2024年上半年租赁市场报告

目录 一、政策持续发力，构建“保障+市场”住房供应体系..............3 1、中央：强化租赁金融支持，构建“保障+市场”住房供应体系.............32、地方：完善市场监管，推动存量转化保障性租赁住房............................43、保障性租赁住房将进入供应爆发阶段........................................................5 二、租赁市场景气度回升，二线城市表现更强............................7 1、上半年，租赁市场景气度回暖升温............................................................72、一线城市价格表现平稳，中西部二线城市价格表现较强........................82024年上半年安居客全国40城租赁价格指数.......................................83、整体供需弱于去年同期，二线城市供需表现更佳....................................9 三、重点10城租赁价格表现分化..............................................12 1、重点10城租赁价格走势分化，价格表现转弱.......................................122、重点10城需求热度转弱，供应向中低价格集中...................................133、城市各区域间价格表现差异较大..............................................................14重点10城区域租金地图............................................................................14 一、政策持续发力，构建“保障+市场”住房供应体系 1、中央：强化租赁金融支持，构建“保障+市场”住房供应体系 今年，两会政府工作报告强调：要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。完善“保障+市场”的住房供应体系是今年地产政策调控的主要方向，政策持续发力，通过保障性租赁住房解决新市民、青年人群体的住房问题。 聚焦租赁市场，中央主要围绕强化租赁金融支持，增加市场化和保障性租赁房源的有效供应。央行支持设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。打通存量房市场租与售的有效互补。此外，新“国九条”通过多方面措施，促进租赁市场的高质量发展。保障性租赁住房REITs的推出，为租赁市场参与者提供更好的风险管理和资产盘活渠道，对租赁市场的发展模式转型起到积极作用。 2、地方：完善市场监管，推动存量转化保障性租赁住房 2024年上半年，各城市全力推进保障性租赁住房加速落地。一方面，广州、深圳等城市出台了针对城中村改造的政策，降低城中村改造的实施落地难度，提出新的资金筹措方式。通过加快存量资源的盘活，提升保障性租赁住房的筹集效率。另一方面，5月多城市推出关于促进房地产市场平稳健康发展的一系列举措。其中，通过优化配建方式、推行“卖旧买新”模式以及盘活商办类用地和项目筹集更多的保障性租赁住房房源，包括上海、武汉、成都、西安等。 此外，各地政府仍在持续完善租赁市场监管。2月，深圳出台《深圳市住房和建设局关于规范我市转租和受托经营房屋租赁行为的通知》，涉及住房租赁行业全流程，从备案、登记、纳入监管、租金监测等，将最大限度保护消费者权利和利益。4月，《武汉市住房租赁条例》表决通过，着力规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，推动“住有所居、居有所安”。整体而言，近两年通过市场监管的不断完善，核心城市租赁市场供需主体双方的权益保护得到有效提升。 3、保障性租赁住房将进入供应爆发阶段 根据住建部的规划，“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房约900万套（间）。结合政府官方公布数据统计，2021年至2023年全国已开工建设和筹集573万套（间）。2024年上半年，已有13省及81城发布今年保障性租赁住房的筹集目标，预计累计新增筹集规模约101万套（间）。其中，核心一二线城市规划筹集量占比约75%。 今年，一线城市的新增筹集总量约34万套（间）；二线城市中，武汉、苏州、成都、重庆及宁波等城市筹集量相对较高，今年新增筹集量在3万套（间）以上。三四线城市中，有10个城市今年筹集量在1万套（间）以上。未来，预计保障性租赁住房将进入供应爆发阶段，有利于缓解新市民、青年人的住房压力。 二、租赁市场景气度回升，二线城市表现更强 1、上半年，租赁市场景气度回暖升温 根据安居客租赁市场景气度指数显示，2024年上半年全国40城租赁市场景气度呈现回暖上升的趋势。2月，租赁市场挂牌租金呈现止跌企稳的态势。随着3月招聘市场活跃度回升，市场供需热度显著回升，迎来“小阳春”行情。5至6月，市场热度整体保持相对平稳。上半年，全国40城租赁市场景气度整体保持在温的区间状态。 由于2023年上半年受到疫情后经济复苏的带动，租赁需求恢复较好；今年上半年租赁市场景气度表现弱于去年同期。但今年春季租赁市场2至3月的需求热度持续性更佳。同时，值得注意的一点，今年春季旺季呈现整体挂牌租金小幅下降的趋势。受二手房销售承压的影响，春季租赁新增房源有所增加，叠加多城市保障性租赁住房的入市，上半年租赁市场呈现以价换量的特点。 