房地产行业点评报告：销售延续调整态势，期待政策显效与市场筑底

房地产 2026年01月19日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 国家统计局发布2025年1-12月商品房投资和销售数据。1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平，同比-8.7%（1-11月-7.8%），其中商品住宅销售面积同比-9.2%；1-12月商品房销售额8.39万亿元，同比-12.6%（1-11月-11.1%），其中商品住宅销售额同比下降13.0%；1-12月商品房销售均价9527元/平，同比-4.3%。2025年12月，全国商品房销售面积和金额分别同比-15.6%和-23.6%，单月销售均价同比-9.5%，环比+3.0%，全年市场以价换量趋势明显。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前3周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，不同能级城市均延续了2025年四季度以来下行趋势。 数据来源：聚源 新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 相关研究报告 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平，同比-20.4%（1-11月-20.5%），其中住宅新开工同比-19.8%。我们跟踪的Wind322城2025年全年宅地成交面积同比-11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据。1-12月，房屋竣工面积6.03亿平，同比-18.1%（1-11月-18.0%）。2025年12月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-19.4%、-18.3%，与全年降幅基本一致。2022-2025年新开工面积降幅均超20%，我们预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大。 《商业用房贷款最低首付下调，地产去库存进 程加速—行业点评报告》-2026.1.16 《二手房成交面积环比增长，打造公平公正市 场竞争环境—行业周报》-2026.1.11 开发投资额降幅扩大，房企资金压力犹存 《增值税税率下调，二手房交易税负成 本 下 降—行 业 点 评 报 告 》-2025.12.31 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比-17.2%（1-11月-15.9%），其中住宅开发投资额同比-16.3%，降幅继续扩大，开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行仍影响投资意愿。2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比-13.4%（1-11月-11.9%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-7.3%、-12.2%、-16.2%、-17.8%（1-11月-2.5%、-11.9%、-15.2%、-15.1%），分结构资金同比降幅均扩大，在销售数据走弱情况下，房企销售回款资金降幅超15%；国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力犹存。 投资建议 2025下半年以来，销售市场整体表现平淡，虽然11-12月放弃年末冲刺开启促销回款，住宅销售均价降幅超10%，但在2024年高基数下单月销售数据仍不及预期，市场观望情绪较浓，房地产市场延续低位盘整行情。12月以来，二手房增值税率下调，商业用房贷款最低首付下调，北京也再次放宽限购，政策面整体较宽松。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 目录 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显.................................................................................................................32、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩........................................................................................................43、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿.........................................................................................................................54、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存.............................................................................................................55、投资建议....................................................................................................................................................................................66、风险提示....................................................................................................................................................................................7 图表目录 图1：2025年1-12月商品房销售面积同比下降8.7%................................................................................................................3图2：2025年1-12月商品房销售金额同比下降12.6%..............................................................................................................3图3：2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%....3图4：2025年12月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-35.3%、-22.4%、-28.0%............4图5：2025年1-12月房地产开竣工面积分别同比下降20.4%和18.1%...................................................................................4图6：2025年1-12月房地产开发投资额同比下降17.2%..........................................................................................................5图7：2025年1-12月房地产开发企业到位资金同比下降13.4%..............................................................................................5图8：2025年1-12月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-7.3%、-12.2%、-16.2%、-17.8%............................................................................................................................................................................................................6 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 国家统计局发布2025年1-12月商品房投资和销售数据。1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平，同比-8.7%（1-11月-7.8%），其中商品住宅销售面积同比-9.2%；1-12月商品房销售额8.39万亿元，同比-12.6%（1-11月-11.1%），其中商品住宅销售额同比下降13.0%；1-12月商品房销售均价9527元/平，同比-4.3%。2025年12月，全国商品房销售面积和金额分别同比-15.6%和-23.6%，单月销售均价同比-9.5%，环比+3.0%，全年市场以价换量趋势明显。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前3周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，不同能级城市均延续了2025年四季度以来下行趋势。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平，同比-20.4%（1-11月-20.5%），其中住宅新开工同比-19.8%。我们跟踪的Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比-11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据。1-12月，房屋竣工面积6.03亿平，同比-18.1%（1-11月-18.0%）。2025年12月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-19.4%、-18.3%，与全年降幅基本一致。2022-2025年新开工面积降幅均超20%，我们预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大。 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比-17.2%（1-11月-15.9%），其中住宅开发投资额同比-16.3%，降幅继续扩大，开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行仍影响投资意愿。 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比-13.4%（1-11月-11.9%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-7.3%、-12.2%、-16.2%、-17.8%（1-11月-2.5%、-11.9%、-15.2%、-15.1%），分结构资金同比降幅均扩大，在销售数据走弱情况下，房企销售回款资金降幅超15%；国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力犹存。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 5、投资建议 2025下半年以来，销售市场整体表现平淡，虽然11-12月放弃年末冲刺开启促销回款，住宅销售均价降幅超10%，但在2024年高基数下单月销售数据仍不及预期，市场观望情绪较浓，房地产市场延续低位盘整行情。12月以