2026年成都楼市半年报

韧性生长，#提质突围2026年成都楼市半年报 吉信行策略研究中心/2026年7月 报告说明 1．本报告中的所有数据仅供吉信行员工内部参考学习使用，采取任何方式为第三方所用，不负任何法律责任 本报告宏观数据来源为国家统计局，市场数据来源为克而瑞数据库，一圈层包括：成华区、锦江区、金牛区、青羊区、武侯区、高新南区、天府新区成都直管区；二圈层包括：温江、郫都、龙泉驿、新都、双流、高新西区；三圈层包括：金堂、都江堰、青白江、新津、彭州、大邑、崇州、邛崃、蒲江、东部新区、简阳; 3．本报告市场数据截至2026年6月30日; 4.本报告对内参考，请相关人员注意保密 一线城市释放信号 1>背景 新房成交创近五年高位，去化周期缩短 上半年二手房成交套数登顶全国第 北京 上半年147238套 同比增长环比增长+2.7..+12.6 全国第一，近五年第一 上半年上海二手房市场共计成交14万套，同比上涨12%，今年上半年为五年来最高。 新房存量6.64万套同、环比分别下降9.7%.、3.8%，去化请明明明明明明明明明详明明明明明罚明明明详明讯期确明明明有明明明说明说明明明明羽明明明详明说明明明明周期缩短至22个月。 6月土拍核心区域接连诞生“地王” 土拍热+“穗八条”推动新房量价皆涨 “穗八条”出台，公积金提高贷款额度和卖旧买新补贴刺激楼市，3-5月来访和成交同比显著增长。 天河区马场1期地块实际成交楼面地价约8.55万/m，由越秀竞得，刷新广州楼面地价纪录。 深圳 广州上半年新房成交量：348万m价：35436元/m同比增长同比增长+2.+4. 折合楼面地价约8.55万/m 楼面价TOP1总价TOP2 成都城市基底 2>背景 成都经济、人口及产业充分满足核心城市“领头羊”属性。 成都GDP稳居全国NO.7，经济运行稳中向好，连续24年保持增长，展现出较强韧性;》截至2025年，成都人口净流入6.1万人，"2000万级城市”中正增长最多的城市；成都市城镇常住人口2153.5万人，同比增长0.3%;》胡润研究院发布《2026全球独角兽榜》，成都作为唯一进入前十的西部城市，以10家独角兽企业的数量位列第七。 政策同步共振 3》背景 成都积极响应国家“十五五”夫规划，「政策落地充分且及时 成都楼市韧性表现 >背景4 新房成交量全国第 新房成交价格环比+2.3% 2026上半年成都新房市场 2026上半年成都新房以成交面积404万m，登顶全国第- 成交价格环比+2.3% 新房成交供求平衡 二手房成交量环比+14.2%，同比+4.6% 2026上半年成都二手房市场 手房成交量环比+14.2%同比+4.6% 背景之下，来看成都的具体情况 成都上半年楼市表现 Performance of Chengdu' s property markeit 成都上半年楼市特征Features of Chengdu' s property market吉信行 成都下半年楼市预测与未来展望 Real Estate Market Forecast andFuture Prospects 成都上半年楼市表现 土拍市场新房市场「二手房市场 缩量提质特征明显。一卷层上比突破50%。二卷层上比达34。1% 土地供销 ·2026年土地市场供销量处于历史低位，供应 39宗，同比下降36%；成交 37宗，同比下降34%（其中2宗待交易）供地结构优化：大市缩量趋势下，一圈层占比增加显著，2026上半年占比51.4%，同比上升19.9%；二圈层稳中有升，占比35.1%，同比上升9.3%。 整体缩量下，一圈层占比增量明显 成交宗数同比下降34%，成交亩数几近腰斩，历史新低 近5年，2026上半年供应量最低，仅39宗1774.34亩，成交宗数同比下降 36%;，成交37宗处于低位，成交亩数仅1592.2亩，成交宗数同比下降34%。 ·从22年起，3圈层供货集中在下半年;上半年成交量中，26年一圈层占比51.4%，提升显著，5年来占比最高;二圈层占比稳中有升，5年来占比最高，同比上升9.3%。 整体成交楼面价居高位。溢价率偏低。。地价值得到市场校正 土地价格 ．2026上半年成交楼面价9735元/m居近年高位；溢价率偏低，仅3.36%；流拍率降至0%部分区域表现受单宗地块影响明显；一圈层持续领跑；二圈层优质板块的价格、热度双双逆袭 地价基数高，竞价增量低；地块优质，拿地理性。 一二圈层壁垒松动，龙泉楼面价超过天新/金牛 ：近5年，成交楼面价9735元/m，处于较高水平；溢价率3.36%，处于近5年低位，流拍率继2023H1后再次归零。 ·2026上半年，一圈层中：锦江供销领跑，武侯楼面价夺魁;二圈层中：新都区领衔供销，龙泉驿楼面地价超越一圈层的天府新区/金牛区;受制于供应端口，各区表现受单宗地块影响明显，导致部分区域与预期存在差距。 优质地块抢夺激烈，价值得到市场校正 2026上半年成交土地共计37宗，其中溢价10宗，一圈层占比70%，二圈层占比30%;锦江攀成钢18亩溢价率最高，达23.03%；核心地段依旧日受追捧天新锦江生态带热度回升，溢价率达21.87%；新都2宗产生溢价，溢价率最高达15.78% 缩量背景下，民企参与度大幅提升；组合供地+限制条件进一步对房企进行筛选 房企排行 ：在土地供应整体缩量提质的大背景下，2026年H1共37宗涉宅用地成交；成交金额TOP20中，民企占8席； 地价基数高，竞价增量低；地块优质，拿地理性。 【锦江林家坝195亩组合用地】 缩量大背景下，国央平仍旧占据主导，民企参与度大幅提升;房企拿地金额排行TOP20中，民企共占8席 ：锦江区首次以组合供应的方式拍卖土地，包括3宗住宅用地和2宗商业用地；·此次成都轨道+锦江统建以43.44元拿下5宗约195亩组合用地，成为成都"总价地王" 商业自持 定向要求 4#地块商业自持不低于70%；5#地块需100%自持。 宗地意向竞买人或意向竞买人的实际控制人须具备轨道交通线路建设运营能力。 限制条件 4#地块：总投资不低于7亿元，产业引进要求+纳税总额要求（5年不低于5000万元）5#地块：总投资不低于3亿元，首店引入要求+商业运营公司要求+纳税要求（5年不低千2000万元） 【青羊蔡桥152亩组合用地】 竞得总价24.79亿元 继2025年11月中粮以26.5亿元拿下4宗约201亩组合用地后；华润于2026年3月以24.79亿元拿下2宗约152亩组合用地。 商业自持 ·商业地块需100%自持。 限制条件 商业地块：总投资不低于14亿元，首店引入要求+商业运营公司要求+纳税要求（5年不低于1亿元）。 大成都新房供销量收缩。成交均价环比小幅抬升> 新房市场 >供应情况：大成都上半年新房供应415万m，环比下降19%，同比下降21%，市场规模收缩;>成交情况：受供应收缩影响，上半年大成都成交量环比下跌11%，同比下跌30%；》成交价格：上半年成交均价18569元/m，环比小幅回升（上涨2%），但仍未回升至去年同期水平，同比下跌4%。 圈层价格梯度持续固化。圈层间价差扩大。刚需流入二圈层 新房价格 》价格走势：圈层价差进一步拉大。二圈层单价差已扩至13038元/m。一圈层受高端项目井喷影响，户均总价跳涨至440万；二三圈层户均总价小幅回调，市场承压；》成交结构：［购买力呈阶梯式外溢。一圈层200万元以下需求大量流入二圈层，助推其100-200万主力成交占比扩大至53%；三圈层则稳固占据100万以下价格洼地；>区域表现：核心区价值坚挺。一圈层均价全线站上2万元/㎡，锦江区突破5万元/㎡大关，领衔高端市场。 二。