宁波市商业租赁市场年报总结
宏观经济数据
- 全国经济: 总体平稳，消费市场呈现结构性分化，服务消费持续向好，体验经济成新增长点。线上渗透率持续提升，对实体商业提出更高要求。就业形势总体稳定，但面临通缩风险，PPI与CPI同时出现同比负增长，显示需求乏力。
- 宁波经济: 市场销售扩大，消费结构持续优化。升级类商品销售增势较好，线上消费与价格表现稳健。居民收入全面增长，政策红利释放，但收入增速与结构增速回落，需关注就业质量。
全国商业发展
- 供应放缓: 2025年新开购物中心283个，新增商业面积2037万㎡，同比分别下降37%和38%，市场进入存量优化阶段。
- 消费趋势: 体验/场景/在地文化成为主流，跨界/宠物/夜经济增速>30%。
- 城市分布: 市场高度集中，TOP10城市占全国新开项目的49.8%。宁波市场表现中等，与郑州、无锡并列全国第13位。
- 租金水平: 一线城市遥遥领先，宁波租金水平位居浙江第二，约为杭州价格的一半。
宁波市住宅商铺租赁市场
- 租金水平: 年度均值68.27元/月/㎡，位居浙江省第2名。12月节点租金62.32元/月/㎡，环比下降12.09%。宁波租金水平与杭州存在较大差距，年底租金环比下降幅度较大，显示市场存在一定的季节性波动和供需压力。
- 租金分区域水平: 海曙和鄞州基本一致，奉化最低。三江口商圈首层租金平均72.5元/月/㎡，东部新城62.5元/月/㎡，鄞州中心1.5-2.6元/月/㎡。
- 租金走势: 近五年持续下行调整通道，从2021年高点95.73元下降至2025年72.95元，累计降幅达23.8%。总价同步下降，年度平均总价从27,406元降至17,744元，累计降幅35.3%。
- 供应结构: 2025年度宁波市六区挂牌供应量近五年累计降幅55.5%。200㎡以内小面积商铺占主导，0-200㎡商铺占比达68%。中低端价格区间为主力，单价主力区间30-70元/月/㎡，总价集中区间0-10000元/月。
宁波商圈发展格局
- 整体格局: 三核两带多点分布格局。三核：三江口、东部新城、鄞州中心。两带：滨江商业带、地铁1号线商圈。多点：镇海开元广场、北仑富邦广场等。
- 三核商圈: 三江口和东部新城作为顶级商圈，租金坚挺且持续上涨，首店经济活跃；鄞州中心处于调整期，租金小幅下降。商圈分化明显，高端商业与区域商业呈现不同发展态势。
- 两带商业: 滨江商业带聚焦夜经济体验消费，地铁带聚焦便捷快取，形成互补格局。
- 多点布局: 庄市同心湖依托高教园，学生客流稳定，商业活力持续释放。东钱湖文旅板块结合旅游资源发展潜力高。其他区域特色节点如海曙西片区、北仑中心区、奉化主城区等。
代表性商业项目
- 万象城: 高端综合体，国际奢侈品牌集群，高端餐饮与美妆，屋顶花园与观景台，首店经济引领，场景体验创新。
- 阪急: 日系高端百货，商务精英客户，日系品牌首店集聚，高端美妆与配饰，精致餐饮与甜品。
- 开元广场: 区域商业中心，家庭消费客户，亲子教育与娱乐，家庭餐饮与零售，生活配套与超市。
2026年趋势与展望
- 租金走势: 预计2026年租金继续承压，上半年或延续下行，下半年有望企稳回升。商圈分化明显，顶级商圈租金相对坚挺。
- 供应结构: 新增供应继续放缓，市场进入存量优化阶段。存量商业升级改造成为主流，品质提升和业态优化是关键。社区商业将成为新增长点。
- 发展机遇: 宠物经济、夜经济、体验式消费等将持续高速增长。数字化升级，线上线下融合加速，数字化运营能力成为核心竞争力。
- 投资机遇: 租金底部区域具备长期投资价值，适合布局优质商铺。新兴商圈如庄市同心湖、东钱湖等具备发展潜力。细分业态如宠物、文创、体验等新兴业态机会大。
- 风险提示: 经济不确定性可能影响消费信心和租赁需求。供应持续增加短期内供需关系难以根本改善。运营成本上升，人力、能源等成本增加，盈利能力承压。
