波兰商业地产投资市场在2026年上半年展现出强劲复苏势头，总交易额超过30亿欧元，同比增长77%，创下自2018年以来最强上半年表现。第二季度交易活动显著加速，完成20亿欧元的交易额，其中零售业成为最大投资领域（占34%），工业和物流资产位居第二（占26%），办公领域占比20%，住宅领域市场份额扩大至19%，酒店领域占总体投资规模的剩余2%。
各资产类别均实现广泛复苏，零售和生活领域增长最为强劲，分别翻了一番和两番。市场保持流动性，完成近70笔交易，其中8笔交易额超过10亿欧元，平均交易规模翻倍，反映了市场深度提升和投资者交易大型资产的意愿增强。地方和区域投资者仍是最活跃的参与者，中欧资本占总投资额的46%，捷克投资者尤为活跃，投入超过7.66亿欧元。国内投资者地位稳步增强，但缺乏REITs等工具限制了市场活动。美国投资者保持强劲影响力，占总投资量的19%。
预计未来几个季度投资活动将保持强劲，2026年总投资额可能超过60亿欧元，创疫情以来最高水平。投资者情绪乐观，波兰作为欧洲最具吸引力的投资市场之一的地位得到巩固。
办公市场：上半年投资额达5.94亿欧元，同比增长35%，优质办公楼资产投资需求复苏，交易策略从机会型转向核心+和核心策略。多数交易涉及区域城市较小资产，当地投资者推动收购，波兰资本占华沙以外办公投资总额的55%。
仓库市场：投资活动持续升温，交易额达近7.82亿欧元，同比增长13%，交易数量增长50%。投资者关注长期租赁和强大租户契约保障的资产，出售回租交易和定制建造资产持续吸引投资者。波兰仍是欧洲最具吸引力的物流投资目的地之一。
零售市场：投资活动显著加速，交易额达10.3亿欧元，同比增长三倍，超过2025年全年记录，成为上半年最大投资领域。中欧投资者仍是资本主要来源，捷克投资者尤为活跃，参与四项最大交易中的四项。波兹南购物中心70%股权出售等标志性交易占2026年上半年零售投资总额的57%。
生活部门：完成一笔重大交易——出售Resi4Rent投资组合，包含约5000套住宅单元，分布在与波兰最大城市的18处资产中，是该板块迄今为止规模最大的交易。波兰租赁市场仍处于早期发展阶段，被视为最具潜力的细分市场之一，但机构化租赁和新建学生公寓交易活动有限。
收益率：主要资产类别的一级收益率保持稳定，工业和物流资产的一级收益率估计在6.25% - 6.5%，购物中心为6.25%。华沙核心办公市场收益率预计将进一步压缩，但长期来看，市场基本面增强和优质资产需求预计将创造进一步压缩收益率的条件。
