房地产行业跟踪报告：业绩筑底，关注政策宽松下销售修复情况

业绩筑底，关注政策宽松下销售修复情况3486 ——房地产行业跟踪报告 2023年上半年房地产行业整体业绩呈现筑底趋势，当前行业基本面仍承压，但政治局会议后，房地产行业利好政策持续推出并落地，核心城市亦积极跟进，利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期，销售端有望逐步企稳回升，建议积极关注政策推出后市场成交情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 数据来源：聚源，万联证券研究所 收入及利润增速有所改善，不同属性房企业绩表现分化：我们统计的72家房企2023H1整体营收同比增速为4.17%，较Q1上升4.12pct。2023H1头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-1.33%/+12.51%/+28.81%,国/央企、非国央企背景房企营业总收入同比增速为13.80%、-1.50%；利润方面，我们统计的72家房企2023年H1归母净利润为同比下降4.11%，下滑幅度环比Q1收窄7.41pct，国/央企背景房企23H1归母净利润同比增速为-7.98%，环比Q1下降幅度收窄了19.32pct；非国央企背景房企归母净利润同比增速为5.58%，环比Q1增速下降49.78pct，但优于行业整体水平。 发行交易机制持续优化核心城市兑现“认房不认贷”政策，首付比例下调进一步打开政策空间优化调整政策持续落地 A股房企盈利能力持续承压，国央企背景房企盈利能力更强，非国央企背景房企盈利能力环比有所改善：我们统计的72家房企2023年H1毛利率水平为17.57%，较去年同期下降1.95pct，环比Q1上升0.25pct。其中，头部/中型/小型房企2022年H1毛利率 水 平 为16.77%/16.89%/28.17%， 较 去 年 同 期-2.13pct/-1.10pct/-6.83pct；国央企/民营房企2023年H1毛利率水平为20.49%/15.58%。 杠杆水平稳中有降，国央企背景房企销售回款更优，已售未结算金额对营收的覆盖度略有下降：我们统计的72家房企2023年H1整体净负债率为80.80%，较Q1下降0.60pct，较2022H1变动+5.37pct，整体剔除预收账款后的资产负债率为70.84%，持续下降；72家房企销售商品、提供劳务收到的现金2023H1同比增速为1.80%，国/央企、非国央企背景房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速分别为+24.88%、-15.80%，较去年同期分别变动+53.2pct、+23pct；2023H1预收账款营收覆盖率为109.46%，较去年同期下降9.07pct。 分析师:潘云娇执业证书编号：S0270522020001电话：02032255210邮箱：panyj@wlzq.com.cn 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 正文目录 1.1收入：整体增速有所回升，不同类型表现有所差异.......................................41.2利润：利润有所改善，不同属性房企表现有所分化.......................................5 2房企盈利能力仍然承压...................................................................................................6 2.1毛利率与净利率水平：整体承压，不同属性房企表现分化...........................62.2费用率水平：各类型房企期间费用率同比均有所下降...................................72.3资产减值损失：资产减值规模整体下降...........................................................9 3杠杆水平稳中有降，销售回款仍偏弱.........................................................................10 3.1杠杆水平：净负债率环比微降，资产负债率下降.........................................103.2短期偿债能力：行业整体现金短债比保持相对稳定.....................................123.3销售回款：销售持续下滑，回款承压.............................................................123.4预收账款对营收覆盖度：销售下滑下预收款增速下滑.................................14 4板块估值与投资建议.....................................................................................................15 图表1：A股不同规模房企营收增速情况（%）...........................................................4图表2：A股不同性质房企营收增速情况（%）...........................................................4图表3：A股不同规模房企营业利润同比增速（%）...................................................5图表4：A股不同性质房企营业利润同比增速（%）...................................................5图表5：A股不同规模房企归母净利润同比增速（%）...............................................6图表6：A股不同性质房企归母净利润同比增速（%）...............................................6图表7：A股不同规模房企毛利率（%）.......................................................................6图表8：A股不同性质房企毛利率（%）.......................................................................6图表9：A股不同规模房企净利率（%）.......................................................................7图表10：A股不同性质房企净利率（%）.....................................................................7图表11：房企各项费用率均值变动情况（%）.............................................................8图表12：A股不同规模房企期间费用率（%）.............................................................8图表13：A股不同性质房企期间费用率（%）.............................................................8图表14：A股不同规模房企财务费用率（%）.............................................................8图表15：A股不同性质房企财务费用率（%）.............................................................8图表16：A股不同规模房企管理费用率（%）.............................................................9图表17：A股不同性质房企管理费用率（%）.............................................................9图表18：A股不同规模房企销售费用率（%）.............................................................9图表19：A股不同性质房企销售费用率（%）.............................................................9图表20：A股不同规模房企资产减值损失金额（亿元）..........................................10图表21：A股不同性质房企资产减值损失金额（亿元）..........................................10图表22：A股不同规模房企净负债率（%）...............................................................11图表23：A股不同性质房企净负债率（%）...............................................................11图表24：A股不同规模房企剔除预收款项后的资产负债率（%）...........................11图表25：A股不同性质房企剔除预收款项后的资产负债率（%）...........................11图表26：A股不同规模房企资产负债率（%）...........................................................11图表27：A股不同性质房企资产负债率（%）...........................................................11图表28：A股不同规模房企现金短债比（倍）..........................................................12图表29：A股不同性质房企现金短债比（倍）..........................................................12 图表30：A股不同规模房企销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（%）..........12图表31：A股不同性质房企销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（%）..........12图表32：A股不同规模房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速(%)............13图表33：A股不同性质房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速(%)............13图表34：A股不同规模房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例（%）13图表35：A股不同性质房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例（%）13图表36：A股不同规模房企预收账款同比增速（%）...............................................14图表37：A股不同性质房企预收账款同比增速（%）...............................................14图表38：A股不同规模房企预收账款/营业收入（%）..............................................14图表39：A股不同性质房企预收账款/营业收入（%）........