2026年成都楼市数据盘点20260224

2026年02月25日10:16 关键词 成都市场二手房新房成交量5加2区新六区远郊春节供应价格去化周期天府新区龙泉驿青羊区马场TOD返乡置业高支付率公园城市新房市场 全文摘要 东吴地产的代表邀请了一位研究总监进行线上分享，讨论了成都2025及2026年初的房地产市场情况。分享指出成都房地产市场展现出韧性，新房和二手房市场成交套数出现变化，市场整体有降温趋势。新房市场倾向于改善型需求，而二手房市场成为刚需和部分改善型需求的主要选择。 2026年成都楼市数据盘点-20260224_导读 2026年02月25日10:16 关键词 成都市场二手房新房成交量5加2区新六区远郊春节供应价格去化周期天府新区龙泉驿青羊区马场TOD返乡置业高支付率公园城市新房市场 全文摘要 东吴地产的代表邀请了一位研究总监进行线上分享，讨论了成都2025及2026年初的房地产市场情况。分享指出成都房地产市场展现出韧性，新房和二手房市场成交套数出现变化，市场整体有降温趋势。新房市场倾向于改善型需求，而二手房市场成为刚需和部分改善型需求的主要选择。价格方面，新房市场稳中有升，二手房市场存在降价空间，但卖方降价意愿减弱。未来趋势预测显示，尽管新房市场可能继续萎缩，二手房市场仍有望保持稳定需求，支撑市场健康度。 章节速览 00:00成都楼市韧性与市场转型分析 对话深入探讨了成都房地产市场在2025年的表现，指出新房与二手房成交量对比显著变化，二手房市场显著增长，新房市场改善化趋势明显，刚需客群向二手房市场转移。春节期间市场呈现淡季降温趋势，但整体市场韧性保持全国领先。 02:50成都房地产市场分析：供应减少与区域转移趋势 对话分析了成都市房地产市场的最新数据，指出自11月起市场节奏放缓，成交量从89万方降至70万方，供应量亦减少。春节期间售楼部表现不佳，延续低温状态。价格方面，一月末全市均价为20573元，去化周期17.2个月。区域分析显示，5+2区供应和成交下降明显，新六区和远郊区域虽下降但占比提升，预示新六区将成为市场主力。天府新区、陈华和龙泉驿成交量居前，远郊区域需求不足，市场冻结，外围城市首选目的地为新都区。 06:07成都春节房地产市场分析：新房短缺，二手房活跃 对话分析了2023年春节期间成都房地产市场的表现，指出新房市场因供应减少而出现降温趋势，成交量下滑明显，许多项目选择春节期间暂停销售。相比之下，二手房市场保持较高活跃度，成交套数是新房的3.3倍，成为市场热点。分析还提到，高支付能力的购房者对核心资产的挑剔度增加，而总价控制型需求转向二手房市场，尤其是5加2区域，导致二手房市场看房周期延长，但目标坚定的购房者仍积极寻找合适房源。 10:38成都房地产市场结构转型与居住体系演变分析 对话深入探讨了成都房地产市场从高容积率向低容积率转变的过程，以及由此引发的新房市场改善化趋势和二手房市场的繁荣。2017年十字方针的提出标志着成都房地产市场进入全面改善化时代，新房与二手房市场产品结构割裂，形成了先租后买、先租后新的梯级居住消费体系。此外，成都租赁市场、二手房市场与新房市场的协调发展，为新市民和新青年提供了多元化的居住选择，促进了房地产市场的整体繁荣。 13:49成都房地产市场供需错配与高端产品风险分析 对话分析了成都房地产市场的面积段和总价段分布，指出100-150平米产品需求旺盛，90平米以下及200平米以上产品存在供需错配风险。高总价产品成交量已达到市场顶峰，但供应量预计大幅增加，形成公共预期风险。中心 城区200-250万总价段占比高，而5+2区域单价2-3万产品超45%，新六区1-2万产品超60%。金融城板块均价突破6万，最高项目单价达8-9万。预计800万以上产品供应量将攀升至5000-7000套，千万级以上产品供应量达3000-4000套，高端产品风险显著。 