2、一线城市价格表现平稳，中西部二线城市价格表现较强 根据2024年上半年安居客全国40城租赁价格指数显示，15个城市租赁价格同比小幅上涨，市场价格表现强于去年同期。同时，3个城市租赁价格环比及同比均呈现上涨，25个城市租赁价格环比及同比均小幅回落。其中，29个城市租赁价格同比波动幅度在-3%~3%之间，市场价格表现相对平稳。 整体来看，2024年上半年全国40城租赁市场挂牌租金整体呈现小幅下降趋势。究其原因，一方面，由于经济复苏放缓，受宏观环境的影响，居民消费意愿下降，对租金的支付意愿和承受能力有所弱化。另一方面，由于二手房市场不景气，部分房源转租挂牌，供应量的增加导致市场呈现以价换量的状态。在租赁市场经历去年疫情后显著复苏的基础上，今年的市场供需格局未能支撑价格继续上涨。 结合城市表现分析，全国40城内部呈现显著分化。一线城市价格表现相对平稳，上海、广州租赁挂牌价格呈现同比、环比均小幅上升，市场复苏的延续性相对较好。北京和深圳则呈现小幅回落。二线城市价格表现韧性较强，热点城市在去年挂牌价格回暖后，今年仍保持了一定的持续性，如长沙、西安、太原、成都等城市，价格同比表现相对较好。整体来看，中西部热点二线城市的价格表现要强于华东及华南城市。 3、整体供需弱于去年同期，二线城市供需表现更佳 2024年上半年，全国40城租赁市场供需表现整体相对平稳。结合租赁供需变化来看，今年租赁“小阳春”行情的强度和爆发力弱于去年同期，但持续性好于去年同期。同时，二季度租赁市场供需表现强于去年同期。 根据安居客监测数据显示，上半年全国40城整体租赁新增挂牌量较去年同期下降约21%。2023年至今，全国各城市二手房市场情况变化较大，整体以挂牌出售为主，导致二手房挂牌量剧增，尤其一二线城市该现象较显著。因此，在一定程度上挤压了有效租赁房源供应的新增。但随着市场情绪的转暖，今年二季度以来，租赁新增挂牌的表 现好于去年同期。 其中，二线城市新增挂牌情况相对好于一线城市，如宁波、佛山、福州、哈尔滨、西安、兰州、沈阳、长春、重庆及乌鲁木齐等城市，上半年租赁新增挂牌同比增幅均在10%以上。 根据安居客监测数据显示，上半年全国40城整体租赁需求热度较去年同期下降约16%，但环比上涨约10%。由于23年上半年全国处于疫情后租赁需求集中释放阶段，叠加春季求职需求旺盛。在高基数的影响下，今年上半年租赁需求热度同比有所回落。但上半年需求热度表现仍好于去年下半年市场情况。 从城市层面来看，今年上半年，仅哈尔滨、呼和浩特及乌鲁木齐等3个城市租赁需求热度强于去年同期；但36个城市需求热度环比均呈现较好增长。究其原因，多数城市由于去年上半年的需求强爆发导致今年同比呈现小幅回落。其中，二线城市需求热度同比跌幅多在10%以内。北京和上海等城市由于高基数影响，同比跌幅达到20.2%、15.9%；但环比仍保持增长状态。 三、重点10城租赁价格表现分化 1、重点10城租赁价格走势分化，价格表现转弱 根据安居客监测数据显示，今年上半年，重点10城租赁市场价格走势节奏呈现出分化态势。整体来看，一线城市在去年供需集中释放后，今年市场并无强烈的需求催化，租赁价格走势相对偏弱。热点二线城市在经历了去年租赁价格快速复苏的基础上，今年二季度出现小幅回落。 南京、杭州、西安等城市租赁价格指数在今年上半年保持区间平稳波动。成都、武汉、重庆则呈现出租赁价格指数从春季旺季高点后回落的态势。一线城市价格走势相对较弱，其中，北京、上海租赁价格出现高点较早，今年上半年整体呈现缓慢下行的趋势。深圳租赁价格上半年出现止跌企稳的现象，而广州则呈现出价格震荡缓慢上升的趋势。 2、重点10城需求热度转弱，供应向中低价格集中 根据安居客监测数据显示，今年上半年，重点10城租赁房源供应向中低价格集中。从各价格段供需同比变化来看，500元/月/套以下房源供需同比大幅减少，而501-2500元/月/套房源供应同比显著上升，但对应需求同比呈现下降。2500元/月/套以上房源供需同比均呈现显著下降。同时，结合市场供需价格分布结构来看，501-2500元/月/套房源供应占比上升4.2%，但对应需求占比并无增长；而3000元/月/套以上中高价格房源需求占比小幅上升0.8%。 综上数据分析，今年上半年租赁市场供需价格的结构相对稳定，中低房源供应占比小幅上升，但需求结构无显著变化。对比去年同期，市场整体需求均有所下降，但中低价格供应显著增长。因此，上半年重点10城市租赁需求表现相对较弱，房源供应向更好去化的中低价格倾斜。市场供需阶段性不平衡之下，租赁价格承压向下。 3、城市各区域间价格表现差异较大 上半年，重点10城价格表现差异较大，而城市内部各区域间价格表现也存在较大差异。部分城市呈现出核心区域挂牌价格表现更强的现象。如北京的东城区和西城区逆势表现最强，同比上涨2.7%、1.5%。南京的秦淮区和建邺区同比上涨2.8%、2.3%。成都整体表现相对较好，核心区金牛和锦江领涨，同比上涨3.8%、3.3%。 部分城市产业聚集区的挂牌价格表现更强，如深圳的福田、宝安和龙华，在城市租金整体承压的情况下，区域挂牌价格同比小幅上涨。西安的灞桥、新城价格同比上涨4.2%、3%。武汉的武昌、汉阳和东西湖表现相对较好。城市潜在的新增租赁需求一般源于产业和就业的带动。因此，在整体租赁市场价格承压的情况下，部分产业区域租赁挂牌价格表现更强。 重点10城区域租金地图： 报告说明 1、数据来源： (1)58安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等； (2)具体数据指标参考各页标注； (3)重点40城是特指58安居客研究院选取的40个样本城市，包含一二三线城市：北京，上海、广州、深圳、重庆、郑州、长沙、长春、西安、武汉、无锡、乌鲁木齐、温州、天津、太原、苏州、石家庄、沈阳、厦门、三亚、青岛、宁波、南宁、南京、南昌、兰州、昆明、济南、呼和浩特、合肥、杭州、海口、哈尔滨、贵阳、福州、大连、成都、佛山、东莞、