2025年上海租赁住房市场月报9月刊

9月 刊 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老 目录 01一、政策及宏观经济分析 02二、上海集中式公寓市场分析 03三、上海散租市场分析 核心观点 政策及宏观 集中式公寓 散租市场 核心观点：保租房集中上市，集中式公寓获客难度增加 核心观点：经济指标温和回升，租赁市场进入淡季、租金承压 核心观点：9月散租市场需求下滑、陪读租房减少，单身租房占比增加 政策热点 9月《住房租赁条例》正式施行，各城市加快相关政策部署。加快推动存量土地、项目转化为租赁房 企业动态 9月资本市场动态集中在保租房REITs方面。同时企业加快业务拓展步伐、企业间达成长租公寓领域的新合作 宏观-经济发展动能较弱 9月经济运行继续反弹、但总体宏观调控压力仍然存在。采购经理人指数PMI上升0.5至49.8，连续6个月低于荣枯线50；受调整统计口径影响，个人活期存款进入M1统计范围，M1指标的同比增速连续回升、经济真实运行状况依然承压。随着美元走弱、股市走强，企业结售汇意愿提升、居民将部分定期存款转入证券账户及理财，9月M1同比增速进一步上升至7.2% 宏观-上海社零反弹，但仍依赖补贴政策 9月份全国社会消费品零售总额同比增长3%、同比增速比8月下跌0.4个百分点。国补对社会消费品零售的增长效果边际递减，如本月家用电器和音像器材类同比增速由8月的增长14.3%，降至仅增长3.3%。本月上海社会消费品零售总额同比增速同样降至9.2% 宏观-9月CPI继续负增长、租金承压 9月全国及上海CPI指标略有上升，但依然面临通缩压力。国际CPI通胀目标通常设置为2%，中国及上海CPI连续两年处于低位，本月全国CPI同比下跌0.3%、租赁房房租CPI同比持平。上海CPI同比下跌0.1%、居住CPI同比持平。租赁市场进入淡季，租金承压 宏观-上海租赁活跃度下降，当月环比下跌8.1% 上海租赁住房活跃度环比下跌，同比远低于去年同期。通过人口大数据及网络行为大数据，建立租房客户寻找房源的活跃度指数。8月租赁需求继续回落、未来市场将逐渐进入淡季。9月租赁指数同比下跌19.3%、环比下跌8.1%，租赁市场总体需求连续下滑 目录 01一、政策及宏观经济分析 02二、上海集中式公寓市场分析 03三、上海散租市场分析 项目供应-土拍 项目供应-当月上市集中式公寓项目 9月上海新开业18个项目，共9771间房。本月新上市4个房间数超过1000的大型公寓项目，均为保租房。其中兆景华庭青年社区达到2800套 9月上市18个项目，主要分布在嘉定、徐汇 2025年9月新增18个项目，合计供应9771间，其中超过9成房源为保租房或带有保租房性质的人才房。分区域看，新增的长租公寓项目主要集中在浦东、宝山、静安，分别为3105间、2161间、1734间 长租公寓项目运营情况 挂牌租金3.4元/平/日 平均租金：3.4元/平/日 2025年9月，全上海机构运营的长租公寓平均挂牌价格约3.4元/平/日。本月长租公寓挂牌价环比下跌2% 实际租金3.2元/平/日 实际租金：3.2元/平/日 扣除议价空间后，上海长租公寓的实际价格为3.2元/平/日，环比微跌0.3% 议价空间7.9% 议价空间：7.9% 本月租赁需求环比略有回落，运营企业总体价格基本维稳，议价空间环比增加0.1个百分点 空置率19% 空置率：19% 租赁市场进入淡季，新增客户减少。本月样本空置率19%，环比增加2个百分点 长租公寓项目运营情况 空置天数15天 空置天数：15天 根据同策调研的万间长租公寓，房源退租后，平均需要15天才能找到新租客，本月监测项目客户来访下降、空置天数增加 续租率31% 根据同策调研的万间长租公寓，约31%的客户选择续租。