中欧和东欧投资市场2026年上半年

宏观经济展望 改善宏观经济基本面 支持投资前景 中欧经济区的宏观经济背景正变得越来越有利于投资活动，尽管该地区的增长和去通胀路径仍不均衡。波兰继续充当区域增长引擎，预计2026年国内生产总值将增长3.7%，并在2027年保持强劲的2.8%。捷克共和国也预计将实现稳定复苏，增长将从2026年的2.2%逐步改善至2027年的2.7%。重要的是，该地区所有主要经济体预计到2027年都将表现优于欧盟和欧元区的平均水平，从而强化了中欧经济的长期相对增长吸引力。 预计该地区通胀将逐步缓和，从而为货币宽松和资本配置创造一个更具建设性的环境。然而，正常化的步伐将因市场而异，罗马尼亚、斯洛伐克和匈牙利仍更容易受到持续价格压力的影响，部分原因是能源价格波动以及对进口成本更高的敏感性。波兰和捷克共和国的情况似乎更好，得益于更强劲的国内基本面、有韧性的消费、稳固的劳动力市场以及不断改善的投资活动。 对于房地产投资者而言，不断改善的宏观经济前景应将支撑租户需求，特别是在与国内消费、物流、现代办公和高品质零售资产相关的领域。 与此同时，融资条件正日益成为该地区投资情绪的重要催化剂。匈牙利提供了一个早期的转变范例，即选举后的10年期... 政府债券收益率降至约5.2%，为2022年初以来的最低水平，这表明政治风险溢价有所下降，投资者对市场的看法也更为积极。 CEE 投资市场概览 强劲的上半年业绩增强了中东欧地区的投资吸引力 中欧地区持续巩固其在欧洲作为有吸引力的投资目的地的地位。高于欧盟平均水平的经济增长前景、稳健的租户基本面、不断改善的市场流动性以及以更具吸引力的价格水平获得优质资产，都支撑着这一趋势。在此背景下，该地区的投资活动在2026年上半年保持了积极势头，总交易额超过55亿欧元（同比增长6%）。 然而，该地区在规模、流动性和投资者深度方面仍保持多元化。波兰和捷克共和国继续引领中东欧投资市场，得益于其市场规模、制度成熟度和强大的投资者认可度。匈牙利正日益重新出现在投资者的视野中，得益于选举后的复苏、情绪改善以及对区域投资量的日益增长的贡献。斯洛伐克和罗马尼亚仍然是该地区规模较小、处于次要地位的市场，尽管它们继续提供选择性机会，尤其是在优质、能产生收入的资产出现时。 相比之下，捷克共和国的投资额同比下跌了33%，这主要反映了2025年异常强劲且创纪录的表现所形成的高比较基数。尽管出现了这种回调，市场仍然高度流动，年内上半年成交额达15亿欧元，这证实了投资者的强劲需求，并确认其继续保持中东欧第二大投资市场的地位。 它重申了其作为中欧东部（CEE）最大且流动性最强的投资市场的地位。捷克共和国紧随其后，占比26%，得益于国内资本持续活跃以及部分大规模交易的支持。 中欧地区正遵循着与西欧不同的轨迹。虽然许多西欧市场的投资规模仍面临压力，但中欧地区对近期地缘政治和宏观经济冲击展现出更强的韧性，这得益于未来两年相对乐观的经济前景。加上租户市场表现稳健、优质资产以有吸引力的价格水平供应以及有利的风险回报特征，该地区在欧洲资本配置策略中正日益突出。这些因素使中欧地区能够利用当前势头，并支持未来几个季度投资活动的进一步复苏。 匈牙利受益于选举后投资者活动的强劲反弹，占据了区域交易量的11%，而罗马尼亚和斯洛伐克的份额则相对温和，分别为4%。 斯洛伐克和罗马尼亚的活动水平也录得较低，分别同比下降约48%和45%。在这两个市场，放缓是在2025年活动水平高涨之后出现的，这反映了更谨慎的投资环境，2026年上半年完成的大额交易较少。 2026年上半年，波兰成为中东欧地区（CEE）的突出增长故事，其投资额同比增长77%，得益于强劲的经济动能、稳健的租户市场和坚实的投资基本面。 2026年上半年该地区强劲的表现主要由波兰驱动，其投资总额占比达55%。 匈牙利也录得了显著复苏，交易量上升了24%，这得益于选举后投资者情绪的改善以及宏观经济背景的逐步加强。 