房地产行业专题研究：业绩筑底进行时，个股表现持续分化——2025年年报及2026年一季报点评

业绩筑底进行时个股表现持续分化——2025年年报及2026年一季报点评 挖掘价值投资成长 强于大市（维持） 2026年05月27日 东方财富证券研究所 证券分析师：张明远证书编号：S1160525030005证券分析师：翟苏宁证书编号：S1160526010002 【投资要点】 核心结论：板块基本面持续筑底中，房企经营延续分化，部分现金流和利润盈利改善的房企走出新高。 2025年板块营收跌幅收窄，2026Q1跌幅扩大。2025年/2026Q1申万地产板块营收合计分别为16123亿元/2411亿元，同比增速分别为-18.1%/-23.2%，分别较上期跌幅收窄2.8pct/跌幅扩大15.9pct，板块仍处于营收规模收缩状态中。 盈利能力筑底中，归母净利润率下行斜率趋缓，2026Q1归母净利润实现增长。2025年/2026Q1板块归母净利润合计分别为-2000亿元/-94亿元，分别计较同期减少412亿元/增加1亿元，归母净利润率分别为-12.4%/-3.9%，较同期分别减少4.3pct/减少0.9pct；重点房企中2026年一季度新城控股、城建发展归母净利润实现增长，*ST中地扭亏，万科A、华侨城A、大悦城等6家房企减亏；滨江集团、新城控股、金地集团、首开股份等9家房企实现归母净利润率提升。 相关研究 《REITs系列报告之一：一文尽览公募REITs基础通识与资产图谱》2026.05.10 《限售解禁对上海楼市有何影响？》2026.03.11《不同房企商业地产的差异》2026.02.04《从行业三季度报看未来格局变化》2025.12.08《从楼市基本面和地产股行情看，历次楼市政策刺激的效果如何？》2025.10.20 现金流趋于稳定，短端资金压力可控，一季度经营性现金流延续改善。2025年/2026Q1板块现金及等价物净额分别-1077亿元/-468亿元，较同期净流出额分别减少11亿元/增加102亿元；经营现金流分别为980亿元/-143亿元，分别较同期多流出53亿元/少流出75亿元；筹资现金流分别为-1854亿元/-280亿元，分别较同期少流出269亿元/多流出179亿元。 2025年1-4月板块年涨幅跑赢上证指数，4月一季报窗口期板块相对走强，住宅开发板块涨幅领跑。申万地产板块2026年1-4月/3-4月/4月涨跌幅分别为5%/-2.5%/8%，相较上证指数涨幅分别领先1.4pct/落后1.3pct/领先2.4pct；其中，住宅开发/商业地产/物业管理2026年1-4月涨幅分别为9%/3.2%/-2.4%。 个股业绩表现持续分化中，港股表现强势。2025年65家重点房企中归母净利润实现增加/扭亏/减亏分别为13/5/6家，减少/转亏/增亏分别为29/4/8家；2026年一季度35家重点房企归母净利润实现增加/扭亏/减亏分别为4/3/8家，减少/转亏/增亏分别为10/4/6家，受业务及货值结构/拿地强度/销售表现差异影响，个股业绩表现持续分化，其中港股表现最为强势，多只股实现20%以上年涨幅。【配置建议】 把握本轮政策宽松期及结构性估值修复布局机会。从业绩端来看，板块盈利能力仍处于筑底阶段，部分优质公司业绩逐步出现改善，关注未来新房市场量价走势及上市房企业绩筑底修复进程，建议关注优质头部标的华润置地、招商蛇口，关注三四线布局房企中国海外宏洋。 【风险提示】 房地产市场回暖不及预期风险，宽松政策不及预期风险，个别房企资金风险。 正文目录 1.业绩筑底进行时个股表现持续分化...........................................................42.风险提示.....................................................................................................9 图表目录 图表1：申万地产板块营收表现（合计）.....................................................4图表2：申万地产板块营收表现（合计）.....................................................4图表3：2024-2025年重点房企营收表现（亿元）......................................4图表4：2025年重点及其他房企营收变动（亿元）....................................4图表5：2025/2026Q1重点房企营收表现（亿元）.....................................5图表6：2026Q1重点及其他房企营收变动（亿元）...................................5图表7：申万地产板块盈利能力表现（合计）.............................................5图表8：申万地产板块归母净利润率（合计）.............................................5图表9：2024及2025年重点房企盈利能力表现.........................................5图表10：2025Q1及2026Q1重点房企盈利能力表现.................................6图表11：2025年申万地产板块盈亏分布（亿元）......................................6图表12：2026Q1申万地产板块盈亏分布（亿元）.....................................6图表13：申万地产板块现金流表现（合计）...............................