2025年宁波市办公租赁市场年报

2025年宁波市办公租赁市场年报 深度解析·数据驱动·市场前瞻 中 艾 世 联&世 联 行 浙 江 研 究 院 联 合 编 制 发 布发 布时 间 ：2 0 2 6年0 1月 EXECUTIVE SUMMARY核心结论 租金水平 供应情况 RENT LEVEL SUPPLY SITUATION 45.45元/m²·月— 2025年年平均租金 同比2024年下降2.86%，为2012年以来最低水平，预计2026年价格仍承压 8125套— 2025年全年挂牌量较2024年下降14.98%，市场空置率维持在23%上下波动，供需趋于稳定 政策影响POLICY IMPACT 需求特征 DEMAND CHARACTERISTICS 145.15万户—宁波各类经营主体同比增长2.35%，整体保持稳定增长，但增速有所放缓 需求端和供给侧的双重支持聚焦产业升级、提振和扩大消费、放宽经营主体住所登记条件 核心判断：宁波办公租赁市场处于以价换量阶段，租金持续承压但空置率趋于稳定，2026年仍将是租户友好型市场 宏观环境 经济总量·市场活力·产业增长 NATIONAL MACRO ECONOMY 全国宏观经济态势：增长速度放缓，出现通货紧缩迹象 核心特征：PPI和CPI同时出现负增长，出现通货紧缩的风险迹象需求乏力，货币政策与财政政策双宽松。 NINGBO ECONOMY 宁波经济表现：高新技术服务和新质生产力产业投资增长明显 房地产开发投资-43.5%影响 租金与产品结构 租金走势·区域差异·价格结构 RENT CONCLUSION 租金核心结论：同比下降2.86%，达到2012年以来最低水平 2026年租金预测 区域分化 价格仍承压 核心板块有望率先企稳，东部新城<15%最健康 租金跌幅进一步加剧，以价换量更明显 供给高峰与需求恢复放缓，但价格竞争仍激烈 租户视角：2026年是租户友好型市场，装修免租期等优惠力度增强 业主视角：采取差异化策略，核心区域可小幅提价，老旧楼宇申请改造补贴 RENT TREND 年度租金单价走势：较2024年降幅1.34元/天·m²，四季度再降、价格继续承压 年度租金走势分析 持续下行趋势 2025年年平均租金45.45元/m²·月，同比下降2.86%，降幅较2024年进一步扩大 以价换量明显 市场进入租户友好阶段，业主通过降价策略维持出租率，空置率稳定在20%左右 历史低位水平 当前租金为2012年以来最低水平，为租户提供了较好的租赁窗口期 核心发现 季度租金呈现波动下行态势，Q2经历一轮大的降幅后，Q4租金再次下跌，目前跌至最低位，市场价格压力持续 RENT STRUCTURE单价结构与总价结构：30-50元/月·m²，总价1万元以下为主力区间 成本优势 总价结构特征 单价结构特征 30-50元/m²·月是主力价格区间，占比约65%，反映市场以中等价位为主 5000-10000元/月是主力总价区间，占比约67%，适配中小企业需求；30000元/月整层以上大面积、高总价占比小。 相比一线城市宁波办公租赁成本优势明显，同等面积租金仅为上海、杭州的40-50% REGIONAL RENT 租金区域分布：鄞州以1.59元居于榜首，北仑、奉化为价格洼地 第一梯队：鄞州区（1.59元），商务中心地位稳固，租金领先 供给与需求端分析 市场供应趋势·面积结构特征·企业变化特征 SUPPLY TREND 市场供应套数趋势：挂牌量较2024年下降约15%，供应及去库存趋稳定 SUPPLY STRUCTURE 市场供应面积结构:100-300m²为主力，半层及以上面积段占比低 主力供应100-300m²面积段 76.29% 供给占比最高，是市场绝对主力 该面积段满足中小企业和初创企业需求，适配宁波民营经济活跃的特点 