筑底延续、分化加深，关注结构性机会——2026年上半年房地产市场数据点评

行业点评|房地产 证券研究报告2026年07月12日 筑底延续、分化加深，关注结构性机会 上半年房地产市场数据点评 核心结论 2026年上半年房地产市场延续筑底态势，整体呈现总量收缩、结构优化、核心城市率先修复特征，一二手交易结构、城市格局、企业格局持续迭代，行业Alpha属性进一步强化。 交易结构加速切换，二手房正式成为市场成交主力。据中指院数据，2026年上半年百城新房销售面积同比-12%，重点城市二手房成交套数同比+6%。30城二手房成交套数占一二手总成交比重达68%，较2025年全年提升3.5pct，目前已有18个省份二手房交易面积超过新房。价格端分化延续，百城新房价格累计同比+0.59%、缩量涨价，二手房价格累计同比-2.9%、跌幅持续收窄，以价换量特征显著。同时核心城市二手房企稳信号明确，上海二手房价格连续4个月环比上涨，深圳于6月实现环比转正。 核心城市新房Q2转正，但高度依赖"产品力+区位"。据中指院数据，2026上半年一线城市二季度新房成交量同比成功转正。核心城市政策红利与优质供给共振，上海4月新房成交同比增幅超10%，5-6月持续保持2%正增长；深圳4月末政策优化落地后，5-6月新房成交同比分别大增50%、42%；广州3月起持续回暖，3-4月成交增幅超20%、5月同比增长7%。需求端改善属性明确，重点城市120㎡以上改善户型成交占比持续提升，当前市场修复聚焦核心区位与高品质产品，具备强产品力的房企持续抢占行业份额。 分析师 李垚S080052606000215618507501liyao@xbmail.com.cn 土地市场缩量提质，央国企主导，核心城市"虹吸"加剧。2026年上半年300城宅地成交面积同比-24%，土地出让金-31%。但TOP20城市宅地出让金占全国比重达62%，较2025年提升10pct。其中央国企仍为拿地主力，据中指数据统计的2026年上半年核心22城市央国企拿地占比为54%，其中广州、深圳占比超90%，土地市场的"缩量提质"与区域分化，将进一步加速行业洗牌。 相关研究 房地产：公积金提取范围扩容，从“促销售”到“促消费”—公积金政策跟踪：多城政策先行验证改革方向2026-07-04房地产：土地供应“缩量提质”—自然资源部38号文点评2026-03-15房地产：他山之石—海外国家房地产周期研究之英国2026-02-04 投资建议：2026年上半年，行业虽然仍在筑底，但核心城市新房价格与二手房销量已有起色，改善性需求复苏明显，核心城市土地出让金占比提升，拿地向央国企集中，房地产行业在城市、产品、开发主体三方面展现出持续的分化，看好头部的央国企凭借资金、品牌与产品力优势，在板块内部彰显Alpha属性，待行业回暖时有望获得更大的弹性空间，我们建议关注如华润置地、招商蛇口、保利发展、建发国际、越秀地产等优质央国企；市占率提升的逻辑也同样利好背靠这些头部开发商的物业管理企业，建议关注如保利物业、招商积余、万物云、绿城服务、中海物业等。 风险提示：数据更新不及时，房地产市场下行压力持续，政策对冲效果有限。 行业点评|房地产 报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后6-12个月内公司股价（或行业指数）相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中，A股市场以沪深300指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500指数为基准。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 联系地址 联系地址：上海市浦东新区耀体路276号12层北京市西城区丰盛胡同28号太平洋保险大厦513室深圳市福田区深南大道6008号深圳特区报业大厦10C 免责声明 本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）机构客户使用。本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前，系本公司机密材料，如非收件人（或收到的电子邮件含错误信息），请立即通知发件人，及时删除该邮件及所附报告并予以保密。发送本报告的电子邮件可能含有保密信息、版权专有信息或私人信息，未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播、复制、转发或以其他任何形式使用，发件人保留与该邮件相关的一切权利。同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时、安全、无遗漏、无错误或无病毒，敬请谅解。 本报告基于已公开的信息编制，但本公司对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，该等意见、评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。对于本公司其他专业人士（包括但不限于销售人员、交易人员）根据不同假设、研究方法、即时动态信息及市场表现，发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点，本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供投资者参考之用，并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证。客户不应以本报告取代其独立判断或根据本报告做出决策。该等观点、建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素，必要时应就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。本公司以往相关研究报告预测与分析的准确，不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现。对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果，本公司及作者不承担任何法律责任。 在法律许可的情况下，本公司可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接，本公司不对其内容负责，链接内容不构成本报告的任何部分，仅为方便客户查阅所用，浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担。 本公司关于本报告的提示（包括但不限于本公司工作人员通过电话、短信、邮件、微信、微博、博客、QQ、视频网站、百度官方贴吧、论坛、BBS）仅为研究观点的简要沟通，投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准。 本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“西部证券研究发展中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。如未经西部证券授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司保留追究相关责任的权力。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 本公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91610000719782242D。