2025年宁波市商业租赁市场年报

中 艾 世 联&世 联 行 浙 江 研 究 院 联 合 编 制 发 布发 布时 间 ：2 0 2 6年0 1月 目录 宏观经济数据全国与宁波地方经济运行态势,消费市场与价格指数分析 集中式商业供应、城市分布与消费趋势变化 04宁波商圈发展格局三核两带多点布局与新开业商业体分析 租金水平、供应结构与市场走势深度分析 代表性商业项目 市场进入存量优化与品质升级的新阶段 万象城、阪急等标杆项目运营表现分析 宏观经济数据 全国经济运行总体平稳宁波地方经济延续稳中有进发展态势 国民经济消费市场价格指数 N a t i o n a lR e t a i l 全国市场销售规模扩大，服务零售增长加快（1-11月） 服务零售额+5.4%增速比1-10月加快0.1个百分点 社会消费品零售总额45.6万亿元1-11月同比增长4.0% 网上零售额14.5万亿元同比增长9.1%,占比持续提升 服务零售增长亮点 文体休闲服务类零售额较快增长通讯信息服务类保持强劲增长势头旅游咨询租赁服务类增速显著交通出行服务类零售额快速增长 核心洞察:2025年消费市场呈现结构性分化特征,实物消费增速放缓,但服务消费持续向好,体验经济成新增长点。同时,线上渗透率持续提升,对实体商业提出更高要求。 E m p l o y m e n t&P r i c e I n d e x全国就业与价格指数：总体稳定但面临通缩风险（1-11月） N i n g b oE c o n o m y宁波当地经济:市场销售扩大,消费结构持续优化（1-11月） I n c o m e&P o l i c y宁波居民收入与政策支持:收入全面增长,政策红利释放 居民收入表现(前三季度) 政策支持体系 四大项收入表现全面增长工资、经营、财产、转移收入均实现正增长 提振消费专项行动《大力提振和扩大消费专项行动实施方案》 城乡居民收入倍差农村增收面优于城镇,发展更均衡 收入增速与结构收入增长动能减弱,结构有待优化 新业态新模式试点 消费新业态新模式新场景试点工作启动 政策红利持续释放,提振消费信心 工资与经营收入增长承压,需关注就业质量 财产增收潜力潜力不足,需拓宽增收渠道 综合分析:宁波居民收入呈现全面增长态势,但增速有所回落。政策层面多管齐下,通过提振消费、以旧换新、培育新业态等措施,为市场注入活力。 备注：以上数据来源为《宁波市统计局》11月底数据，中艾世联综合整理 全国商业发展 2025年全国集中式商业供应放缓市场进入存量优化阶段 购物中心城市分布商业面积 K e yS t a t i s t i c s2025年1-11月全国集中式商业发展关键数据：供应大幅收缩 线上渗透率25.9%实物电商,同比+5.7% 社零总额45.6万亿同比增长4.0% 供应大幅收缩 消费趋势变化 市场进入调整期 2025年1-11月新开项目数和面积均为近五年最低水平 体验/场景/在地文化成为主流,跨界/宠物/夜经济增速>30% 存量优化阶段,市场集中度提升,对运营能力要求更高 备注：以上数据来源为赢商网、观点指数等公开网站，中艾世联综合整理 M o n t h l yD i s t r i b u t i o n 2025年1-11月全国新开商业项目月度分布：金九银十高峰 关键发现 金九银十为开业高峰期, 9-10月合计开业97个项目,占全年1-11月的34.3%5月出现小高峰,开业38个项目,为上半年最高2-4月、7-8月为开业淡季,月均开业不足15个 2025年1-11月全国新开项目城市分布：市场高度集中 R e n t a lR a n k i n g 2025年全国住宅商铺租金城市排行：北上广深遥遥领先 宁波市场定位 一线城市租金优势 浙江城市表现 杭州排名全国第7,租金125.96元/月/㎡,体现了浙江省强劲的商业活力 