宁波商业租赁市场半年度研究报告

宏 观 经 济 环 境 全国GDP历年数据及增速 2025年上半年GDP同比增速5.3%，延续24年四季度反弹势头；价格收缩有所缓解，国内有效需求不足；经济回升向好基础仍需加力巩固。 •第一季度实际GDP同步增速为5.4%，延续了2024年四季度政策加码的反弹势头，反映一系列稳增长措施的短期提振作用，但经济“开门红”后动能趋缓，二季度增速回落至5.2%，较一季度放缓0.2个百分点，表明政策的促进效应开始减弱。从需求端来看，国内有效需求不足，居民收入增速减缓叠加就业预期不稳，经济回升向好，基础仍需加力巩固。 •从需求端来看，经济增长的主要支撑项从净出口转变为最终消费支出，净出口对经济拉动作用自24年第二季度开始逐渐减弱，25年第二季度资本形成对经济增长的贡献回到24年下半年水平。 全国居民人均可支配收入及消费支出 城镇和农村居民的可支配收入及消费支出均保持上升趋势，全国居民人均可支配收入增速略微加快，全国居民人均消费支出增速放缓；支出构成中占比前三为食品烟酒、居住、交通通信；教育文化娱乐支出同比增长达11.8%。 宁波GDP历年数据及增速 2025年一季度宁波GDP实现4420.5亿元，实际GDP同比增长5.6%，在主要城市中，宁波增速竞争力强，增量可观。 宁波GDP三产数据及占比 第三产业占比持续升高，第一、第二产业占比略降；第三产业增速加快、第一第二产业与24年基本持平。 •第一产业与第二产业增速与上年持平；第三产业增速加快；批发零售、服务行业增速加快；房地产业增速转正；住宿餐饮、金融业、交通运输仓储和邮政业增速下降。 宁波人均GDP及市六区GDP 2025年宁波人均GDP预计继续上涨，增速平稳；2025年第一季度GDP总量鄞州、北仑保持领先，北仑一季度GDP总量同比增速达7.1%。 •GDP总值鄞州、北仑第一梯队，海曙、镇海第二梯队，江北、奉化第三梯队；北仑、海曙、江北一季度较2024年增速加快，奉化、鄞州增速放缓，镇海增速基本持平。 数据来源：国家统计局、宁波市统计局数据;；数据更新到2025年第一季度 宁波居民可支配收入及消费支出 城镇和农村居民的可支配收入及消费支出均保持上升趋势。2025一季度各指标增速与2024年全年水平相比，除城镇居民收入增速回升外，其余数据增速有所放缓。 核心观点结论 ⚫经济增速平稳：宁波在2025年上半年经济运行保持了平稳增长态势，但产业结构呈现出第三产业对GDP增长的贡献率有所提升的趋势，而第二产业的增速有所放缓。全国经济环境的不确定性对商业市场带来一定的挑战，尤其是零售和服务行业。 ⚫消费能力提升：全国居民人均可支配收入的增加，将直接转化为消费能力的提升，有利于零售、餐饮、文旅等消费服务业发展。但如果全国整体内需持续疲软，也将影响本地消费市场的活跃度。 ⚫外部环境的不确定性：如全球经济形势及全球贸易环境复杂等因素，仍影响着商业市场的稳定性和发展节奏。 ⚫提振消费信心，激发内需潜力：尽管居民收入在增长，但消费意愿仍需进一步激发，鼓励商场、街区、文旅场所等打造沉浸式、体验式消费新业态，吸引年轻群体和家庭消费。 ⚫深化产业升级，提升商业配套服务：宁波作为制造业大市，第二产业面临转型升级的压力，商业发展应与产业升级紧密结合，促进产业集群与商业融合。 ⚫推动商业业态多元化，满足不同消费群体的需求：结合宁波的城市特点、产业基础和消费趋势，打造更具吸引力和竞争力的商业环境。 全 国 商 业 市 场 全国商业开业率及空置率 25年拟开业项目相较24年数量增加，竞争压力加大；25年一季度全国重点城市的商业空置率上升，其中，二三线及以下城市商业空置率相对较高 •自2017年以来整体商业开业率不断走低；虽自2023年开始开业率略有回升，但从拟开业项目数量来看，数量持续走低，开发商目前开发项目决策较为谨慎。 •全国重点21个城市商业空置率在疫情后逐步降低后，2025年一季度空置率略上升；二三线及以下城市商业空置率相对较高，部分二线城市核心商圈空置率突破35%。 全国十大消费热点及细分市场 在中国消费市场，数字经济的蓬勃发展与消费升级的持续推进形成了双重驱动力。政策利好释放、技术创新突破，人口结构的变化也催生出了一系列新的细分消费领域。 政策驱动 国潮消费 •耐用消费品以旧换新•服务消费补贴政策•房地产消费类 •新中式设计领域全新表达•节日消费场景创新 •国潮餐饮•国潮美妆•国潮智能设备 •区县商业加速推进•消费金融类 •愈疗解压•宠物人性化服务•怀旧复古经济 •功能性食品•心理健康•运动健康 •沉浸式娱乐体验馆•深度文旅经济•场景化购物 •区块链技术保障消费安全与溯源•生物识别 •AI+消费全链条•智能家居•VR消费场景规模化 •工作坊经济•微度假经济 •零包装与循环零售模式•双碳经济 •新能源汽车•节能绿色家居家电•可持续时尚与环保 •县域商业综合体升级•新能源汽车县域普及•县域文旅IP化运营•农产品品牌化与直供消费•县域银发消费升级 •智能养老设备•老年文娱旅游服务•专业化老年健康管理 •跨境电商全球化•出境深度体验游•跨境教育服务创新 •老年专属生活服务•失能老人照护服务 •进口商品本土化•文化跨境融合体验 在技术革新推动体验迭代、政策调控促进结构完善，以及消费价值观转变引发市场重塑的多重作用下，消费者对“科技赋能、人文关怀、情感共鸣、场景体验、便捷高效”的消费需求日益凸显，消费者需要有更丰富的选择权的消费市场和更高品质的生活体验。 全国商业市场 核心观点结论 ⚫消费者追求更丰富的选择和更高品质的生活体验：消费市场正从传统的物质消费转向更注重体验、情感、科技赋能和多元化的需求。这要求企业和商业运营必须精准把握这些消费热点和细分领域，通过创新产品、服务和商业模式，在激烈的市场竞争中脱颖而出。 ⚫政策导向始终是影响消费市场走向的重要变量：2025年，各级政府将继续推出一系列促消费政策组合拳，通过财政补贴、税收优惠和金融支持等手段，在关键领域激发消费潜力。这类政策不仅着眼于短期需求提振，更注重培育长期消费增长动能，推动消费市场实现质的有效提升和量的合理增长。 ⚫开业数量下降，空置率上升：拟开业项目数量持续走低，开发商决策较为谨慎，空置率持续上升，二三线城市尤为突出。 ⚫市场同质化问题突出：全国商业市场面临较大同质化竞争，尤其是在一线城市和核心二线城市，商业项目和消费模式趋于雷同，导致消费吸引力下降。 宁 波 商 业 市 场 三江口及鄞州核心发展成熟，江北和东部新城高速发展，镇海、海曙西次级地段初步发展中。 •泛三江口为市级核心商圈，涵盖各个档次的商业业态，辐射全市消费者；天一广场传统商业广场升级改造以应对市场竞争。 •东部新城为新兴区域级商圈，以阪急和文化广场为核心，逐渐成为宁波核心商圈之一；江北商圈为新兴区域级商圈，以万象城为核心目前商业人气稍显不足；•鄞州中心区商圈为区域级商圈，商圈拥有全市密度最大的购物中心，人气仅次于天一广场，辐射鄞州区，其中鄞州万达商圈能辐射全市消费者；江东商圈为区域级商圈，主要辐射高新区的消费者，人气充足。•海曙西为新兴区域级商圈，以印象城和高鑫广场为核心；镇海商圈为新兴区域级商圈，以吾悦广场、万科1902、开元广场为核心。 宁波商业发展板块格局 据不完全统计，2025年上半年市五区共有购物中心或商场将近96个，主题街区26个；项目主要集中在鄞州、海曙区。 2025年上半年宁波新增购物中心供应6个，体量合计38.4万方，下半年预计入市4个项目，体量合计29.8万方。 2025年上半年宁波商业项目新开业数量6个，增量面积为38.4万㎡，已高于2022年整年供应，与2023年持平；2025年下半年待开业项目，新增体量合计29.8万㎡，未来的竞争压力仍旧激烈。 