面积结构特征 1递减趋势：供给占比随面积增大而递减2大户型稀缺：800m²及以上面积段供给占比极低3整层稀缺：整层及以上房源占比不足5% BUSINESS ENTITIES 经营主体数量稳定增长：145.15万户，较2024年底增长2.09%，增速放缓 经营主体构成 核心判断：整体经营主体数量保持稳定增长态势，但增速有所放缓，反映市场趋于成熟稳定 INDUSTRY STRUCTURE产业结构：制造业主导特色鲜明，厂房需求大、商务办公需求相对乏力 全国制造业单项冠军第一城119家 国家级制造业单项冠军企业·连续8年领跑全国 119家制造业单项冠军产业分布 市场启示：制造业占比高办公需求略乏力，需关注生产性服务业和总部经济机会 办公需求特点：制造业特征导致厂房需求大、办公租赁需求小 REGIONAL DISTRIBUTION 核心产业区域分布：鄞州主力承接，但北仑、余慈等严重分化上市企业需求 鄞州区 核心区域·商务中心 27家 A股上市公司位居首位 宁波上市公司最密集的核心区域，商务办公需求集中，市场活跃度最高 区域分布特征 周边区域占比高 北仑、余姚、慈溪等周边区县A股上市公司占比高，大多聚集在工业园区 中心城区需求乏力与制造业大市相匹配，传统商务办公需求相对有限 鄞州优势明显 作为商务中心，鄞州区显著领先其他地区，成为办公租赁核心市场 市中心典型商务区 5大板块·量价情况·典型项目 EASTERN NEW CITY 东部新城典型项目 优于平均值，健康 占比68% 代表性商务楼宇 区域特点 城市新中心 宁波中心大厦租金：3-3.6元/m²·天 东部新城是宁波城市新中心，政府重点打造，未来发展前景最佳 空置率：5~8% 市场最健康 空置率仅13%，是全市最健康的商务区域，供需平衡 国际金融服务中心租金：2-2.55元/m²·天空置率：20~30% 高端品质 楼宇品质最高，配套设施最完善，租金水平领先，企业档次最高 战略地位：东部新城是企业总部和金融机构的首选地，2026年可小幅提价 空置率：8~15% 备注：以上数据为中艾世联实地调研东部新城16个典型项目后综合整理统计，仅作参考 HAISHU DISTRICT 海曙核心区典型项目 优于平均值，健康 代表性商务楼宇 区域特点 核心商圈 中信银行大厦租金：1.6-2.2元/m²·天空置率：8~10% 海曙核心区是宁波传统核心商圈，交通便利，配套成熟 租户结构 金融、贸易、专业服务类企业为主，租户稳定性高 市场机会 面积段：100-500m² 适合注重地段和配套的中小型企业，议价空间10-15% 投资建议：海曙区适合服务业企业入驻，品牌形象好，客户认知度高 面积段：120-400m² 备注：以上数据为中艾世联实地调研海曙核心区12个典型项目后综合整理统计，仅作参考 LAOJIANGDONG DISTRICT 老江东典型项目 市场空置压力大 元/m²·天 占比78% 代表性商务楼宇 区域特点 非核心商务区 泰富广场AB楼租金：2.1-2.4元/m²·天空置率：20~28% 老江东是非核心商务区域，项目较老品质一般，但老城配套完善 价格优势 租金性价比优，适合初创企业和成本敏感型企业 和丰创意广场租金：2.1-2.2元/m²·天空置率：18~23% 发展潜力 成熟区域未来商务氛围预期变化不大，价值提升空间有限 租赁建议：老江东适合初创企业和成长型企业，议价空间大，性价比突出 面积段：100-250m² 备注：以上数据为中艾世联实地调研老江东核心区13个典型项目后综合整理统计，仅作参考 SOUTHERN BUSINESS DISTRICT 南部商务区（含鄞州核心区）典型项目 供需平衡临界点 代表性商务楼宇 区域特点 产业聚集 南部商务区是宁波重要的产业聚集区，企业类型多元化 