市场监测 | 上海租赁住房市场（2025年6月）

城市测量师行定期监测上海集中式租赁住房市场，包括市场化运营的长租公寓以及政策性的保障性租赁住房、公共租赁住房，帮助大家了解租赁住房市场行情，欢迎持续关注~ 01租赁住房市场运行情况 据上海市房屋管理局网站公示信息（截至2025年6月30日）显示，2025年4月1日至6月30日全市共有6个纯租赁住房项目获发交付许可证，分布在闵行区、普陀区、宝山区及浦东新区4个行政区内。 2025年第二季度，上海共交付纯租赁住房项目28.4万平方米，与上一季度相比基本持平，但同比下降33%。随着假期因素消退，3月开始建设活动回归常态，二季度租赁住房单月交付量亦逐步恢复。 从区域分布看，2021年至今，浦东新区和闵行区R4类租赁住房交付项目众多且体量突出，稳居全市前两位，大幅领先于其他区域。二季度，闵行区与浦东新区继续保持领跑态势，交付面积均超9万平方米。普陀区亦表现良好，交付面积超8万平方米。同时，宝山区也有较小体量项目实现交付。 02个案分析 ——徐家 汇 区域 徐家汇区域的长租公寓市场依托成熟的商务环境和便利的交通网络，形成了以中高端产品为主的市场格局。区域内租赁需求主要来自周边商务区的高管、外企员工和高校教职工等中高收入群体，这类客群对居住品质和服务配套要求较高，进一步推动了市场向中高端方向发展。同时，少量紧凑型小户型产品有效满足了单身白领的租赁需求。得益于优越的区位条件和精准的产品定位，该区域长租公寓市场整体出租率保持在较高水平。 高端代表：城家公寓（徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店） 地址：合宝路46号 ●项目基本信息介绍 ①主要户型价格： ③项目环境： 城家公寓（徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店）目前提供35-50平方米的一居室和80平方米的二居室两种户型。若以年为单位起租，一居室的价格约为11000-14000元/月，二居室价格约为24000元/月。 项目周边有尚臻徐汇服务式公寓、佰舍（斜土路店）等多个高端公寓，市场竞争较为激烈。与其他仅提供长租服务的竞品不同，本项目采用“长租+短租”的灵活运营模式，能有效满足不同租期需求的客户，形成差异化竞争优势。 中端代表：城家公寓（日月光打浦桥地铁站店） 地址：肇嘉浜路7号 ●项目基本信息介绍 ①主要户型价格： ②其他费用与设施情况： ③项目环境： 城家公寓（日月光打浦桥地铁站店）提供20-35平方米的一居室，若以年为单位起租，价格约为5500-7500元/月。该项目总楼层37层，其中6-35层为长租公寓，提供约460套房源，为徐家汇区域内的大体量市场化租赁住房项目。项目地理位置优越，距离9号线打浦桥站约400米，交通便利，目前租赁情况良好。 低端代表：魔方公寓（大木桥路店） 地址：茶陵北路5号 ●项目基本信息介绍 ①主要户型价格： ③项目环境： 魔方公寓（大木桥路店）主打15-35平方米的一居室，其中15-20平方米的小户型占比最高，若以年为单位起租，价格区间约为4000-5300元/月。作为仅有两层的小型公寓项目，凭借优越的 地理位置和相对较低的价格水平，目前所有房源均已租罄，处于满租状态。 03近期政策及动态 近期政策 ●2025年经济社会发展总体要求 3月5日，全国两会召开，政府工作报告中提出居民收入增长和经济增长同步，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，推动经济回升向好。今年发展主要预期目标：国内生产总值增长5%左右，城镇调查失业率5.5%左右，城镇新增就业1200万人以上，居民消费价格涨幅2%左右。 ●加紧实施更加积极有为的宏观政策 4月25日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。加快地方政府专项债券、超长期特别国债等发行使用。兜牢基层“三保”底线。适时降准降息，保持流动性充裕，加力支持实体经济。 ●存款利率和LPR下调 5月20日，工商银行等六大行下调人民币存款利率，一年期定期存款利率下破1%。其中活期利率下调5个基点至0.05%；一年期、二年期均下调15个基点，分别为0.95%、1.05%；三年期和五年期均下调25个基点，分别至1.25%和1.3%。同日，央行宣布LPR下调10个基点，最新1年期LPR为3.0%；5年期以上LPR为3.5%。 ●更大力度推动房地产市场止跌回稳 6月13日召开国务院常务会议，听取构建房地产发展新模式和推进好房子建设有关情况汇报，审议通过《关于进一步完善信用修复制度的实施方案》。会议指出，构建房地产发展新模式，对于 促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。 ●上海出台住宅公积金新政 4月28日，上海出台《上海市灵活就业人员自愿缴存、提取和使用住房公积金实施办法》。新政明确，上海灵活就业人员自愿缴存住房公积金后，按规定享有购房时申请公积金贷款等权利，自2025年6月1日起施行。上海曾出台《上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存、提取和使用住房公积金实施办法》，满足沪籍条件和属于部分职业类型的灵活就业者可以办理住房公积金业务。新政不设户籍限制，扩大职业类型，让更多的灵活就业人员能享受到住房公积金制度红利。新政涵盖公积金提取、缴存和贷款等三个方面，主要有六大特点：一、自愿参加。二、缴存灵活。三、账户转移方便。四、提取自由。五、享受公积金贷款。六、权益保障。 近期市场动态 ●上海闵房集团：收购商品房用作保障性租赁房 6月10日，上海闵房集团发布公告：收购商品房用作保障性租赁房！从公告上看，意向收购房源主要具备以下几个条件：1、具备现房交付条件；2、产权清晰无权属纠纷；3、房源集中且总量具一定规模；从去年各地公布的收储细则来看，定价基本相当于周边商品房的五折以下。 ●宝山区金地草莓社区南大旗舰店正式启动招租 4月7日，宝山区金地草莓社区南大旗舰店正式启动招租，该项目位于清卓路125弄，距15号线南大路站约900米。它是金地集团的首个全新建造大型保障性租赁住房社区，也是宝山南大智慧城目前套数最多的租赁住房社区。1488套首开房源为28-30平方米的单间、41-45平方米一室一厅和42平方米两室。预租期签约，最高可达2个月免租，目前租金2700-5000元/月。 ●普陀区西部乐巢智和苑开业 5月14日，普陀区西部乐巢智和苑开业，该项目位于桃浦镇皋兰山路49弄，距离地铁11号线武威路站300米。作为普陀近地铁最大规模的保障性租赁住房社区，本次供应1156套精装房源，户型涵盖40㎡的精致一房、66㎡的舒适两房、73㎡的可变两房和113㎡的可变四房。一房租金约3200-4900元/月，二房租金约6600-7800元/月。 04总结与展望 集中式长租公寓市场整体供应趋于平稳，新增项目入市节奏较前期峰值明显减缓。前期累积的大量库存仍是市场的主要压力来源，项目去化未达预期，持续的供需不平衡使租金承压下行。为争夺有限的客源，运营商普遍采取降价、延长免租期等去化策略，致使租金增长乏力，部分项目经营压力凸显。 此外，多数大型项目（尤其是利用R4地块开发的项目）位于外环外等新兴板块，此类区域短期内仍存在生活配套一般、交通不便等问题，难以有效吸引核心客群。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2025年7月15日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10,11,15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988