上海住房租赁市场月报（2024年3月）

2024年3月核心观点： 2024年3月，上海租赁住房挂牌环比“量价齐跌”，市场热度较低。在房租下跌和收入上涨的作用下，房租收入比降至25.37%，租金压力为2019年以来的历史最低点，其中，郊区的房租收入比持续下降，性价比凸显，也从侧面验证了青浦、嘉定租金坚挺的内在逻辑。 从市场主体结构上看，截至2024年一季度，上海租赁住房行业市场主体以运营系为主导，未来将“国进民退”。上海国企租赁住房在运营方面呈现两个特点，即国企保租房大都自建租赁品牌，同时，通常采取国企重资产持有+民企运营的合作模式，共同推进项目。 本月，上海《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》特别强调了支持住房租赁企业发展，结合年初以来，国家出台“住房租赁金融17条”、央行“1000亿元租赁住房贷款支持计划”试点落地等，为专业化住房租赁企业的发展营造了有利的政策氛围。与此同时，不少头部企业实践也进入收获期。招商蛇口、万科、龙湖等多家房企在年报和业绩发布中提及长租公寓业务稳步增长，以长租公寓为代表的“第二曲线”业务营收大幅提升、实现盈利，优势逐渐显现。未来住房租赁企业将迎来更加广阔的发展空间。 一、住房租赁政策热点 （一）国家层面：两会期间，住房租赁市场发展成为热议话题，多位政协委员提出鼓励住房租赁机构发展的建议，提出从金融、财税政策角度加大对市场化、专业化租赁企业的支持。 在今年全国两会期间，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题成为热议话题，住房问题关乎民生福祉，其中，住房租赁市场发展亦受到各方高度关注。 全国政协委员、民进中央经济委员会副主任范小云接受记者采访时建议，以保障性租赁住房与机构化长租房“两条腿走路”的发展思路，提高机构化长租房占比，鼓励提升金融政策对市场化、专业化长租机构的支持力度，以促进长租市场平稳健康发展。 全国政协委员、中央团校（中国青年政治学院）原党委书记倪邦文围绕青年居住体验，递交了《关于助力青年人圆梦安居的提案》，从三个方面提出建议：第一，着力增加青年住房供给规模，优化供给结构。第二，围绕“青年住房一件事”，形成系统化、分层分类的青年住房支持体系。第三，提升青年租住体验，让租住成为青年认可的生活方式。 全国政协委员、北京国家会计学院教授秦荣生建议，一方面鼓励专业租赁企业参与保租房建设及运营，可以通过联合运营、委托运营、包租运营和投资改造等方式投入保租房市场建设，增加租房市场供给；此外，还要加大对专业租赁企业的金融、财税政策支持力度，拓宽融资渠道，推动住房租赁REITs的发行。 （二）上海层面：本月，上海出台了《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，特别强调了支持住房租赁企业发展，培育行业龙头，积极打造租赁经营品牌。继上月闵行、普陀公布2024年保租房建设筹措计划后，本月嘉定区公布2024年将筹措保租房6000套（间）、供应1275套（间），今年筹措、供应规模相比去年明显减少，保租房筹措高峰已过。 1、上海印发《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，支持住房租赁企业发展 3月8日，上海市人民政府办公厅印发《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，特别强调了支持住房租赁企业发展。加快培育一批行业龙头企业，整合上下游资源，创新增值服务、社群服务等，积极打造住房租赁经营品牌。完善住房租赁公共服务平台功能，推动全市房源“一键查询”，市场化租房、保障性租赁住房“一站式办理”等。支持将优质的集中式住房租赁项目、分散式代理经租项目纳入住房租赁公共服务平台。完善政策法规体系，建立良好的租赁市场环境。 2、上海嘉定区2024年将筹措保租房6000套（间） 嘉定区两会进一步细化明确了嘉定区2024年经济社会发展的工作目标和主要任务。据统计，过去一年，嘉定通过多种渠道共筹措各类保障性租赁住房9436套（间），投放市场5930套（间）。