空置率：2~5% 产业集聚、供需平衡科技、金融、专业服务类企业高度聚集，产业链完整空置率17%，供需相对平衡，租金稳定，选择空间大 定位多元、性价比高楼宇品质高，配套完善，租金水平领先，市场认可度高 空置率：5~8% 租金适中，配套完善，适合各类企业入驻，性价比突出 综合评估：南部商务区是成长型企业的理想选择，市场成熟，机会丰富 JIANGBEI DISTRICT 江北区典型项目 严重供大于求 区域特点 价格洼地 来福士广场租金：3.3-3.9元/m²·天 江北区租金相对较低，是市场价格洼地，适合成本敏感型企业 空置率：5~8% 议价空间大 空置率28%，供大于求，租户议价空间大，可争取更多优惠 分化严重 面积段：120-400m² 中心区以来福士为代表量价稳定，非三江口核心区竞争激烈 投资建议：江北区适合预算有限的企业，可锁定改造楼宇，享受政策红利 面积段：100-300m² 备注：以上数据为中艾世联实地调研江北三江口片区、湾头板块、前洋板块27个典型项目后综合整理统计，仅作参考 PREFERENTIAL POLICIES各板块典型项目优惠政策 押付方式 租期要求 免租期 标准租期1-2年 标准免租期1-2个月 主流方式押二付三 短租选择共享工位 灵活方式押一付三 特殊情况可达3个月 少数项目可接受 部分暗间可接受短租 电费标准 装修标准 办公家具 大多按电力局标准收费，少数项目存在略微差价 精装修（顶地墙+VRV空调），大多可提供免费定制化分割 少数项目提供办公家具，可实现拎包入驻 签约注意事项 议价策略 •长期租约：签2年以上可争取更多免租期•大面积：租赁300m²以上议价空间更大•快速决策：快速签约可争取额外优惠•对比报价：多项目对比，增加议价筹码 •免租期：明确写入合同，避免口头承诺•物业费：确认是否包含在租金内•停车费：了解停车费用及availability•续租权：明确续租条件和优先权 备注：以上数据为中艾世联实地调研当前市场典型项目后综合整理统计，仅作参考 2026年市场展望 市场预测·市场策略·政策建议 2026 MARKET OUTLOOK 2026年市场展望 竞争格局 空置走势 租金走势 供应竞争放缓，逐步去库存 需求放缓市场需求趋于稳定 新增与改造叠加 整体空置率预计可以修复到20%左右 东部新城<15%仍最健康 市场趋于理性 核心板块有望率先企稳 2026年市场关键驱动因素 供给端 政策端 需求端 新增供应放缓，存量改造加速，市场供给结构优化 存量改造政策延续，数字经济补贴持续，利好市场 企业恢复放缓，需求稳定但增长有限，租户更理性 租金持续承压，以价换量成主流，租户议价能力强 核心判断：2026年仍将是租户友好型市场，租金下行压力持续，但核心区域价值凸显 机会提示：东部新城等核心板块有望率先企稳，适合长期战略布局 STRATEGY RECOMMENDATIONS市场策略建议 企业策略 业主策略 选址建议锁定江北/镇海改造楼宇 东部新城可小幅提价 议价空间10-15% 老旧楼宇申请改造补贴 提升出租率+10pct 产业导向型补贴约30元/㎡月 核心行动要点 关键成功因素 1租户：把握租户友好窗口期，锁定长期租约，争取最大优惠2业主：差异化定价策略，核心区域保价，非核心区域灵活议价3政府：持续政策支持力度，扩大补贴覆盖面，优化市场环境 数据驱动：基于市场数据制定决策，避免盲目定价灵活应对：根据区域特点调整策略，差异化竞争长期视角：关注长期价值，布局核心区域优质资产 总结：2026年宁波办公租赁市场将继续呈现租户友好特征，各方主体需采取差异化策略应对市场变化，把握结构性机会 POLICY ENVIRONMENT 政府政策建议：三政策叠加发力 2026年存量资产盘活、楼宇星级奖励、数字经济提质 存量资产盘活