部分运营较差的项目续租率仅为20%-25% 来访转化14% 根据同策调研的万间长租公寓，本月监测项目的来访转化率为14%，环比降低1个百分点 客房比1.6 客房比：1.6 根据同策调研的万间长租公寓，本月来访客户总量同可租房源的比为1.6，相比8月数据下降0.3，反应新增客户数量出现下滑、而可租房源量增加 数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家 目录 01一、政策及宏观经济分析 02二、上海集中式公寓市场分析 03三、上海散租市场分析 9月上海散租坪效2.17元，议价幅度为7.93% 9月成交4.16万套散租房源，套均租金4753元/月，租赁市场成交量大幅下滑。本月租金坪效达到2.17元/平/天，环比下跌1.7%，租赁房源议价幅度上升至7.93%，租赁市场进入淡季，租赁市场下行调整压力加大 9月份各区域成交套数及分区租金 分区域看，浦东新区、闵行区、青浦区当月租赁房源成交套数位居前三，租赁需求更加活跃。价格方面，中心城区租金总体小幅下降，普遍维持2.7-3.0元/平/天，郊区租金率先下跌，普遍在1.4-2元/平/天，远郊在0.8元/平/天 9月上海租赁住房成交结构变化 分单价成交套数占比 分面积段成交套数占比 9月，1元/平/天的房源占比增加2个百分点，1-3元/平/天的房源占比增加4个百分点。高单价房源成交占比下降 9月，50平以下成交占比上升7个百分点、70平以上各面积段成交占比均下跌，反应家庭入学租房需求基本满足，家庭租房占比下滑 分房型成交套数占比 分总价成交套数占比 9月，1室房源成交占比增加8个百分点，2室及以上房源成交占比均下降。反应家庭租房占比下降，单间需求占比增加 9月，2K元以下租赁成交占比增加6个百分点，2-3K成交占比增加3个百分点，5K元以上各总价段占比均减少，反应低总价的需求占比提升 9月成交结构：低价、小面积的刚需占比提升 9月，50平以下房源成交占比升至33.3%，增加7.2个百分点，3元/平/天以下的房源成交占比增加6.5个百分点。而大面积、多房间、高单价的房型占比下滑，反应陪读家庭在开学前换租的需求基本满足，本月面向家庭客户为主的租赁需求占比下滑，单身租房需求占比增加 9月上海挂牌房源租金2.8元/平/天，挂牌价格环比持平 9月上海租赁市场挂牌价格环比持平，市场进入租赁淡季，租金价格已预先调整，维持2.8元/平/天。分区域看，中心城区挂牌价格上涨，近郊城区市场如宝山、闵行挂牌价格略有下跌 上海库存房源下跌，供应集中在浦东、闵行、宝山 9月上海库存租赁房源约4.42万套，环比下跌24%。浦东新区挂牌房源数量最多，约5834套（占比13.2%），其次为闵行区4170套（占比9.4%） 9月各面积段房源挂牌均环比下跌 数据来源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家 9月租金在1-5元/平/天的挂牌房源环比下跌1/4 9月1-3元/平/天的房源库存占比达53.1个百分点 分价格段看，1-3元/平/天的房源库存占比达53.1个百分点，其次为3-5元/平/天的房源库存占比33.4个百分点 9月租金收益率继续上涨，升至1.7% 9月上海住宅的租金、售价环比均微跌，尤其售价下跌幅度更大，租金收益率略有上涨，达到1.7%。分房龄看，5年以内的次新房租金收益率最低，约1.2%。5年以上的住房租金收益率在1.5%-1.8%之间 各区租金收益率普遍集中在1.5-1.7% 9月上海各区的平均租金收益率普遍在1.8%以下，主要集中在1.6-1.7%。分板块看，市区老旧小区、动迁密集的板块具备低房价、租赁活跃的特征，租金收益率较高。而远郊区域房价低、如果具有产业支撑带来稳定租赁需求，则租金收益率较高。 同策长租公寓服务内容 商务对接：宋先生13816098769 长租公寓专项服务内容 战略咨询 专题研究 市场调研 长租公寓项目运营情况监测，帮助调研租金水平、出租率、入驻客户等 项目投资可行性研究、项目策划及定位、长租产品及产品线研究等 对企业开拓长租公寓业务进行战略发展、企业组织管理等方面的咨询 开业筹备 运营提升 品牌服务 从品牌解读、项目推广、企业测评、活动运营等方面增强品牌价值 帮助企业从组织管理、客户服务、硬件设施、销售等方面提升运营效率 包括招租、场地准备、活动策划、人员招聘、薪酬设计等，贯穿项目爬坡期 头条号公众号