一、政策及宏观经济分析
- 住房租赁市场自2016年起加速发展，2021年中央提出发展保障性租赁住房，政策支持体系逐渐完善。
- 2024年“517地产新政”推出，将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款，设立3000亿元支持地方国企收购已建成未出售商品房用作配租配售，并扩大适用范围至全国。
- “以购代建”模式成为保租房房源的新兴方向，地方国企收储存量房用作保障性住房成为趋势。
- 2024年经济发展压力增大，全国实际GDP增速5.0%，低于2023年；M1同比负增长，经济状况边际改善但整体面临压力。
- 上海及全国均面临消费降级压力，社会消费品零售总额增速放缓，居民消费信心较弱。
- 就业压力增加，居民收入承压，16-24岁、25-29岁年龄段失业率较高，对租赁市场影响较大。
- 物价面临通缩压力，12月中国及上海CPI同比降至0.1，全国租赁房房租CPI连续9个月负增长，上海CPI同样处于低位。
- 上海租赁市场活跃度持续低位运行，截至12月底，上海租赁活跃度同比下跌26%。
二、上海集中式公寓市场分析
- 上海机构运营的长租公寓项目集中分布在闵行和浦东新区，占比超过20%。
- 2024年长租公寓项目持续扩容，累计上市140个项目，主要集中在浦东、闵行。
- 上市项目以保租房为主，项目数量占比达到57%、套数占比达到71%，大型租赁社区较多。
- 集中式公寓行业竞争加剧，企业关注细分赛道投资机会，如亲子度假公寓、高端服务式公寓、特定产业群体宿舍型公寓。
- 长租公寓运营企业更多地接受短租业务，提升整体运营效率，但面临服务人员和软件成本增加的挑战。
- 2024年12月，上海长租公寓平均挂牌价格约3.3元/平/日，实际租金2.9元/平/日，空置率16%，空置天数12.8天，续租率46%。
三、上海散租市场分析
- 2024年累计成交51万套散租房源，截至12月套均租金降至4944元/月，同比下跌7.2%。
- 浦东新区、闵行区、宝山区全年租赁房源成交套数位居前三，租赁需求更加活跃。
- 中心城区租金继续下跌，普遍跌至2.7-3.5元/平/天，郊区普遍在1.5-2元/平/天，远郊在1元/平/天以下。
- 一室、二室房源成交占比达到74%，小户型产品需求占主导，成交客户以到期换房为主，更加追求性价比。
- 上海库存房源明显增长，供应集中在浦东、闵行、宝山，截至12月库存租赁房源约5.6万套，环比增长9%。
- 年底各户型库存环比均上升，12月50-70平环比增长15%，一室户型供应量环比增加1.2个百分点，三室及以上减少1个百分点。
- 上海住宅的租金、售价环比双降，租金收益率达到1.63%，市区老旧小区、动迁密集的板块具备低房价、租赁活跃的特征，租金收益率较高。
