宏观经济概览
2026年，中东欧（CEE）地区预计将继续经济扩张，但各国表现将不均衡，受财政状况、外部需求冲击、国内政策选择和欧盟资金吸收速度等因素影响。波兰仍是区域和欧洲增长领头羊，2025年GDP增长预计约3.4%，2026年加速至约3.7%；捷克保持稳定中端增长，2025年GDP增长约2.6%，2026年和2027年预计约2.9%；匈牙利从弱基反弹，2025年增长约0.4%，2026年升至约2.3%；罗马尼亚短期内表现不佳，2025年增长约0.7%，2026年约1.1%，2027年改善至约2.1%；斯洛伐克经济进一步减速，2025年增长0.8%，2026年降至0.6%，2027年反弹至约2.3%。CEE地区通胀预计稳步下降，多数国家将回归通胀目标。2026年，CEE地区预计实现温和且不均衡的增长，持续通货紧缩，政策逐步正常化。2027年，整个CEE地区增长将加速超越欧盟（约1.5%）和欧元区（约1.4%），克服早期放缓。波兰和捷克可能表现突出，斯洛伐克、匈牙利和罗马尼亚因结构性及财政挑战面临更受限前景。通胀持续下行，央行启动降息，信贷条件显著改善。
2025年投资市场回顾
2025年，CEE-5投资市场恢复势头，确认明显复苏趋势。总投资额达113亿欧元，同比增长34%，较五年均值高24%。捷克和斯洛伐克成为复苏关键驱动力，同比分别增长137%和138%，投资额分别达43.9亿和9亿欧元以上。波兰经历适度修正，投资额下降12%至45亿欧元；罗马尼亚投资活动进一步减弱，总额下降27%至5.4亿欧元。波兰和捷克主导CEE-5投资，占比79%。国内和区域资本推动市场，捷克国内投资者占比86%，波兰18%（创纪录高位），罗马尼亚37%，斯洛伐克12%。国际投资者兴趣重现，捷克Reico以超过7亿欧元收购布拉格Palladium综合体，显示对优质零售资产的强劲需求。捷克基金成为波兰最大资本来源，在捷克和斯洛伐克也保持强大区域影响力，大额交易重现。混合用途资产在捷克和斯洛伐克主导，办公地产在波兰、匈牙利和罗马尼亚引领投资。工业与物流（I&L）领域最大交易为美国RealtyIncome以2.53亿欧元收购波兰Eko Okna资产，显示对长期收益资产的偏好。办公地产重回领先地位，占比32%，其中波兰、匈牙利和罗马尼亚分别占比39%、近50%和36%，投资者从增值和机会型策略转向核心和核心+资产。大型购物中心交易有限，零售公园因满足基本消费需求被视为反周期资产。
2026年市场展望
2026年，CEE市场预计将保持积极投资者情绪。关键交易包括波兰Trei出售25Vendo零售公园，罗马尼亚M Core收购七个零售公园。波兰投资活动预计加强，办公地产复苏突出，华沙基本面多年最强，呈现吸引力买入机会。捷克酒店业受益于强劲旅游需求，生活地产逐步兴起但规模有限。办公地产投资反弹反映租金增长潜力，区域强劲吸纳和有限新供应支持增长。工业资产持续稳定需求将进一步支撑规模，国际投资者和快速扩大的国内资本（去年已翻三倍）将提供额外动力。捷克仍是区域最低首期收益率市场，反映市场规模有限、高流动性及激烈竞争，资本流向其他CEE国家。工业地产为第二大投资类别，占比25%，电商增长、制造业韧性及国内零售支撑稳定收益和低波动性。2025年工业投资额2.8亿欧元，零售占比17%（19亿欧元）。捷克投资额预计从2025年纪录高位放缓，以办公地产为主，华沙Riverside和Prague 7 Port7等重大项目支撑市场，国内资本仍占主导。捷克首期收益率呈渐进压缩趋势，办公和工业地产达区域最低5.0%，购物中心5.75%；其他市场定价基本稳定，首期收益率区间6.0%-7.25%。罗马尼亚投资活动预计反弹，CTP Romania退出P3业务后，38万平米工业港口资产可能入市，强化工业投资形象。匈牙利投资活动预计稳定温和，办公地产聚焦布达佩斯核心ESG资产，工业和物流受强劲租户需求和结构性增长支撑。斯洛伐克2025年表现强劲后，投资额可能同比下滑，主要因产品供应有限而非需求疲软。捷克资本预计继续驱动捷克和斯洛伐克市场，并在波兰保持强大存在。酒店和表现优异的零售资产或提供机会性贡献，但作用次要。波兰和捷克投资条件受益于超越欧盟平均水平的宏观经济增长和韧性国内消费支出，租金增长预计支持资本价值提升。
