业经营市场环境压力比较大。 l强化非标商业项目的特色化和个性化，发展精品店、仓储会员店、品牌折扣店等新的商业形态，以应对同质化竞争。 l市场同质化问题突出：全国商业市场面临较大同质化竞争，尤其是在一线城市和核心二线城市，商业项目和消费模式趋于雷同，导致消费吸引力下降。 l新兴业态崛起：随着直播电商、即时零售等新兴业态的崛起，传统商业市场需要加速创新与转型。 宁 波 商 业 市 场 宁波商业发展板块格局 江东和南部区域发展成熟，江北和东部新城高速发展、泛三江口升级改造，镇海、海曙西次级地段初步发展中。 •泛三江口为市级核心商圈，涵盖各个档次的商业业态，辐射全市消费者；天一广场传统商业广场升级改造以应对市场竞争，新开业的k11select购物艺术中心定位全市影响力项目； •东部新城为新兴区域级商圈，以阪急和文化广场为核心，逐渐成为宁波核心商圈之一；江北商圈为新兴区域级商圈，以万象城为核心目前商业人气稍显不足； •鄞州中心区商圈为区域级商圈，商圈拥有全市密度最大的购物中心，人气仅次于天一广场，辐射鄞州区，其中鄞州万达商圈能辐射全市消费者；江东商圈为区域级商圈，主要辐射高新区的消费者，人气充足。 •海曙西为新兴区域级商圈，以印象城和高鑫广场为核心；镇海商圈为新兴区域级商圈，以吾悦广场、万科1902、开元广场为核心 不完全统计全市分布购物中心或商场将近93个，主题街区25个；竞争激烈，同质化现象较严重。 2024年宁波新增购物中心供应7个，体量将近50万方，为近三年新增供应最高值。 2024年宁波不包括慈溪、余姚等地，商业项目新开业数量7个，增量面积为49.9万㎡，远高于2022年、2023年的新增数据；2025年上半年待开业项目，除去文创港宝龙广场，新增体量也有38.1万㎡，未来的竞争压力预期比较激烈。 备注：以上数据为购物中心供应数据，不包含非标商业及小商业形态数据 随着地产开发进入低谷，商业新增挂牌供应第三年下降；今年3月份高峰期之后每个月相对平稳，第四季度小幅下降。 备注：以上数据为网络挂牌出租数据，部分线下增量供应及部分购物中心开业供应数据未包含在内 挂牌单价第三年下降，2024年降幅8%；月度走势来看今年下半年市场单价降幅较大；挂牌总价平稳波动。 宁波商业新增挂牌供应结构配比 挂牌商业供给主力单价在30-70元/㎡之间，主力总价在10000元/间以下；主力面积在200㎡以下。 宁波购物中心首店入驻情况 2024年前三季度首店168家入驻，集中在餐饮和零售业态，宁波阪急百货、天一广场、万象城首店集中。 在品牌层级方面，首店涵盖了国际一线品牌、国内知名品牌以及众多具有特色的小众品牌等。 以天一广场、宁波阪急百货等商业项目为例，天一广场凭借其在宁波核心商圈的优越地理位置和强大影响力，积极吸引各类符合其潮奢定位以及满足不同消费需求的首店入驻，2022年引入宁波首店24家，2024年一季度又引入了11家首店，涵盖零售、餐饮等业态，通过不断更新品牌矩阵，保持商业的新鲜感和吸引力，巩固其作为“首店收割机”的地位。 宁波阪急百货则注重通过调改动作引入首店，2024年预计全年开设首店、调整新店近130家，在品牌选择上兼顾零售与餐饮等多业态的平衡，例如引入了挪威的运动品牌Helly Hansen、服饰潮牌13demarzo等强化零售品牌矩阵，同时也引进了餐饮首店来丰富业态，提升消费者的体验感。 项目分布 首店级别 前三季度宁波以城市首店为主，占比高达86%，全国和省份首店方面仍然有较大的发展空间。 重点商场天一广场调改升级首店集中入驻，宁波阪急百货成首店收割机，涉及餐饮类、服装类、时尚生活类。 