2025年成都楼市发展回顾及2026年楼市展望

1.本报告中的所有数据仅供吉信行员工内部参考学习使用，采取任何方式为第三方所用，不负任何法律责任； 2.本报告宏观数据来源为国家统计局，市场数据来源为中指数据库，主城区包括：成华区、锦江区、金牛区、青羊区、武侯区、高新区（高新区含高新西区和高新南区）、天府新区成都直管区；近郊包括：温江、郫都、龙泉驿、新都、双流；远郊包含：新津、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江。 3.本报告市场成交量为认购数据，价格为备案数据，数据截止2025年12月31日。 本报告仅对内参考，请相关人员注意保密。 Ø从2025年前三季度累计总量看，同比增长约4.8%，年底预计实现全年GDP同比增长5%目标；ØM1-M2剪刀差整体明显收窄，反映出资金活化程度的提升，企业生产投资与居民消费意愿呈回暖态势。 全国房地产市场持续缩量，但下行速度放缓，市场持续调整。 Ø从开发资金到位情况来看，投资端虽然压力仍在，但下行速度有所放缓；Ø商品住宅销售面积及金额，对比近年峰值，近乎腰斩，行业仍处于深度调整期。 全国楼市调整周期中，成都展现独特韧性。 Ø成都新房及二手房，成交套数及面积连续霸榜全国。 城市经济|城市地位|政策指导 供销特征|价格特征|区域特征|房企特征 供销特征|区域特征|产品特征|细分市场 成都GDP稳居全国NO.7，经济发展走势稳定。 Ø成都经济运行稳中向好，持续坐稳全国第七的水平，前三季度经济增速高于全国平均水平，实际增速在全国TOP10中，排名榜首；Ø成都GDP增速连续23年保持增长，展现出较强韧性。 Ø在《国际交往中心城市指数2025》报告中，成都首次进入全球前50名，列第40位，中国城市第7位，中西部首位； Ø在《全球金融中心指数报告（GFCI 38）》中较上期上升一位，目前位列全球第38名，金融竞争力获得国际认可； Ø《2025新一线城市魅力排行榜》中，综合商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人活跃度、新经济竞争力和未来可塑性五项排名，成都连续11年蝉联新一线城市榜首。 Ø成都在内地金融中心城市中已经跻身第6名，全球排名第38位；Ø而在金融科技专项上的排名，成都在内地城市中仅次于“北上广深”。 成都人口净流入7.1万人，“2000万级城市”中唯一正增长城市。 Ø在全国人口负增长的背景下，成都的人口规模仍在持续增长，同时在全国4座“2000万级城市”中，成都是唯一持续保持正增长（年增7.1万人）的城市；Ø截至2024年，成都市城镇常住人口2147.4万人，户籍人口1623.6万，同比增长0.3%和1.6%，城镇常住人口1735.2万人，常住人口城镇化率80.8%。 Ø截止目前，成都已与全球235个国家和地区建立经贸关系，累计落户世界500强企业达315家，涵盖电子信息、汽车、金融、生物医药等领域； Ø雅江集团作为万亿级央企，总部落地成都金融城三期，将吸引大量高端人才入驻，刺激高端住宅需求；Ø中国雅江集团已在成都设立4家子公司，此次总部落地更是加码西南战略的关键一步，计划打造集总部办公、创新研发、产业链配套于一体的综合性基地。 Ø其中总部位于成都的500强企业有3家，分别是：新希望控股集团、通威集团、成都兴城投资集团。 千亿级央企落子成都金三 315家 世界500强企业落户成都 Ø在全国楼市政策方向明确后，成都快速全面响应，并快速行动为全国房地产政策调整探路； Ø政策调整节奏紧凑，且与国家政策导向保持高度一致，充分体现了政府积极作为的态度和对市场调控的主动掌控。 格局GIXI2025 经济基底 •成都GDP稳居全国NO.7，经济发展走势稳定； 城市地位 •成都对外国际地位稳步提升，对内新一线城市排名11年蝉联榜首； •成都人口净流入7.1万人，“2000万级城市”中唯一正增长城市； •成都政策调整节奏紧凑，充分响应国家政策导向。 