备注：以上数据为购物中心供应数据，不包含非标商业及小商业形态数据 宁波商业新增挂牌供应量 2025上半年连续两个季度商业挂牌供应量上升，第二季度供应量环比上升33.7%；从月度数据看，除1月显著低于其余月份外，2-6月供应量波动平稳。 宁波商业单价走势 挂牌商业单价连续四个季度下降，降幅达15.6%；上半年单价在三月上升至峰值。 宁波商业总价走势 挂牌商业总价今年二季度略有上升；但上半年各月度起伏较大，在六月上升至上半年峰值。 宁波商业新增挂牌供应结构配比 挂牌商业供给主力单价在30-70元/㎡之间，主力总价在10000元/间以下；主力面积在200㎡以下。 宁波购物中心首店入驻情况 2025年上半年45家首店入驻宁波，级别以城市首店为主，集中分布在宁波万象城、阪急百货、天一广场，入驻业态主要为餐饮和零售业。 品牌层级范围覆盖全面，首店覆盖了国际潮牌、国内知名品牌以及众多具有特色的小众品牌等。 以宁波阪急百货商业项目为例，阪急百货凭借其在宁波东部新城的优越区位条件、便利的交通、背靠东部新城核心商务区以及优质消费 人 群 的 高 客 流 量 吸 引 了 例 如 网 红 面 包 店FORNO意 大 利 面 包、设 计 师 轻 奢 品 牌AWproject、以及各类餐饮商家的首店入驻。2025年上半年阪急百货引入7家宁波首店、1家浙江首店、1家全国首店，涵盖零售、餐饮等业态，阪急百货通过不断更新品牌矩阵，兼顾多业态的平衡，提升消费者的体验感，保持作为第一梯队商业项目的新鲜感和吸引力。 项目分布 首店级别 上半年宁波以城市首店为主，占比高达82%，全国和省份首店方面仍然有较大的发展空间。 宁波万象城入驻10家首店，宁波阪急百货入驻9家首店，受餐饮类、服装类、时尚生活类等业态首店的青睐。 业态构成 宁波首店集中在餐饮和零售业态，其中，休闲餐饮业态以咖啡甜品、快捷简餐为主；零售业态集中在时尚生活和服装两大类。 宁波购物中心首店入驻情况阪急百货、万象城、天一广场为首店集中入驻项目；首店类 型以精致餐饮为主。 特色主题街区商业 市场商业同质化竞争倒逼产品升级，小体量非标商业异军突起，主题特色性商业注重功能、形象、场景化打造。 功能再造 场景化改造 形象跃升 非标商业打破传统购物中心的主力店模式，重新构建业态，聚焦消费者不断变化的需求，不断挖掘“流量价值”；从客户定位、市场定位反推项目功能需求和产品打造升级。 外部包装是非标商业吸引流量第一步，通过外立面改造、室内公共空间装修升级，提升商业项目的整体形象，使其更具吸引力，同时融入地域特色和文化记忆，彰显独特性。 如宁波银泰百货东门店打造二次元主题街区具有特色的主题场景，营造沉浸式消费体验环境，增加消费者停留时间和消费欲望，吸引了年轻客户尤其是热爱动漫、电竞、潮玩的消费者。 从宁波市众多商业项目改造情况来看，非标商业趋势显著，非标商业项目数量增加，除了基于同质化竞争严重的市场客观情况外，还有顺应城市能级的发展的因素。 在策略方面，运营主体多采取“一店一策”的方式，根据不同商业项目的地理位置、目标客群、原有基础等特点，制定针对性的改造方案，并引入各种主理人且自身具有粉丝基础的品牌，利用主理人自身及品牌的魅力为非标商业项目加持。 宁波的非标商业以城市更新、存量激活、商业焕新为基础，更聚焦小体量、个性化、在地化的融合，重视“流量价值”，在细分领域下，精准探索和把握当下消费者的喜好、消费习惯，通过引入热门品牌、打造网红打卡点等手段，提升商业项目的人气和流量来提高其市场竞争力。 特色主题街区商业 非标商业发展趋势会更加注重社群运营、品牌、场景关系等的联结；情绪经济渗入非标商业项目。 永宁巷一号 带梦胡同 IPN渔轮厂 通过宁波文艺生活市集和剧本杀相结合，打破传统房间式的剧本杀体验，全新市井跑图式真人剧本杀“人文江湖·月下妖”，随机遇到的摊主或者店家可能就是隐藏的NPC 多次举办非遗打铁花、音乐会剧场等活动，在小红书、抖音等社交媒体平台反响较大 根据不同的节日主题会在园区内设置艺术装置，打卡拍