2026年上半年，办公室是中欧东欧投资活动的最前沿。 占总投资额的27%，约为15亿欧元。办公领域是中欧地区（CEE）二级市场的优势资产类别，即匈牙利、罗马尼亚和斯洛伐克，同时波兰和捷克共和国也完成了主要的办公交易。随着投资者对优质办公资产的需求持续增强，尤其是在波兰和捷克共和国，预计该部门在下半年总投资额中的占比将进一步提升。 工业部门仍然是能够吸引更广泛全球资本流入中欧地区的主要资产类别之一。其提供稳定长期收入流、风险相对较低以及具有吸引力的增长前景的能力，持续吸引着国际投资者的关注。这一趋势在波兰尤为明显，美国投资者占据了工业投资总额的大部分，凸显了该市场对寻求投资该地区物流和制造业增长故事的全球资本的强大吸引力。 该地区62%的酒店投资活动均来自该国。该国的强劲旅游基本面、成熟的酒店市场以及机构级资产的可用性持续支撑着投资者的兴趣。 零售业占总投资的份额位居第二。 交易额已达14亿欧元，占市场份额的25%。这本身就代表了2025年全年零售投资交易额的73%。值得注意的是，其中10.3亿欧元交易发生在波兰——该地区最大的消费市场，零售投资活动的复苏得益于积极的零售销售前景和强劲的消费基本面。 其余的4%投资总额归因于混合用途地产。 国内及区域资本仍是中东欧投资市场复苏的主要驱动力，其中捷克基金表现最为活跃。仅2026年上半年，捷克投资者便在该地区部署了约20亿欧元，占中东欧商业地产总投资额的36%，在支持市场流动性方面发挥着关键作用。 波兰在2023年上半年成为中东欧地区大型购物中心和资产组合交易的中心，这与一年前捷克共和国的趋势相呼应——当时标志性的帕尔玛多购物中心交易代表了市场记录的最大单笔资产交易。大型零售交易的重新出现，预示着在后疫情市场放缓之后，投资者对中东欧优质零售资产的兴趣正在全面复苏。 波兰Resi4Rent与Vantage之间完成了一笔创纪录的租赁式建房（BTR）交易，随后在布拉格达成了几笔涉及国内机构投资者的重大BTR预购交易，包括REICO、Mint Living、Česká spořitelna的Dostupné Bydlení和Kooperativa。再加上当年最大的一笔交易——伍德公司（Wood & Company）收购了布拉格南部包含760套公寓的租赁住房组合——这些交易使生活领域在总中欧及东欧（CEE）投资量中的占比提升至21%。 在当前的复苏周期中，本地和区域投资者再次成为先行者，往往在国际资本大规模回流之前就识别出价值创造机会。在捷克，国内投资者占投资总额的75%；在罗马尼亚占30%；在斯洛伐克占15%；在波兰占11%。 相比之下，其余中东欧市场的零售投资活动持续由小型零售公园和以便利性为导向的购物中心主导，这反映了大型核心零售资产供应有限以及投资环境仍具选择性的双重特点。 尽管本地资本持续引领市场，但中东欧地区的投资者群体正明显扩大。美国、亚洲和南非资本的新一轮活跃，加上西方欧洲投资者的日益增长参与度（其中包括日益活跃的法国SCPI基金），表明跨境信心正在逐步重建。他们的回归信号表明，该地区的基本面、定价透明度和流动性正得到改善，人们对其信心也日益增强。 这些大规模交易代表了该行业制度化和成熟的重要里程碑。它们也证明了该市场对投资者的强大吸引力，增强了投资者对其长期潜力的信心，并表明了该地区对住宅收益型资产的日益增长的需求。 2026年上半年，工业投资额占总投资总额的19%，达到10.4亿欧元，其中75%的交易额发生在波兰。 投资者需求依然具有选择性，资金主要投向由长期租赁、强大的租户契约和稳健的收入状况所保障的资产。因此，出售回租交易和定制建造（BTS）资产继续吸引着投资者最浓厚的兴趣。 总投资额的4%归属于酒店行业，其中捷克共和国占... 依托市场规模、战略位置和强劲的租户需求 办公室投资及扩大投资者需求以推动市场活跃度 投资者需求依然强劲，预计将持续到今年下半年，这得益于稳健的宏观经济基本面、坚韧的租户需求，以及布拉格、布达佩斯和华沙有限的办公新供应。 