政府操盘 成都市场韧性背后原因分析 城市经济|城市地位|政策指导 供销特征|价格特征|区域特征|房企特征 供销特征|区域特征|产品特征|细分市场 近5年供销首次回升，成交宗数同比上涨21%，高价土地增幅显著。 Ø成都涉宅地块供销自2021年高点之后持续减少，2025年首次出现回升，地块供应宗数同比上涨18.5%，面积同比上涨13.6%；成交宗数同比上涨21.1%，面积同比上涨18.7%；Ø主城区依然是土地供应主力区域，但成交量最低，近三年首次出现流拍地块，近郊远郊土地无流拍，但多为平台托底；Ø涉宅土地楼面价分布而言，近2年5000元/㎡以下、20000元/㎡以上增幅显著；2025年10000-15000元/㎡地块有明显回升。 Ø成都涉宅地块土地价格及溢价率：高楼面价及高溢价率主要集中在1-7月，月度溢价率低位7.8%；8-12月市场热度下降明显，月度溢价率高位5.2%；Ø楼面价及溢价率和主城成交地块呈正相关；下半年土拍宗数增量明显，但主城供地收缩，主要集中在远郊，导致平均楼面价及溢价率下滑明显。 主城提质，上半年楼面价不断刷新至41200元/㎡，平均溢价率上涨32%。 Ø成都宅地地王楼面价不断走高，2020年突破2万关口，历经双限时代后，2022年站稳2万+，2025年上半年地王频现，热点板块价格不断刷新，楼面价刷新至41200元/㎡；下半年土地市场热度降低，高价土地出现周期变长；2025年平均溢价率同比上涨32%； Ø成都涉宅楼面价20000+总共36宗，其中2025年占14宗，占总数的39%，新地王建发海耀项目入市，预售价格破10万元/㎡；Ø楼面价20000+地块主要集中在金融城锦江片区（金三）、林家坝、大源（骑龙）、三圣乡（驸马）等板块，其次为主城散点分布。 近郊抬头，溢价率59%历史新高，房企关注度提升，民企拿地占比达58%。 Ø成都近郊成交土地宗数相较24年出现回升，同比上涨33%；溢价地块占比达到27%，流拍率达到历史低点，仅4%；Ø溢价土地宗数13宗，溢价率实现历史性突破；首次出现溢价突破20%的地块，3宗均位于郫都区；且最高溢价率达到59.34%，由鹭岛竞得；Ø各房企对于近郊关注度显著提升，民企拿地占比达到58%，扭转近年来平台兜底局面。 远郊承压，平台兜底仍为主旋律，民企参与度仅16%且高度集中。 Ø成都远郊近5年首次实现100%成交，无流拍；平均溢价率仅0.23%；且近5年成交楼面均价仅23年突破3000元/㎡；25年成交楼面均价2856元/㎡；Ø远郊成交宗地相较于大成都而言，仅23年低于30%，25年达到36%；虽成交价、溢价率等不突出，但仍为主要构成部分；Ø远郊54宗成交土地中，仍然大面积平台兜底；仅9宗出现民企参与，集中在新津、都江堰、邛崃、大邑；其余远郊板块无民企参与。 Ø随着今年融资政策逐步宽松，民营房企拿地活跃度再度提升，2025年成交占比30%，同比小幅上升；国央平2025年成交占比70%；Ø近郊民企活跃度最高，拿地量反超国央平，远郊区域仍以平台托底为主。 市场GIXI2025 供销特征 价格特征 •土地市场整体价格表现与主城正相关，呈现明显的前热后冷态势； •主城提质，上半年楼面价不断刷新至41200元/㎡，平均溢价率上涨32%；•近郊抬头，溢价率59%历史新高，房企关注度提升，民企拿地占比达58%；•远郊承压，平台兜底仍为主旋律，民企参与度仅16%且高度集中； 区域特征 房企特征 •央国平持续霸榜，民企抬头，拿地占比逐渐攀升且近郊拿地呈现反超。 成都市场韧性背后原因分析 城市经济|城市地位|政策指导 供销特征|价格特征|区域特征|房企特征 Ø大成都市场2025年新供应面积从2021年的2207.99万㎡下降至2025年的990.72万㎡，供应收缩明显； Ø从月均去化来看，2025年新政加码刺激楼市，但成交量无明显反馈。2024年在新政刺激下，楼市曾呈现阶段性提振，但2025年虽又陆续出台新的政策手段，6月以后连续数月走量低于100万㎡，受大环境下行压力影响，客户观望情绪浓厚。 