三圈层面积持平 新房产品 一圈层：一圈层市场高端增量，出现结构变化，200m以上户型成交占比上涨明显，130-144m户型虽仍为去化主力，但占比明显收缩;〉二圈层：得房率提升，二圈层新规项目100-110m就可以实现日规130m左右户型的实用感受，使得100-110m产品市占率快速攀升，同时也直接导致了130-144m产品在近郊市场的性价比优势不再，占比出现明显回调；》三圈层：受供应节奏与市场成熟度影响，新规红利尚未大规模传导至三圈层，区域产品结构未现明显波动，仍延续此前以刚性需求为主导的面积段分布特征。 2026上半年二圈层124.6m户均面积： 2026上半年三圈层114.0m户均面积： 2026上半年一圈层 152.5m户均面积： 新旧房对比，二手房市场份额占75%，量涨价跌。> 二手房成交 成都二手房持续以价换量，2026上半年大成都二手房成交套数10.14万套，环比上涨17%，成交均价14596元/㎡，环比下跌2%；新房成交3.44万套，环比下跌11%，成交均价18569元/m，环比上涨2%。 整体呈高库存/挂牌价跌格局，供给过剩压制房价，客户心理价位持续下探 二手房挂牌 供给端：2025年二手住宅挂牌总量呈逐步上升趋势，年未达到27.3万套的阶段性高点，26年1月持续增长并维稳，月均挂牌量在20万+套；一二圈层占据绝对主力;·价格端：挂牌均价长期处于下跌态势，整体缺乏上涨动力，呈现“量涨价跌”的供需博奔格局。 200万以下刚改产品支撑成交底盘，为市场主力。> 二手房产品 ·需求结构略有变化但刚需底盘稳固，成都二手房刚需小户型仍是成交基本盘；200万以内刚需房源是成交绝对核心，高总价房源成交规模持续萎缩。 圈层占据主导，需求向核心区高度集中。 手房排名 销售量：成交套数主力集中于-圈层的成华区/高新南区/锦江区等，郸都以低价优势位居第二; 销售额：一圈层占据绝对主导，排名前五均为一圈层（高新南区/成华区/锦江区/天府新区/青羊区），其中高新南区销售额遥遥领先 上半年楼市表现 从三大方面进行剖析上半年成都楼市表现 土拍市场：缩量提质，土地价值得到市场校正，未来房企拿地难度进一步增加 新房市场：供销量收缩，价格回升，圈层供销格局重塑，价格梯度固化 新房市场整体“量缩价稳"，一圈层成交量被二圈层反超，同时价格梯度持续固化，圈层间价差扩大，刚需流入二圈层，而一圈层高端井喷拉升户均面积，二圈层面积继续下探，三圈层持平。 二手房市场：市场份额占75%，整体库存高企价格下跌，200万以下刚改产品支撑成交底盘，成交格局分化需求向核心区高度集中。 成都上半年楼市特行征 总价特征板块特征「产品特征 sｕbmａｒｋｅt ｒｏtatiｏｎandaiternation 需求分层释放口 100-250W总价区间66.2%成交量落位二圈层．为成交绝对主力 刚性表现 ：100W以下聚焦三圈层，占比79.8%，100-250W以二圈层为绝对主力，占比66.2%；250-300W一二圈层平分秋色，300-350W向一圈层小户转移。·光华新城以906套占据板块排行榜首，东城金茂晓棠以892套占据项目榜首。 2026上半年350W以内成交排行榜 板块排行：光华新城906套，洪河892套（依托单盘成交）大幅领先;项目排行：东城金茂晓棠902套领衔，嘉禾兴表现突出，上榜4席。 2026上半年，350W以内共计成交25173套：150W以下占比47.6%；150-250W占比33.4%250-350W占比19.0%。 需求分层释放，首改聚焦350-450W级；深改集中550-700万级，天新断层领先 改善表现 ·成都改善市场需求分层释放，客群承接分化：350-450万为首改主力承接段，占改善成交54.2%；550-700万级集中释放深改需求，占改善成交22.1%;350-450万总价段成华/天府新区/青羊均有稳定承接，550-700万深改需求集中释放在天府新区。 2026上半年350W-800W成交排行榜 首改聚焦350-450万，占比54.2%；深改集中550-700万，占比22.1%