今年将筹措各类保障性租赁住房6000套（间）、供应1275套（间）。相比去年实际筹措及供应规模，今年筹措、供应规模分别下降36%、78%。 二、上海住房租赁市场温度 3月，上海住房租赁市场热度依旧较低，受二手房成交量大涨的影响，全市挂牌房源数量环比减少，平均租金环比转涨为跌，呈“量价齐跌”态势。在房租下跌和收入上涨的作用下，房租收入比降至25.37%，为2019年以来的历史最低，且郊区房租收入比与市区房租收入比的差距持续拉大，从侧面验证了上海郊区（特别是嘉定、青浦）租金相对坚挺的原因。新盘入市节奏相比年初有所加快，新开项目12个，入市房源6300余间，主力是R4新建租赁社区。3月成交5宗配建公租房地块，由于主要是市区小面积地块，租赁住房建面较1-2月累计建面下降48%至1.4万平方米。 1、供应量价走势：本月全市供应方面环比“量价齐跌”，市场热度依旧较低，但相比去年同期，挂牌量同比增幅和租金同比跌幅均有所收窄。60平方米以上的房源挂牌量占比提高，带动套均租金提高。闵行等7个区的租金环比上涨，虹口等9个区租金环比下跌。 3月一般是上半年楼市交易相对活跃的高点。2024年3月，因春节假期积累的市场需求集中释放，学区房集中交易时间节点多在3月，同时持续放松的楼市政策效应得到一定的体现，上海市二手房成交套数环比大涨170%，达到近一年来的最高。 受二手房成交量大涨的影响，截至2024年3月，上海全市挂牌房源数量环比继续减少1.9%，环比降幅扩大0.9pts，同比增加26.7%，同比增幅相比上月明显缩小了48pts。全市挂牌房源的每平方米月均租金为87.2元/平/月，环比转涨为跌7%，同比继续下跌8.2%，但跌幅有明显收窄。 从区域看，黄浦、静安、普陀、浦东、闵行、金山、崇明7区的租金水平环比有所提升，但同比仅青浦、嘉定2区租金增长。与2023年全年平均租金相比，仅青浦、嘉定两个区的租金是上涨的，而松江、奉贤跌幅在5%以内，市区跌幅在5-10%之间，金山、崇明两区跌幅超15%。 数据来源:链家、易居研究院。数据说明：按照当月平均租金排序。 从面积上看，本月挂牌房源的套均面积环比上升2.19%至80.9平方米，带动套均租金环比提高了1.56%至7056元/套。其中，60平方米以下的租赁住房套数占比环比减少3.7pts至39.4%；60-100平方米的租赁住房占比跃居首位，占比为40.2%，环比提高3.2pts；100-140平方米的占比为12.6%，环比下降0.2pts；140平方米以上的占比7.9%，环比提高0.7pts。 2、租金压力走势：房租收入比降至25.37%，为2019年以来的历史最低，郊区房租收入比持续下降，性价比凸显 在房租下降及收入提高的作用下，2024年3月上海的房租收入比环比下降0.16pts至25.37%，为2019年以来的历史最低，同比下降3.57pts。房租收入比从2023年11月至2024年3月连续5个月保持在相对合理区间（即房租收入比小于30%）。 将上海与国际城市相比较，2024年3月，上海市中心房屋的房租收入比环比抬升0.3pts，在7个国际城市中仍处在最高位，而上海郊区的房租收入比环比下降2.5pts，在7个城市中居第二位。市中心与郊区的房租收入比差额攀升至6%，为2019年以来的最高，这也可以从侧面验证，上海郊区租金市场相对坚挺的原因——即郊区租赁住房性价比逐渐凸显。 3、新盘入市情况：3月入市节奏加快，新开项目12个，入市房源6300余间，主力是R4新建租赁社区，市属区属国企发力，打造自有品牌 2024年3月，上海新入市集中式租赁住房项目12个，入市房源合计6362间。相比上月，入市项目数量及房源数量均有明显增加，与1-2月的规模总和基本相当。入市项目产品线以白领公寓为主，另有1个服务式公寓。有5个项目是R4新建租赁社区，房间套数合计5375间，项目数量及房间套数分别占本月新开项目的四成、八成。其他为存量改造项目。 超过或近1000间的大型社区型项目有3个，均为R4新建租赁社区，均位于浦东新区。这3个项目分别是地产城方仁恒派世博璟尚社区、浦发有家康泽社区和LIN舍·临港泥城服务式公寓，其中LIN舍·临港泥城服务式公寓是上海临港创新经济发展服务有限公司首个自主开发的长租公寓项目。 