行业点评报告：楼市延续筑底行情，政策宽松下布局时点已至

房地产 2026年02月24日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平 一手房方面，2026年除夕前一周40城市合计一手房成交133.68万平米，同比下降31.5%；除夕至初六当周成交5.73万平米，同比下降20.4%。数据延续了2026年1月的一贯趋势，一手房市场整体较弱，市场供需两面都较差。网签通常为认购递延1-2周后进行，春节期间多地暂停网签，市场情况有待节后更新。二手房方面，2026年除夕前一周23城市合计二手房成交130.07万平米，同比下降0.7%。由于春节期间贝壳、爱家等各大中介机构已经休假（上海、北京链家均休假13天），年后数据需要等后续跟踪。 数据来源：聚源 二手房价格：冰山指数逐步企稳 相关研究报告 从价格看，2026年2月以来二手房价格逐步企稳。从冰山100城市指数看，2026年2月8日达到阶段性低点10025元/平米后，已经反弹至10034元/平米。其中北京、上海、深圳、广州、杭州、南京较底部已经反弹0.3%、0.6%、0.3%、0.1%、0.1%、0.3%。虽然价格反弹幅度较小，但考虑到近期无重大地产刺激和货币政策变动，信号意义值得重视。 《上海三区启动住房以旧换新，推动新 房 去 库 存—行 业 点 评 报 告 》-2026.2.4 《2025Q4公募基金延续低配，持股集中度进一 步提升—行业点评报告》-2026.1.27 土地市场：春节前大幅降温，供需双弱 2026年以来，土地市场供需双弱。开发商和城投普遍拿地意愿减弱，政府供地动力也较弱。从供应情况看，中指300城数据口径，2026年1月全部类型土地总推出面积1.41亿平米，同比下降16%；住宅类型土地推出3915万平米，同比下降9%。从成交情况看，中指300城数据口径，2026年1月全部类型土地成交总价1215亿元，累计同比下降39%；住宅土地成交总价735亿元，累计同比下降47%。土地成交溢价率也在低位徘徊，仅2.1%。 《销售延续调整态势，期待政策显效与 市 场 筑 底—行 业 点 评 报 告 》-2026.1.19 投资建议 2025下半年以来，销售市场整体表现平淡，2026年春节期间新房市场整体较弱，市场供需两面都较差，二手房市场相对平稳，土地市场供需整体收缩，市场观望情绪较浓，房地产市场延续低位盘整行情。12月以来，二手房增值税率下调，商业用房贷款最低首付下调，北京也再次放宽限购，政策面整体较宽松。从策略角度看，地产配置处历史低位。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 目录 1、春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平.........................................................................................................32、二手房价格：冰山指数逐步企稳............................................................................................................................................43、土地市场：春节前大幅降温，供需双弱.................................................................................................................................64、投资建议....................................................................................................................................................................................65、风险提示....................................................................................................................................................................................7 图表目录 图1：2026年40城一手房除夕前一周成交面积同比-31%........................................................................................................3图2：2026年40城一手房除夕后一周成交面积同比-20%........................................................................................................3图3：2026年40城二手房除夕前一周成交面积同比-0.7%.......................................................................................................4图4：2026年2月以来冰山二手房指数逐步企稳.......................................................................................................................4图5：2026年2月北京冰山房价指数较底部反弹0.3%（元/平）............................................................................................5图6：2026年2月上海冰山房价指数较底部反弹0.6%（元/平）............................................................................................5图7：2026年2月深圳冰山房价指数较底部反弹0.3%（元/平）............................................................................................5图8：2026年2月广州冰山房价指数较底部反弹0.1%（元/平）............................................................................................5图9：2026年2月杭州冰山房价指数较底部反弹0.1%（元/平）............................................................................................5图10：2026年2月南京冰山房价指数较底部反弹0.3%（元/平）..........................................................................................5图11：2026年1月全部土地总推出面积同比下降16%............................................................................................................6图12：2026年1月宅地总推出面积同比下降9%......................................................................................................................6图13：2026年1月全部土地总成交金额同比下降39%............................................................................................................6图14：2026年1月宅地总成交金额同比下降47%....................................................................................................................6 表1：2026年除夕前后新房市场整体偏弱...................................................................................................................................3表2：2026年40城一手房除夕前一周成交面积同比-0.7%.......................................................................................................3 1、春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平 一手房方面，2026年除夕前一周40城市合计一手房成交133.68万平米，同比下降31.5%；除夕至初六当周成交5.73万平米，同比下降20.4%。数据延续了2026年1月的一贯趋势，一手房市场整体较弱，市场供需两面都较差。网签通常为认购递延1-2周后进行，春节期间多地暂停网签，市场情况有待节后数据进一步跟踪。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 二手房方面，2026年除夕前一周23城市合计二手房成交130.07万平米，同比下降0.7%。由于春节期间贝壳、爱家等各大中介机构已经休假（上海、北京链家均休假13天），年后数据需要等后续跟踪。 2026年初，二手房在多方面因素共振下出现改善：（1）马年春节较晚，部分学区房需求提前释放；（2）《求是》、人民网等官媒频频发声，居民预期有所提振；（3）二手房价格经历了4-5年调整，价格跌出了性价比。 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、二手房价格：冰山指数逐步企稳 从价格看，2026年2月以来二手房价格逐步企稳。从冰山100城市指数看，2026年2月8日达到阶段性低点10025元/平米后，已经反弹至10034元/平米。其中北京、上海、深圳、广州、杭州、南京较底部已经反弹0.3%、0.6%、0.3%、0.1%、0.1%、0.3%。虽然价格反弹幅度较小，但考虑到近期无重大地产刺激和货币政策变动，