................7图表14：申万地产板块经营现金流表现（合计）........................................7图表15：主要板块现金及等价物增加净额（亿元）....................................7图表16：申万地产主要板块经营现金流（亿元）........................................7图表17：申万地产板块及上证指数年涨跌幅...............................................7图表18：住宅开发涨幅表现更强.................................................................7图表19：板块重点上市公司2025年业绩表现............................................8图表20：板块重点上市公司2026年一季度业绩表现..................................9 1.业绩筑底进行时个股表现持续分化 2025年板块营收跌幅收窄，2026Q1跌幅扩大。2025年/2026Q1申万地产板块营收合计分别为16123亿元/2411亿元，同比增速分别为-18.1%/-23.2%，分别较上期跌幅收窄2.8pct/跌幅扩大15.9pct；其中，房地产开发2025年/2026Q1营收同比增速分别为-18.7%/-23.9%，房地产服务2025年/2026Q1营收同比增速分别为+4.4%/-3.8%；综合来看，板块仍处于营收规模收缩状态中。 资料来源：Choice板块数据，东方财富证券研究所 资料来源：Choice板块数据，东方财富证券研究所 2025年部分头部房企营收增速跑输行业，带动板块营收下行。选取2024年17家营收规模靠前房企中，仅9家营收增速跑赢行业均值，前三分别为华发股份（+39%）、首开股份（+24%）、滨江集团（+20%）；2025年板块营收规模下降3574亿元，其中下降金额前5房企分别为万科A（-1097亿元）、绿地控股（-604亿元）、金地集团（-395亿元）、新城控股（-369亿元）、招商蛇口（-242亿元），规模合计减少2698亿元，占比75.5%。 资料来源：Choice个股数据，Choice板块数据，东方财富证券研究所 资料来源：Choice个股数据，Choice板块数据，东方财富证券研究所 2026年一季度房企业绩进一步分化，出险房企营收持续下行，优质龙头逐步跑赢板块。参照此前选取的17家上市房企，营收增速跑赢行业减少至7家，但保利发展、万科A、新城控股等房企落后幅度显著收窄，绿地控股、金地集团营收增速跑赢板块，除重组房企如金科、中交外，多数重点房企一季度营收增速对行业未形成显著拖累；具体来看17家房企中增速前三分别为大悦城（+47%）、金地集团（+32%）、天健集团（+28%）；2026年一季度板块营收规模下降729亿元，其中下降金额前5房企分别为华发股份（-145亿元）、*ST中地（-114亿元）、滨江集团（-100亿元）、万科A（-91亿元）、保利发展（-85亿元），规模合计减少534亿元，占比73.4%。 资料来源：Choice个股数据，Choice板块数据，东方财富证券研究所 资料来源：Choice个股数据，Choice板块数据，东方财富证券研究所 盈利能力筑底中，归母净利润率下行斜率趋缓，2026Q1归母净利润实现增长。2025年/2026Q1板块归母净利润合计分别为-2000亿元/-94亿元，分别较同期减少412亿元/增加1亿元，归母净利润率分别为-12.4%/-3.9%，较同期分别减少4.3pct/减少0.9pct；其中，房地产开发2025年/2026Q1归母净利润率分别为-12.6%/-4.3%，房地产服务2025年/2026Q1归母净利润率分别为-4.8%/+3.6%；综合来看，板块盈利能力尚在筑底过程中，归母净利润率下行斜率趋缓，子板块如房地产服务实现盈利能力回升。 资料来源：Choice板块数据，东方财富证券研究所 资料来源：Choice板块数据，东方财富证券研究所 2025年主流房企盈利能力普遍承压。2025年多数房企归母净利润率下行，其中17家房企中6家归母净利润率提升，分别为*ST金科、新城控股、城建发展、*ST中地、大悦城、首开股份；从边际来看，*ST金科同比扭亏，城建发展、荣安地产、*ST中地、大悦城、首开股份5家房企实现同比减亏，其余房企归母净利润均进一步下行；从结构来看，头部房企盈利能力仍领跑行业，滨江集团、招商蛇口、保利发展、新城控股等房企归母净利润率显著领先板块，万科A则大幅亏损886亿元，归母净利润率-37.9%。 资料来源：Choice个股数据，Choice板块数据，东方财富证券研究所 2026年一季度部分房企盈利能力企稳回升。2026年一季度17家房企中9家归母净利润率提升，在2025年名单基础上新增滨江集团、绿地控股、城建发展3家；从边际来看，归母净利润实现同比增长房企2家，扭亏1家，减亏5家；从具体房企来看，保利发展归母净利润同比减少53%，招商蛇口减少91%，滨江集团减少17%，万科A同比减亏2.9亿元。 资料来源：Choice个股数据，Choice板块数据，东方财富证券研究所 从盈利分布来看，少数房企业绩对板块造成较显著拖累。2025年及2026年一季度板块归母净利润分别为-2000亿元/-94亿元，其中2025年归母亏损规模较高房企分别为万科A（-885.6亿元）、绿地控股（-262亿元）、华侨城A（-145亿元），合计1293亿元，占比64.6%；2026年一季度分别为万科A（-59.5亿元）、华侨城A（-13.7亿元），华发股份（-9.5亿元），合计82.7亿元，占比87.7%。 资料来源：Choice个股数据，Choic