3月，市属和区属国企有不少项目入市，且都打造了自有租赁住房品牌，成为市场一股重要力量。比如徐汇区的徐房集团“徐房悦庭”的首个保租房——徐房悦庭M社区入市，闵行区的闵房集团将旧住房成套改造为蓝白领公寓的河东小区科创港湾公寓，浦发集团的“浦发有家”推出第三个大型保租房社区——康泽社区，陆家嘴集团“陆家嘴乐居（L HOME）”将文教大厦改造为白领公寓——浦电雍萃。 4、新增用地情况：成交5宗配建公租房地块，由于市区地块较多，租赁住房建面较1-2月累计建面下降48%至1.4万平方米。 2024年3月，上海成交5宗地块涉及租赁住房，相比1-2月合计出让地块数量有所增加，租赁住房建筑面积合计1.39万平方米，相比1-2月合计租房面积下降了48.5%，主要是由于1-2月成交地块以松江泗泾、佘山和青浦赵巷等郊区为主，单宗地块租赁面积较大，而3月市区的涉租地块更多，单宗地块租赁面积较小。这5宗地块均为配建住宅面积5%作为公租房。 三、上海重点住房租赁企业动态 （一）部分房企经过前期布局和开拓“第二曲线”，在传统开发业务营收同比下滑的情况下，“第二曲线”业务营收大幅提升、实现盈利，优势逐渐显现。3月以来，多家房企在年报和业绩发布中提及长租公寓业务稳步增长：招商蛇口表示以长租公寓为代表的资产运营业务将成为战略重点之一；万科的租赁住宅业务自2008年启动以来，首次实现年度整体盈利；建设银行旗下的建信住房通过管理大量房源和设立租赁基金，业务走向收获期；华润轻重并举布局长租公寓业务，在公寓大资管领域走在行业前列；龙湖的长租公寓等运营业务以75%的高毛利率、60%的核心权益净利润贡献率带动集团整体利润企稳回升。 1、招商蛇口：长租公寓是2024年企业战略重点之一 3月20日，招商蛇口召开2023年度业绩发布会暨投资者交流会。随着行业发展逻辑发生根本性变化，招商蛇口在稳定开发业务基本盘的前提下，也着手培育围绕资产运营和城市服务等非开发业务的“第二曲线”。资产运营业务主营包括集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。2023年招商蛇口全口径资产运营收入66.91亿元，资产运营的营收占3.39%，同比大幅提升40.58%，实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润）33亿元。 董事长蒋铁峰表示，集中商业、长租公寓和产业园区将是今年战略重点。他强调，资产运营的核心是提升盈利能力。“要转变思想，从过去赚快钱、赚大钱变成赚慢钱，赚持久、可持续的钱。” 2、龙湖：2023年冠寓租金收入同比增长6%至25.5亿元，累计开业12.3万间。 3月22日，龙湖集团发布了2023年度报告。报告显示，龙湖集团2023年运营及服务收入248.8亿元，同比增长5.7%；在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。长租公寓及产城业务板块显示，龙湖冠寓已开业门店数达300多家，已开业房间数达12.3万间，期末出租率达95.5%，6个月及以上房源出租率达96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元。 在龙湖业绩发布会上，管理层表示“目前，龙湖集团以商业、长租公寓构成的运营业务的毛利率已经达到75%，而服务业务中，物业管理和龙湖龙智造未来也将维持30%的毛利率水平。” 3、万科：2023年租赁住宅业务营收同比增长6.8%至34.6亿元、运营23.33万间，首次实现年度整体盈利 3月28日，据万科2023年年度报告，万科的租赁住宅业务（含非并表项目）在2023年实现了整体盈利。2023年万科租赁住宅业务实现营业收入约34.6亿元，同比增长6.8%。万科旗下长租公寓品牌泊寓新获取房间2.28万间，净新增开业1.35万间。截至2023年底，万科泊寓共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业18.01万间，业务布局全国31个