16:50成都房地产市场分析：改善型需求主导与区域外溢趋势 讨论了成都房地产市场的健康状况，指出新房市场由改善型需求主导，且核心区域土地供应减少促使需求向新六区外溢。开发商布局新六区捕捉机遇，如龙泉驿和新都项目表现突出。未来市场看好数量庞大的二手房市场支撑新房成交，优质土地竞争加剧，城市更新带来新机遇。 20:10成都房地产市场分析：新房与二手房成交及价格趋势 讨论了成都房地产市场的交易量和价格变化。新房与二手房成交在2022年达到平衡，随后二手房成交比例上升。新房市场整体价格稳定，部分区域价格下跌两至三成。二手房市场平均价格约为新房的六成，最高点对比下降三至四成，但预期未来价格下降空间有限。 24:26成都房地产市场节后趋势分析 对话围绕成都房地产市场节后趋势展开，指出新房市场因核心区域供应不足和春节影响成交量预计下降，而二手房市场保持较高成交水平，有望持续稳定。市场预期三月出现小阳春，高端及性价比高的项目将成为市场亮点。 28:22东吴地产电话会议圆满结束 会议助理引导参会者通过指定方式提问，详细介绍了提问流程。随后，会议助理表达了对苏总的感谢，宣布电话会议结束，并邀请投资者与东吴地产团队保持联系。最后，会议助理感谢所有参会者，推广了进门APP的会员体验，并祝大家工作顺利。 发言总结 发言人3 他对成都房地产市场的近期情况进行了详细分析，指出成都市场展现出较强的韧性，但春节期间市场有所降温。新房和二手房市场成交活跃，新房成交量连续三年居全国首位，预计2025年新房与二手房总成交套数将达到32.1万套，其中二手房市场成交量在过去三年中持续上升，2025年新房与二手房成交套数比值达2.5倍，反映新房市场向二手房市场转移的趋势。新房市场呈现全面改善化，刚需客群转向二手房市场，市场配比发生变化。供应量下降和价格稳定带来需求分流和产品配置变化的挑战。细分数据分析显示各区成交量、成交价格和市场需求特点各异，新房与二手房市场存在互动关系，同时指出了高端产品市场的风险和城市更新的潜力。整体而言，成都房地产市场健康，虽面临挑战，但仍有望保持良好表现。 发言人2 首先对投资者表示了感谢，并介绍了会议的主要议程，强调将由中指院成都研究总监苏总分享关于成都2025至2026年初楼市情况及春节期间预期变化的报告。他说明投资者可通过网络端观看数据PPT获取详情，并预告了随后的问答环节。他随后提出了两个核心问题：一是关于成都（作为西部代表性城市）过去几年新房和二手房成交套数及交替情况；二是询问房价走势，特别是二手房和新房的涨幅及跌幅。他还分享了投资人私信的一些问题，主要关注2025年末至2026年初成都二手房和新房成交量的增长情况，以及房价的企稳和后续走势。在确认无其他投资者提问后，他对苏总及东吴地产团队表达了感谢，并宣布会议结束，最后鼓励投资者随时联系东吴地产团队获取更多资讯。 发言人1 首先介绍了参会者提问的具体操作方式：电话端用户需通过按星号键再加数字1来参与提问，而网络端用户则拥有更多样化的提问渠道，包括利用直播间互动区进行文字提问或点击举手按钮申请语音提问，他对参会者的积极参与表达了诚挚的感谢。随后，他推荐了使用AI进宝这一工具以获取会议复盘资料，并鼓励参会者下载进门APP，以便体验更多AI工具和深入的投研内容。最后，他以美好的祝愿结束了发言，希望参会者能在会议中取得丰硕成果并顺利结束会议。 要点回顾 近期成都楼市的情况如何，以及春节期间的预期变化是什么？ 发言人3：近期成都楼市表现出较强的韧性，连续四年在全国成交量排名保持第一，2025年新房与二手房成交套数共计32.1万套。春节期间，市场进入明显降温阶段，表现为淡季趋势加剧。这种韧性体现在梯级技术体系的形成和需求分流导致的产品及需求配置变化上。 成都楼市成交量和供应量的具体变化是什么？ 发言人3：自今年1月份以来，成都楼市成交量呈下降趋势，从每月约89-10万方降至70万方左右，供应量也有所减少，如1月份供应量仅为60万方，同比下降30%，环比下降40%。