房地产行业：2024年上海租赁住房市场月报

1 0月 刊 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老 核心观点 集中式公寓 政策及宏观 散租市场 核心观点：10月供应增加、市场需求回落、部分项目加大优惠抢收客户 核心观点：一系列政策影响下，经济指标反弹好转，但总体仍有压力 核心观点：10月上海散租市场“量价齐跌”，全市租金收益率降至1.6% 目录 01一、政策及宏观经济分析 02二、上海集中式公寓市场分析 03三、上海散租市场分析 政策热点 10月从中央至地方，纷纷表态支持、加快收购存量房用于保障性租赁住房，地方层面优化公积金提取政策，提高提取额度用于支付租金 企业动态 10月资本市场动态集中在保租房REITs方面。同时企业加快业务拓展步伐、企业间达成长租公寓领域的新合作 宏观-经济发展动能指标反弹 10月中国宏观经济指标出现反弹，但整体形势依然严峻。采购经理人指数PMI再度升至荣枯线以上，略微高于50；M1同比连续7个月负增长，但10月同比跌幅6.1%，比9月收窄。市场上用于短期流通及企业支出的资金持续减少，投资倾向偏弱，经济发展形势不乐观 宏观-上海发放消费券叠加双十一大促，消费大幅反弹 10月份全国社会消费品零售总额同比仅增长4.8%，环比9月增长1.6个百分点，指标连续2个月回升。本月上海发布多轮消费券、叠加双十一大促提前，上海社会消费品零售总额同比增长10.9%，指标由负转正、大幅反弹，但如果未来减少消费券发放，社零仍有回落压力 宏观-就业形势好转，居民收入趋稳 10月城镇调查失业率为5%，环比9月失业率下降0.1个百分点，就业形势好转，与2023年底持平（5%）。居民就业率趋稳有助于修复居民对未来的收入预期，帮助租赁市场租金企稳。从结构看，同策监测的上海产业数据中，居民收入中以5-10K、10-15K的收入群体为主，也是租赁市场的主流群体 宏观-10月物价面临通缩压力、租金下行压力明显 CPI包含住房租金变动，10月中国及上海CPI依然面临通缩压力。国际CPI通胀目标通常设置为2%，中国及上海CPI连续一年半处于低位，个别月份负增长，房屋租金持平乃至负增长反应市场租赁需求疲软 宏观-上海租赁需求持续降低，10月环比下跌10.3% 上海租赁住房需求持续低位运行。10月上海租赁活跃度同比下跌29.6%、环比下跌10.3%，租赁需求活跃度持续降低、低位运行。与十大城市对比，当前上海租赁活跃度低于深圳、广州，远高于北京及其他城市 目录 01一、政策及宏观经济分析 02二、上海集中式公寓市场分析 03三、上海散租市场分析 项目供应-土拍 项目供应-当月上市集中式公寓项目 当月上海新开业13个项目，共1.4万间房。其中华为西岑人才公寓、城开莘社区二期、微领地新静安中心社区、上海嘉定橙心人才社区、浦发有家康桥社区为大体量项目。驻在星耀、壹棠、宜安居为本月新开业的中高端服务式公寓项目 1-10月累计上市122个项目，主要分布在浦东、闵行及嘉定 2024年1-10月累计新增122个项目，2024年机构运营的长租公寓项目仍在持续扩张。分区域看，新增的长租公寓项目主要集中在闵行、浦东，均超过1.4万套，本月青浦区华为人才公寓入市，单项目贡献5862套房源 长租公寓项目运营情况 挂牌租金3.6元/平/日 平均租金：3.6元/平/日 2024年10月，全上海机构运营的长租公寓平均挂牌价格约3.6元/平/日。受租赁淡季影响，本月长租公寓挂牌价环比微跌4.7%，属季节性波动，长租公寓市场价格总体平稳 实际租金3.3元/平/日 实际租金：3.3元/平/日 扣除议价空间后，上海长租公寓的实际价格为3.3元/平/日，环比下跌9% 议价空间10% 议价空间：10% 本月租赁市场热度下降，未来至春节前均处于租赁淡季，运营企业通过多种方式促销，加快房源销售，议价空间增加4.3个百分点 空置率17.6% 空置率：17.6% 本月监测长租公寓项目通过多种方式促销、吸引租户续签合同，降低空置率，本月样本空置率17.6%，环比减少4.9% 长租公寓项目运营情况 空置天数16.1天 空置天数：16.1天 根据同策调研的万间长租公寓，房源退租后，平均需要16.1天才能找到新租客，环比9月基本持平 续租率52% 续租率：52% 根据同策调研的万间长租公寓，本月运营商通过多种优惠措施吸引租户续签，约52%的客户选择续租，与9月相比上升1个百分点。无优惠措施项目续租率在30%-40% 来访转化23.2% 来访转化：23.2% 根据同策调研的万间长租公寓，本月带优惠措施项目的来访转化率为23.2%，环比增加了3.5个百分点。