核心结论
- 租金水平：2025年年平均租金为45.45元/m²·月，同比下降2.86%，为2012年以来最低水平，预计2026年价格仍承压。
- 供应情况：2025年全年挂牌量8125套，较2024年下降14.98%，市场空置率维持在23%上下波动，供需趋于稳定。
- 需求特征：宁波各类经营主体同比增长2.35%，整体保持稳定增长，但增速有所放缓。
- 政策影响：需求端和供给侧的双重支持，聚焦产业升级、提振和扩大消费、放宽经营主体住所登记条件。
宏观环境
- 全国宏观经济：增长速度放缓，出现通货紧缩迹象，需求乏力，货币政策与财政政策双宽松。
- 宁波经济表现：高新技术服务和新质生产力产业投资增长明显，科技服务业、高技术服务业和人工智能核心产业投资增速均高于全部投资。
租金与产品结构
- 租金走势：2025年年平均租金45.45元/m²·月，同比下降2.86%，以价换量明显，2026年租金跌幅进一步加剧。
- 区域差异：鄞州租金最高（1.59元/m²·月），北仑、奉化为价格洼地（1.10-1.31元/m²·月）。
- 价格结构：30-50元/月·m²是主力价格区间（约65%），5000-10000元/月是主力总价区间（约67%）。
- 供给面积结构：100-300m²占76%，半层及以上面积段占比低。
供给与需求端分析
- 市场供应趋势：挂牌量较2024年下降14.98%，供应及去库存趋稳定，市场空置率~23%。
- 企业变化特征：145.15万户，较2024年底增长2.09%，增速放缓。
- 产业结构：制造业主导，办公租赁需求相对乏力，需关注生产性服务业和总部经济机会。
- 区域分布：鄞州主力承接，北仑、余慈等严重分化，宁波上市公司多聚集在鄞州核心区域。
市中心典型商务区
- 东部新城：平均租金2.30元/m²·月，空置率约13%，主力面积300-1000m²占比68%，市场最健康。
- 海曙核心区：平均租金1.94元/m²·月，空置率约12%，主力面积120-300m²占比75%。
- 老江东：平均租金1.8元/m²·月，空置率约20%，主力面积100-250m²占比78%。
- 南部商务区（含鄞州核心区）：平均租金1.61元/m²·月，空置率约17%，主力面积150-300m²占比75%。
- 江北区：平均租金1.42元/m²·月，空置率约28%，主力面积120-280m²占比70%，价格洼地。
2026年市场展望
- 市场预测：租金仍承压，空置率~23%，策略差异化。
- 市场关键驱动因素：供给端新增供应放缓，存量改造加速；需求端企业恢复放缓，需求稳定但增长有限；政策端存量改造政策延续，数字经济补贴持续。
- 核心判断：2026年仍将是租户友好型市场，租金下行压力持续，但核心区域价值凸显。
市场策略建议
- 企业策略：选址建议锁定江北/镇海改造楼宇，产业导向型补贴约30元/㎡月。
- 业主策略：东部新城可小幅提价，老旧楼宇申请改造补贴提升出租率+10pct。
- 政府政策建议：三政策叠加发力，包括存量资产盘活、楼宇星级奖励、数字经济提质。
编制主体单位介绍
- 公司简介：具备丰富的产业及商业资源，通过“咨询+实施+数智”一体化服务模式，协助客户实现综合资产运营效率提升和资产增值。
- 服务模型：顾问咨询+运营实施+数智支持一体化。
- 服务板块：可行性研究、产业规划咨询、招商租赁、物业及综合管理等。