业态构成 宁波首店集中在餐饮和零售业态占比90%以上（休闲餐饮业态以饮品和烘焙甜品为主，零售业态集中在时尚生活和服装两大类），生活服务、文体娱业态较少，另有少量儿童亲子、酒店品牌。 宁波购物中心首店入驻情况 阪急百货、天一广场、万象城、和义大道、K11为首店集中入驻项目；餐饮类稳健增长，零售“潮奢化”成为新亮点。 特色主题街区商业 市场商业同质化竞争倒逼产品升级，小体量非标商业异军突起，主题特色性商业注重功能、形象、场景化打造。 功能再造 场景化改造 形象跃升 非标商业打破传统购物中心的主力店模式，重新构建业态，聚焦消费者不断变化的需求，不断挖掘“流量价值”；从客户定位、市场定位反推项目功能需求和产品打造升级。 外部包装是非标商业吸引流量第一步，通过外立面改造、室内公共空间装修升级，提升商业项目的整体形象，使其更具吸引力，同时融入地域特色和文化记忆，彰显独特性。 如宁波银泰百货东门店打造二次元主题街区具有特色的主题场景，营造沉浸式消费体验环境，增加消费者停留时间和消费欲望，吸引了年轻客户尤其是热爱动漫、电竞、潮玩的消费者。 从宁波市众多商业项目改造情况来看，非标商业趋势显著，非标商业项目数量增加，除了基于同质化竞争严重的市场客观情况外，还有顺应城市能级的发展的因素。 在策略方面，运营主体多采取“一店一策”的方式，根据不同商业项目的地理位置、目标客群、原有基础等特点，制定针对性的改造方案，并引入各种主理人且自身具有粉丝基础的品牌，利用主理人自身及品牌的魅力为非标商业项目加持。 宁波的非标商业以城市更新、存量激活、商业焕新为基础，更聚焦小体量、个性化、在地化的融合，重视“流量价值”，在细分领域下，精准探索和把握当下消费者的喜好、消费习惯，通过引入热门品牌、打造网红打卡点等手段，提升商业项目的人气和流量来提高其市场竞争力。 特色主题街区商业 非标商业发展趋势会更加注重社群运营、品牌、场景关系等的联结；情绪经济渗入非标商业项目。 永宁巷一号 带梦胡同 IPN渔轮厂 通过宁波文艺生活市集和剧本杀相结合，打破传统房间式的剧本杀体验，全新市井跑图式真人剧本杀“人文江湖·月下妖”，随机遇到的摊主或者店家可能就是隐藏的NPC 根据不同的节日主题会在园区内设置艺术装置，打卡拍照可抽奖，还有独家限时网红主理人摊位 多次举办非遗打铁花、音乐会剧场等活动，在小红书、抖音等社交媒体平台反响较大 从上述活动的成功，可以窥见未来宁波非标商业发展趋势会更加注重社群运营、品牌、场景关系等的联结；通过场景打造、社群运营的增强，打造复合型商业载体，从空间场景、氛围体验等方面打造具有互动属性的内容，去满足年轻人等消费群体多元化的情绪需求；情绪经济也会在悄无声息中慢慢渗入非标商业项目，疗愈类、解压式业态在非标商业业态中的比重或许会逐渐增加。 宁波商业市场 核心观点结论 优化商圈布局 提升商业品质 对传统商业广场进行升级改造，以适应市场竞争，吸引更多消费者。推动新兴商圈（如东部新城、江北商圈）的商业项目向更高质量方向发展。 核心购物中心或商场的虹吸效应进一步加剧，商业中心的核心逐渐发生转移和升级，泛三江口、东部新城和江北商圈的商业人气初步成型，后续可通过优化内容进一步巩固核心地位。 支持中小型商业发展 加强市场稳定性 挂牌单价连续三年下降，2024年降幅为8%。下半年市场单价降幅较大，挂牌总价则平稳波动。对于商业单价和总价的波动，需要采取措施平稳市场，防止过大幅度的波动影响市场信心。 关注主力单价和总价在30-70元/m²之间、总价在10000元/间以下的中小型商业发展，提供相应的政策支持和发展空间。关注中小型商业项