春节期间，由于缺乏大规模补货和集中取证节奏，售楼部表现一般，市场延续低温状态。 成都新房和二手房市场的成交情况有何特点？ 发言人3：成都新房市场在过去几年中经历了与二手房市场的配比关系变化，从新房主导转变为目前新房和二手房市场并重。数据显示，2025年新房成交面积为130平米，二手房成交面积为95平米，刚需客群已大部分转移到二手房市场，且这一转移趋势比其他核心城市更为明显。 成都不同区域市场的表现如何？ 发言人3：成都市场主要分为五加二区、新六区和远郊三个区域。其中，五加二区域的供应和成交数值下降幅度较大，而新六区和远郊虽有下降但市场份额有所提升。预计未来新六区将成为市场主力，天府新区全年成交量居首，陈华和龙泉驿位列前三。此外，各区去化周期差异显著，5加2区域整体可控，新六区节奏较快，远郊区域则基本处于冻结状态。 春节期间成都新房市场的表现以及与二手房市场的关系是怎样的？ 发言人3：春节期间，成都新房市场成交量明显缩量，且有开发商表示部分项目春节期间会打烊，不打烊的项目流量也会有所减少。而二手房市场在春节期间虽受影响但仍然保持一定热度，并且在春节后的一两周内可能会看到网签数据的增加。二手房成交量在新房市场无货可供的背景下，成为购房者的首选，成交套数是新房的3.3倍。 春节期间成都二手房市场的表现如何？春节期间成都房地产市场的整体氛围如何？ 发言人3：春节期间，成都二手房市场的成交情况并没有因为新房市场的供应短缺而显著提升，反而呈现了缩量趋势。尽管传统上春节期间是房地产市场的淡季，但部分区域如青羊区等仍有房协和区政府联合项目推出的购房季活动，提供额外优惠和购房补贴等促销活动。同时，由于一月份和二月份新房供应量大幅下降，部分项目选择在春节后才开盘。春节期间，成都房地产市场整体降温趋势明显，成交缩量。不过，部分区域通过组织购房活动吸引购房者，尤其是返乡置业活动较为活跃。此外，由于一月份和二月份供应量级下降幅度较大，部分项目推迟开盘时间至三月份。 当前成都购房群体的特点以及市场结构的变化趋势是什么？ 发言人3：当前高支付率客群对核心资产的理解加深，挑剔程度提高，且成都800万以上、1000万以上的房源供应增多，使得买方市场特征愈发明显。同时，总价控制型需求开始向二手房市场转移，尤其是5加2区域配套成熟的房源受到青睐。而从长期来看，随着容积率调控政策实施，成都房地产市场正逐渐从刚需产品为主导转变为以改善型住房为主导，形成了以3000两提区区居住体系为核心的发展格局。 从面积段和总价段分布来看，成都房地产市场存在哪些需求分流现象？ 发言人3：成都市场中，90平米以下户型需求主要被二手房市场吸收，而100到150平米以及120到135平米户型在活跃区域去化较快且成交量大。然而，两端产品去化较慢，尤其是90平米以下出行周期长达37.7个月，且200平米以上户型开始出现库存积压趋势。总价段上，中心城区200到250万区间成交占比高，但随着区域范围缩小，总价需求提升明显。新六区及5加2区域的价格分布也表现出明显的差异，例如五加二区域单价2到3万的产品占比超过45%，而新六区1到2万单价产品占比超过60%。 成都市场中，二手房与新房在产品面积段上是否存在显著差异，以及这种差异对当前购房群体产生了什么影响？ 发言人3：成都新房市场和二手房市场的整个产品面积分布是完全割裂的。在二手房市场中，90平米以下户型占比高达8到9成以上，而新房市场中90平米以下产品占比不到5%。这一特征导致新市民、新青年在解决首次购房问题时，更多地需要通过二手房市场或偏远区域购房。同时，二手房市场的繁荣为新房市场的改善化产品提供了集中释放的动力，使得两个市场同步繁荣。 成都租赁市场的情况如何？ 发言人3：在租赁市场方面，月租金1到2100套房源基本可以解决初步的居住问题。而在中心城区，90平米以下户型的二手房占比较大，超过8成以上，而新房市场中此类产品仅占不到5%。 对于成都高总价产品的风险情况，目前市场现状如何？