Ø主城整体市场收缩，供销均呈现波动下降，成交均价趋于持平，存量环比下降6%，出清周期从10.1个月猛增至19.77个月（同比涨96%），去化压力大幅上升；Ø主城各区中成华区供销表现较为亮眼，供应116.66万㎡，环比上涨43%；销售114.73万㎡，环比上涨7%；其他区域均呈供销下滑；成交均价除武侯区和高新区明显下滑，其他主城区域微涨，锦江区由于三圣乡板块的锦宸府、金融城东的交子缦华等高价项目托底，成交均价领跑主城。 Ø近郊整体市场收缩，供应环比下降9%，成交环比下降9%；成交均价基本持平，处于正常波动范围内；Ø近郊各区供应规模整体收缩，仅郫都区小幅上涨6%；成交方面，温江区和龙泉驿区以价换量，在供应收缩情况下，成交逆势上涨6%—8%；Ø整体存量均约560万㎡，其中温江区、新都区、双流区、龙泉驿区存量均破百，未来持续去库存为主。 Ø2025年远郊供应（155.34万㎡）、成交（181.48万㎡）环比双降（分别降14%、11%），市场规模持续收缩，出清周期约36个月；Ø少数板块供需偏热：彭州市（销量+ 43%、供应+ 50%）、邛崃市（销量+ 24%、供应+ 81%）是远郊仅有的供需双增板块；其他区域供需均大幅下滑，去化主要依靠价格战，各区域除崇州外均价环比下跌，个别区域跌幅突破10%。 Ø受大环境影响，购房者愈发理性，叠加市场产品迭代，主城170-190㎡、190-210㎡、250㎡+面积段去化环比上涨，90-110㎡缩小，90㎡以上略微上涨；Ø近郊主力去化面积110-130㎡，基本维稳，130㎡-150㎡面积段环比上涨3%，户均面积127㎡；Ø远郊130-170㎡略微上涨，其他基本维稳，户均面积111㎡，低位持平。 Ø主城区户均总价回升至近五年高点，主要受高价项目成交拉动，2025年千万级产品成交占比扩大至6%，较去年上涨2.5%；Ø近郊区域走势相对稳定，依然以200万以下成交为主，200万—300万级产品占比逐步扩大至28%；Ø远郊以价换量态势明显，户均总价下滑至近五年最低点，以低总价产品成交占绝对主力，200万以下产品成交占比达到98%。 Ø高端产品成交聚焦三个面积段，分别为180-200㎡，240-260㎡以及300㎡以上，其中180-200㎡作为高端改善门槛面积，依旧是成交主力；300㎡以上顶豪产品成交占比15%，财富阶层购买力不减，更青睐城市稀缺顶级产品；Ø六成以上高端产品成交总价已破千万，其中1500万以上产品成交占总量的17%。 Ø较往年同期以及2025年一二季度，2025年三四季度成都千万级产品供应项目翻了2倍；Ø高端产品在板块分布上有明显的聚集度，基本聚焦城南头部板块，以及城中区域零散分布。 Ø在建筑、会所、园林、产品、服务等持续发力，在细节层面不断突破； Ø在卷硬件之外，追寻市场唯一性，实现独特的辨识度，以社会地位和财富的象征提供情绪价值。 蝶形排布 3600㎡东方哲思会所超90%玻璃幕墙10%天然奢石立面会所内引入院线级家庭影院、汤泉系统…… 约15000㎡环形会所及架空层展示空间约128米尺度大门（加两侧景墙）9-12.9米高度架空层...... 户户景观视野独特贝壳式形态外立面全玻璃“超级全景舱”设计感架空层六感®全域智能系统“108个小故事”…… Ø首改主力成交板块二仙桥-八里庄、新川、国宾，部分楼盘为老规，以价格优势突围；深改主力成交板块外光华、茶花、新川，其中新川产品两级分化，各总价段均有涉及；品牌房企居多。 •全 景 舱 、 端 厅、 入 户 光 厅不 再 豪 宅 独 享•豪 宅 多 院 馆 设 计 下 沉 至 改 善•收 纳 功 能 升 级 ， 更 加 精 致 化 •会 所 起 步 面 积1 0 0 0㎡+•下 沉 式 庭 院 成 为 标 配•多 架 空 层 主 题 功 能 再 叠 加 •外 立 面 材 质 逐 步 提 配•卷“ 0漆”外 感 立 面 Ø从近3年来成都刚需市场成交量来看，整体基数