托马斯·特尔卡 主管合伙人 Trigea 基金 在我看来，现在是开始有选择地收购优质办公资产的时候了。在接下来的六到十二个月内，随着价格的调整和投资者情绪的改善，我预计办公资产价值将开始复苏。 波兰的投资活动在强劲反弹的基础上，预计将在今年下半年进一步提速。总投资额预计将达到60亿欧元——这是自疫情以来最高的年度水平。这得益于欧盟最具活力的经济增长预期、有吸引力的定价、核心西欧市场以上的收益率溢价以及稳健的租户市场基本面。预计所有主要行业都将实现增长，其中办公和零售领域有望录得强劲反弹，而工业领域则预计将保持其持续强劲的表现。 办公楼市场在疫情后已成为某种程度上的“失宠者”。尽管该行业无疑面临重大逆风，但我相信在许多情况下，市场已经过度修正，未能充分反映位于优质地段的高质量资产的长期基本面。 多年来，对捷克投资者而言，有吸引力的收购机会也开始在CEE地区以外出现。投资者可以在德国、奥地利等市场，以及欧洲更西边的地区获得极具吸引力的价格，而重新定价周期在这些地方创造了几年前几乎不存在的机会。 展望未来，我们预计国际投资者活动将进一步增加，这得益于更广泛的投资者基础，其范围已超越活跃的东欧投资者和美国私募股权基金，进一步包括了北欧机构投资者、法国资本以及其他投资者的更多参与。 办公室和零售行业活动日益活跃。预计下半年投资额将进一步提升，全年可能超过10亿欧元，并优于2025年。国内投资者预计仍将是主要市场参与者，同时，中东欧投资者的持续活跃也将起到补充作用，特别是来自捷克共和国的投资者。 交易方面。大部分活动是由远期购买交易驱动的，而日益增长的投资者需求也促成了该行业收益率的适度压缩。 预计酒店行业在未来几个季度将有所增长，这得益于旅游业的强劲增长以及酒店物业业绩的提升。投资者兴趣可能仍将最强烈于捷克共和国和匈牙利，得益于其酒店投资市场的更深层次。 2025年创下纪录的投资活动后，预计捷克共和国2026年的交易量将有所放缓，总投资额可能接近30亿欧元，这仍然远高于长期平均水平。预计布拉格办公地产将成为今年下半年投资活动的主要驱动力，这得益于租赁增长预期以及新增供应受限。与此同时，工业地产和建租（build-to-rent）领域预计仍将保持强大的投资者吸引力。 鉴于安飞（AFI）于7月初通过向玛斯（MAS）收购罗马尼亚六个露天购物中心，交易额近2亿欧元，2026年的总投资额很可能将超过2025年的记录水平，这主要是由零售和办公地产交易推动的，而工业部门的贡献将更为有限。国际资本很可能继续保持推动力。 斯洛伐克投资预计在下半年也将主要由捷克和国内资本推动。在上半年相对平淡的活跃度之后，预计下半年将逐步复苏，主要受工业驱动。 波兰和捷克的租赁住房部门持续发展，后者在数量上领先。 在经历了今年上半年的强劲表现后，匈牙利的投资者信心得到提振，这得益于 随着投资者重新评估中东欧（CEE）相对于传统核心欧洲市场的地位，该地区正坚定地重新回到国际资本的视野中。得益于有吸引力的价格、稳健的租户市场、有限的新增供应以及不断增长的投资者兴趣。 深度方面，中东欧（CEE）正日益凸显其作为极具吸引力的投资目的地的独特优势。这些基本面应继续支撑市场复苏，并在未来几个季度支持更强劲的交易活动。 预计主要行业和市场中的收益率将保持稳定。虽然预计将有更多国际投资者逐步回归，但中东欧资本有望继续在该地区投资市场中发挥主导作用。 捷克投资者将继续是该地区资本的重要来源，并通过在克罗地亚、斯洛文尼亚、奥地利和德国的交易，其影响力正日益扩展至该地区之外。捷克房地产基金的实力体现在其资产管理规模的增长上，根据AKAT ČR的数据，其资产管理规模平均每年增长37%。 大多数中欧和东欧（CEE）部门及市场的稳定收益为投资者创造了有吸引力的入场点。随着该地区进入投资周期的下一阶段，优质资产的需求和竞争预计将加剧。在市场基本面改善和高品质房产强劲需求的支撑