北京、上海、深圳租金均超175元/月/㎡,显著高于其他城市,体现了强大的商业价值 宁波租金水平与一线城市存在较大差距,但也意味着更大的成长空间和投资价值 备注：以上数据来源为《全国房价行情网》，中艾世联综合整理 宁波市住宅商铺租赁市场 租金均值位居浙江第二市场供需结构持续调整 R e n t a lL e v e l2025年宁波租金水平：浙江第二约为杭州价格的一半，季节性波动年底承压大 •稳居浙江第二•领先温州21%•与一线城市差距较大 •年底租赁需求减弱•商铺退租增多•市场季节性调整 投资建议:宁波租金相对低位,性价比优势突出。与一线城市巨大差距也意味着更大的成长潜力和投资价值。 核心洞察:宁波住宅商铺租金稳居浙江第二,但与杭州存在较大差距。年底租金环比下降幅度较大,显示市场存在一定的季节性波动和供需压力。 备注：以上数据来源为《全国房价行情网》，中艾世联综合整理 R e n t a lL e v e l2025年宁波租金分区域水平：均价海曙和鄞州基本一致，奉化最低 R e n t a lA n a l y s i s2025年宁波市六区租金单价与总价走势：2.33-2.47元单价、1.5-1.77万元总价之间波动， 备注：以上数据来源为《全国房价行情网》，中艾世联综合整理 5 - Y e a rT r e n d 近五年宁波市六区租金走势：持续下行调整通道 总价同步下降 降幅逐年扩大 调整趋势明显 年度平均总价从27,406元降至17,744元,累计降幅35.3%,租户成本压力缓解 2025年降幅扩大至7.90%,显示市场调整压力加大,供需关系持续变化 从2021年高点95.73元持续下降至2025年72.95元,累计降幅达23.8% S u p p l yA n a l y s i s 2025年度宁波市六区挂牌供应量：近五年累计降幅55.5%总量下降明显，二季度为供应高峰 供应持续收缩 供需关系调整 月度波动显著 供应持续收缩有助于缓解供需压力,但租金仍呈下降趋势,显示市场仍需时间消化存量 2025年月均供应201套, 2月、6月、9月、12月出现供应高峰,10月最低仅140套 2021-2025年新增供应从5418套降至2409套,累计降幅55.5% A r e aS t r u c t u r e2025年度挂牌供应面积结构：200m²以内小面积商铺占主导 中型商业稀缺 大型商业占比 小面积商铺主导 300-800㎡商铺占比仅13.94%,中型商业供应量小 0-200㎡商铺占比达68%,社区商业和小型零售的旺盛需求 800㎡以上商铺占4.84%,大型旗舰店的供应相对有限 备注：以上数据来源为《全国房价行情网》，中艾世联综合整理 P r i c eS t r u c t u r e 2025年度供应价格结构：中低端价格区间为主力 单价主力区间 价格结构合理 总价集中区间 0-10000元/月占比60.08%,低租金商铺供应充足 中低价位供应充足,高价位相对稀缺,符合市场金字塔结构 30-70元/月/㎡占比达50.8%,中低端价格为主流 备注：以上数据来源为《全国房价行情网》，中艾世联综合整理 宁波商圈发展格局 三核两带多点主力商业虹吸效应越发明显 三核商圈两带商业多点布局 C o r eD i s t r i c t s Core Districts三核商圈：顶级商圈租金坚挺，首店经济活跃 三江口 鄞州中心 东部新城 “区域级”中心，3号线+5号线换乘，服务范围锁定鄞州中河、钟公庙、首南三大居住组团。客群画像：65%3-8km内家庭客、20%大学生、15%周边奉化/东钱湖进城客。 城市发源地+原行政文化中心，地铁1/2/3号线交汇，游客+本地高端消费“双轮驱动”。客群画像：30%外地游客、45%本地高净值、25%年轻打卡。 