运营较差的项目转化率普遍在15%左右 客房比1.04 客房比：1.04 根据同策调研的万间长租公寓，本月来访客户总量同可租房源的比为1.04，相比9月的1.25下滑明显，反应市场总体需求减弱 目录 01一、政策及宏观经济分析 02二、上海集中式公寓市场分析 03三、上海散租市场分析 10月上海散租市场量价齐跌、坪效降至2.3元，议价幅度增加至7.13% 10月成交4.5万套散租房源，环比下跌6.4%，套均租金4950元/月，经历7、8月份租赁旺季后，9月、10月租金连续下跌。本月租金坪效跌至2.29元/平/天，环比下跌1.5%，租赁房源议价幅度7.13%，较上月小幅上升，受需求减弱影响，客业双方在价格谈判中，业主方让步更大，进一步拉低市场成交租金 10月份各区域成交套数及分区租金 分区域看，浦东新区、闵行区、宝山区当月租赁房源成交套数位居前三，租赁需求更加活跃。价格方面，中心城区租金普遍在3-3.5元/平/天，五大新城普遍在1.5-2元/平/天 10月上海租赁住房成交结构变化 分单价成交套数占比 分面积段成交套数占比 10月，5-8元/平/天房源成交占比增长4个百分点，而3元以下产品占比下跌 10月，50平以下房源成交占比增加3%，其余面积段占比环比持平，或略微降低 分房型成交套数占比 分总价成交套数占比 10月，1室、2室房源成交占比下跌，3室及以上产品占比增加。总出租房间数达到10万间，环比下跌1.4% 10月，3K元以下房源成交占比增加，3-5K元成交占比下跌2%，其余环比持平 10月成交结构：1-3元的占比下跌5个百分点，5-8元占比增加4个百分点 10月上海1-3元/平/天的租赁住宅成交占比下跌5个百分点，5-8元/平/天的租赁住宅成交占比增加4个百分点。10月份在一系列房地产政策影响下，二手房买卖交易活跃，同时叠加租赁需求回落，租赁房源供需双降 10月上海挂牌房源租金2.9元/平/天，连续下跌4个月 10月上海各类住宅的租赁挂牌租金约2.9元/平/天，环比下跌-5.9%，10月上海租赁市场进入淡季，市场价格延续下降趋势。分区域看，除崇明、金山、奉贤三大郊区外，其余板块挂牌租金均明显下跌。中心城区黄浦区、长宁区、徐汇区租金超过4元/平/天，静安区10月份跌破4元/平/天。嘉定、青浦、松江价格在2-2.5元/平/天 上海库存房源持续上涨，集中在浦东、闵行、宝山 10月上海库存租赁房源约5.19万套，环比下跌12%。受房地产新政影响，上海二手房交易增加，出租的挂牌房源量减少。浦东新区挂牌房源数量最多，约7000套（占比13%），其次为闵行区接近4000套（占比7.6%）。 10月50平以下、120平以上库存环比降幅超过10%，其余房型环比持平 10月租金在5元/平/日以上的库存环比下跌约5成，其余环比持平 1-3元的供应占比环比增加6个百分点，5-8元占比下跌4个百分点 10月上海1-3元/平/天的租赁住宅供应占比增加6个百分点，5-8元/平/天的租赁住宅供应占比减少4个百分点。10月份在一系列房地产政策影响下，二手房买卖交易活跃，同时叠加租赁需求回落，租赁房源供需双降 10月全市租金下跌带动租金收益率环比微跌至1.6% 10月上海住宅的平均租金收益率环比微跌，自2023年下半年起，二手房成交价持续下跌、但租金相对平稳，带动全市租金收益率稳步提升，至8月租赁旺季升至阶段性高点1.74%。9、10月份连续下跌，降至1.6%。分房龄看，5年以内的次新房租金收益率最低，约1.3%。5年以上的住房租金收益率在1.6%-1.8%之间 市中心租金收益率普遍低于1.8% 10月上海各区的平均租金收益率普遍在1.8%以下，青浦区因华为搬迁，租金价格上升因而租售偏高。总体来看外围区域的租售比略高于中心城区。分板块看，两类板块租售比偏高，1、市区老旧小区、动迁小区密集的板块，房价水平较低、如果租赁市场活跃，则租金收益率偏高，如曹杨、中原。2、远郊区板块住宅售价较低，如果板块内具有产业支撑、带来稳定的租赁需求，则租金收益率较高，如嘉定北、临港乡镇等板块 上海房协供需对接——长租公寓专项服务 商务对接：宋先生13816098769 长租公寓专项服务内容 战略咨询 专题研究 市场调研 长租公寓项目运营情况监测，帮助调研租金水平、出租率、入驻客户等 对企业开拓长租公寓业务进行战略发展、企业组织管理等方面的咨询 项目投资可行性研究、项目策划及定位、长租产品及产品线研究等 开业筹备 运营提升 品牌服务 包括招租、场地准备、活动策划、人员招聘、薪酬设计等，贯穿项目爬坡期 从品牌解读、项目推广、企业测评、活动运营等方面增强品牌价值 帮助企业从组织管理、客户服务、硬件设施、销售等方面提升运营效率 头条号公众号