市政府+金融总部+高端住宅集聚，2019后才成势，商业体量≥70万㎡但入住率仍在爬升。客群画像：55%商务白领、20%外籍及外埠高阶、25%周边高端家庭 高端美妆集群 快时尚缩•国潮扩容 关键词区域客流•业态调整期 关键词商务客流回流•消费升级 关键词顶奢稳定•首店高地 三核商圈对比分析 商圈特点三江口老的城市级商圈东部新城新型城市级商圈鄞州中心区域级商圈 客户构成三江口综合构成东部新城商务白领为主鄞州中心家庭客户为主 发展趋势 品牌能级 稳定增长快速成长稳定调整 顶奢首店高端美妆国潮宠物 核心洞察:三江口和东部新城作为顶级商圈,租金坚挺且持续上涨,首店经济活跃;鄞州中心处于调整期,租金小幅下降。商圈分化明显,高端商业与区域商业呈现不同发展态势。 C o m m e r c i a lB e l t s 两带商业：滨江与地铁经济带的差异化发展 滨江商业带 地铁1号线商圈 覆盖范围文创港-老外滩-舟宿夜江沿甬江布局,串联多个夜经济节点 鼓楼-东门口-福明路 覆盖站点沿地铁线布局,交通便捷度高 +14% 500米内小商铺挂牌量地铁口商铺供应增加14% 租金表现持平量增价稳,适合小型快取业态 品牌置换率35%酒吧/餐酒融合品牌快速迭代 核心特征 核心特征 •地铁口商铺供应充足•租金稳定,性价比高•快取、甜品、零食折扣店为主 •夜经济繁荣, 21点后客流集中•酒吧、餐吧、LiveHouse为主力业态•品牌更新速度快,年轻化趋势明显 差异化定位 滨江带夜经济优势 地铁带流量优势 夜间客流占比高达42%,酒吧餐酒融合业态活跃,品牌迭代速度快 滨江带聚焦夜经济体验消费,地铁带聚焦便捷快取,形成互补格局 地铁口500米内商铺供应增长14%,租金保持稳定,适合小店模型 E m e r g i n gN o d e s多点布局：各区特色节点崛起 其他区域特色节点 核心项目陶麓、钱湖运动π文旅商业+运动休闲 海曙西片区发展中依托交通动线和城市西扩 依托高教园8万人学生客流,消费活力旺盛 定位特色特色文旅商业板块结合东钱湖旅游资源 北仑中心区成熟中港口经济带动,商务消费 新增小店190家2025年新增"校园外溢"小店 奉化主城区新兴中撤市设区红利,商业升级 平均租金120元/㎡•月性价比突出,创业门槛低 多点布局节点特征分析 发展潜力评估 庄市同心湖依托高教园,学生客流稳定,商业活力持续释放 客群定位清晰学生、游客、居民等细分客群明确,业态匹配度高 东钱湖文旅文旅结合,周末客流集中,但工作日客流有待提升 租金优势明显相比三核商圈,新晋节点租金门槛低,创业成本可控 2025年宁波新开业商业完成率约60%，延迟率高；2026年预期还有新增叠加，供需关系还需调整 延迟原因分析 市场供需压力较大,招商难度增加部分项目定位调整,优化业态组合开发商资金链趋紧,建设进度放缓等待更有利的市场时机 M a r k e tC h a r a c t e r i s t i c s 宁波商业格局特点总结 商圈多元化 供需压力大 虹吸效应加剧 阪急、天一、印象城等主力商业客流量吸附作用显著,首店经济活跃集中度高,顶级商圈与区域商圈分化明显 体验式消费兴起,三核两带多点格局成型,商圈定位差异化,满足不同消费需求 市场供应持续增长,部分项目延迟开业,供需关系仍需时间调整,租金承压 餐饮客单价分化 社区商业并重 业态创新活跃 社区商业与存量更新并重, 0-200㎡小商铺占比68%,社区商业成为供应主力 跨界融合、宠物经济、夜经济等新兴业态增速超30%,创新成为市场驱动力 高端商业和新兴业态客单价上升,大众消费领域相对稳定,餐饮业态分化明显 市场机遇 面临挑战 租金相对低位,短期市场承压,适合做长期布局政策红利持续释放,提振消费、以旧换新等措施落地新兴业态快速发展,宠物、夜经济、体验式消费潜力巨大 供需关系仍需调整,存量商业消化需要